LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS À VENDA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Como se sabe, os imóveis da Caixa Econômica (sobretudo apartamentos e casas da Caixa) quase sempre estão ocupados pelos seus antigos mutuários ou por inquilinos desses e, por isso mesmo, são oferecidos aos interessados através de Concorrências Públicas (popularmente denominadas como Leilões da Caixa) ou Venda Direta por valores inferiores àqueles praticados pelo mercado imobiliário.De modo geral, os preços praticados pela Caixa Econômica podem alcançar descontos de até 40% sobre o valor de mercado do imóvel. No entanto, é preciso estar atento, pois nem sempre a margem de desconto é tão vantajosa assim. Na verdade, na maior parte dos casos ela gira em torno de 15% a 25%, o que ainda é muito vantajoso, se compararmos, por exemplo, com os rendimentos anuais da Poupança, que não passam de 6% ao ano.
Além disso, é preciso levar em conta alguns gastos envolvidos na aquisição de imóveis adjudicados da Caixa, quais sejam:
(i) 5% do valor do imóvel em depósito caução (do qual metade pode ser utilizada para custear despesas com Registro, Escritura e ITBI do imóvel);Assim, quanto maior a margem de desconto que você alcançar em relação ao mercado, maiores serão também os seus ganhos na hora de vender o seu imóvel (casa ou apartamento) arrematado no leilão da Caixa.
NOTA: Para saber mais sobre registro de imóveis, visite a postagem intitulada REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI
(ii) algo entre 1 mil e 4 mil reais (dependendo do advogado que você escolher) para uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel.
Além do valor de venda, alguns imóveis são apresentados no site da CEF e nos editais correspondentes juntamente com o valor de avaliação do imóvel, valor estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. (Normalmente, esse valor ainda costuma ser um pouco inferior àquele praticado pelo mercado). Com essa informação, você poderá ter uma boa idéia de qual é o deságio que está sendo praticado em relação ao preço de mercado e vislumbrar com mais clareza quais serão os seus ganhos na hora de vender o imóvel.
No entanto, nem todos os imóveis apresentam o valor de avaliação estimado pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal. Nestes casos, você terá que fazer isso por conta própria.
DICAS:Se você seguir essas dicas básicas, terá uma boa noção do deságio praticado pela Caixa Econômica Federal nos leilões de imóveis e conseguirá decidir com razoável clareza se o imóvel de seu interesse está ou não estã sendo vendido por um preço que ofereça uma boa margem de lucro para o comprador.
Como tarefa preliminar, visite sites de imobiliárias em busca de imóveis no mesmo bairro em que se localiza o imóvel à venda de seu interesse. Se o imóvel pretendido for uma casa, procure por outras casas à venda no mesmo bairro e, se possível, na mesma rua. Então, compare os preços!
Se o imóvel pretendido for um apartamento, procure por apartamentos à venda no mesmo condomínio no qual se encontra o apartamento da Caixa que você pretende comprar. Assim, você poderá comparar os preços de venda praticados pelo mercado naquele condomínio específico e comparar com o preço de venda ofertado pela Caixa Econômica.
Se você não encontrar imóveis similares na internet, para comparar os preços, não se desespere! Você ainda pode visitar o imóvel que está à venda pessoalmente. Aliás, isso é imprescindível! Sempre visite pessoalmente a casa ou apartamento à venda de seu interesse!
Apesar de estar ocupado e você não poder entrar no imóvel, vale a pena conhecer a localização. Se o imóvel pretendido for um apartamento, é ainda mais imprescindível visitar o local, pois você poderá obter algumas informações importantes com o porteiro do prédio ou mesmo na administração do condomínio, como, por exemplo, o valor do condomínio e os itens inclusos no condomínio (ex. água e gás), problemas do condomínio, etc.
Além disso, você ainda poderá constatar se algum morador está vendendo um apartamento no condomínio. Se houver algum, não hesite em entrar em contato com o corretor ou proprietário do imóvel à venda! É claro que você precisará fingir que está interessado no imóvel. Esse é o preço a pagar para conseguir novas informações sobre os preços praticados para imóveis à venda no prédio em que se encontra o apartamento de seu interesse. Mais do que isso: é o preço a pagar para que você possa entrar em um imóvel à venda no prédio em questão, idêntico àquele apartamento que você pretende arrematar, o que te permitirá saber exatamente qual é a distribuição de cômodos do apartamento.
Se não houver nenhum apartamento à venda, pergunte ao porteiro sobre o valor do último apartamento vendido.
Boa sorte e sucesso nos negócios!
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