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IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: ENTREVISTA COM COMPRADOR


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imóveis nos Leilões da CEF terão que enfrentar para ter sucesso na operação. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispôs a responder um questionário acerca de todos os passos envolvidos nessa operação e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informação que é o mundo dos Leilões de Imóveis. Este relato vem em forma de questionário. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um ou outro comentário sobre a resposta oferecida por ela. Chega de conversa. Vamos ao que interessa!

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é a descrição geral do imóvel (número de cômodos, metragem, etc.)?

MARIA: O imóvel é uma casa de 4 cômodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e quintal (não tem garagem). A área total é de aproximadamente 120 metros quadrados.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é aproximadamente o valor de mercado do imóvel?

MARIA: O valor exato é difícil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na região são bem mais caras e o metro quadrado está bem valorizado no local. Mas como essa casa não tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual era o preço de venda do imóvel junto à Caixa Econômica Federal?

MARIA: A Caixa Econômica estava vendendo o imóvel por 50 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara você já tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?

MARIA: Se considerarmos o pagamento à vista, é isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado até o momento está longe dos 50 mil reais que é o preço de venda do imóvel. Na verdade, o que eu gastei já na compra do imóvel é o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentação do imóvel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o período de 6 meses entre a compra e a data da imissão de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentação + 6 parcelas de financiamento).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você financiou? Cerca de R$42.500,00?

MARIA: Isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?

MARIA: Correto.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitação do saldo devedor de R$42.500,00 e o preço de venda de R$140.000,00 (preço abaixo do valor de mercado que você estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se você vendesse o imóvel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imóvel se tornariam R$84.000,00 em um período de 6 meses.

MARIA: É verdade. Mas esse valor é bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justiça e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você gastou com advogado e Justiça?

MARIA: Consultei vários advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justiça faz parte do valor desembolsado na aquisição do imóvel, então, na verdade, o valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imóvel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que dá aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipótese de venda não haveria isenção), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no início da operação se tornariam R$68.400,00 em um período de 6 meses.

MARIA: Pois é, só não fiz a venda do imóvel porque desde o começo a minha intenção era a de adquirir um imóvel para morar. Mas se eu quisesse vendê-lo, o resultado seria mais ou menos esse aí, com uma ou outra pequena alteração devida, por exemplo, ao gasto com o serviço de fiel depositário.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Você poderia explicar melhor que serviço é esse?

MARIA: É um serviço prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Você paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupação do imóvel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que será despejada, depósito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o serviço pesado. Os bens da pessoa despejada ficarão armazenados nos depósitos da empresa, que ficará como fiel depositária desses bens, isentando totalmente o arrematante do imóvel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imóvel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que será calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto será o valor a ser pago para liberação dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo serviço, mas eu fiquei “chorando” até que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alívio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dívidas do imóvel? A CEF pagou tudo? Você teve muitos problemas com isso?

MARIA: Bom, não tenho problema com condomínio, já que a casa não faz parte de um condomínio. Além disso, a casa é isenta de IPTU, o que também me livra de outra dor de cabeça. Quanto à água, não sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estão em dia. Já quanto à energia elétrica, é mais fácil. Só preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver débitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto não me afetam em nada.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: No email que você nos enviou, você mencionou detalhes sobre os gastos com documentação. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?

MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre é que, como o imóvel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e não pela escritura pública. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque são calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal é menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Mas você conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?

MARIA: Exatamente. Eu fui até a secretaria de finanças da prefeitura e fiz um pedido de avaliação especial e restituição de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Não é muita coisa, mas já resolve parte do problema.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Então, para resumir, a situação toda foi mais ou menos a seguinte: (a) você comprou um imóvel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justiça, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipótese de que você vendesse o imóvel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro líquido seria de R$68.400,00 em um período de 6 meses entre a compra e a venda do imóvel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?

MARIA: É isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Uma das principais dúvidas dos leitores do blog diz respeito à demora entre a abertura de um processo de imissão de posse e o dia em que a imissão de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?

MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de março de 2012 e tomei posse do imóvel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu já havia tomado posse do imóvel.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Maria, nós do Blog Imóveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionário a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiência nesse ramo ajudará muitas outras pessoas que têm interesse em adquirir imóveis da Caixa Econômica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos também que outros leitores possam compartilhar as suas experiências aqui no blog, para que a cada dia o “negócio” dos leilões e concorrências públicas de imóveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrará a sentença judicial proferida em favor da leitora Maria. Abraços e bons negócios a todos!

Existe verossimilhança na alegação dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidão da matrícula nº XXX.XXX, do Yº Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, que adquiriram o imóvel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Econômica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilão extrajudicial, diante da dívida do antigo compromissário comprador. Também existe perigo de dano de difícil reparação, pois a concessão da medida somente quando da decisão final do feito, que poderá demorar anos, implicará no fato de os autores provavelmente não terem como se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietários. Não fosse por isso, a jurisprudência sobre a possibilidade de concessão da tutela antecipada requerida é pacífica na jurisprudência, sendo objeto, inclusive, das Súmulas nº 04 e 05 do Egrégio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Súmula 4: É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66. Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeça-se mandado de imissão de posse, que deverá ser cumprido, se necessário, mediante arrombamento e com o auxílio de força policial. Após, cite-se o réu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.

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LEILÃO VERSUS CONCORRÊNCIA PÚBLICA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL



No Blog Imóveis da Caixa, costumamos nos referir às execuções extrajudiciais promovidas (direta ou indiretamente) pela CEF por meio de expressões tais quais “Leilões da Caixa”, “Leilões da CEF”, “Leilões de Imóveis da Caixa” ou simplesmente “Leilões de Imóveis”. No entanto, é preciso deixar claro para o leitor que essas expressões não denotam uma única e mesma modalidade de aquisição de imóveis da Caixa Econômica Federal. Na verdade, são pelo menos duas modalidades principais que estão em jogo: os Leilões e as Concorrências Públicas. Nessa postagem, tentaremos esclarecer as principais diferenças envolvidas entre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF.

Podemos começar com uma descrição bem geral de cada caso.

Os Leilões são marcados principalmente pelo fato de que os lances são feitos verbalmente (ou levantando uma plaquinha) e pelo fato de que são bem menos burocratizados. Para participar de um Leilão de Imóveis da Caixa Econômica, o interessado só precisa comparecer ao local onde o leilão será realizado (conforme consta no edital), munido de documentos pessoais (CPF e RG) e de dois cheques (um para pagamento da comissão do leiloeiro e outro para pagamento do sinal) - podendo fazer tais pagamentos em dinheiro, se preferir. Não há necessidade de fazer qualquer tipo de inscrição prévia.

As Concorrências Públicas, por sua vez, são mais burocratizadas e não envolvem lances verbais. Os lances são feitos por escrito, através do Formulário de Proposta (documento que acompanha o edital) e devem ser entregues (em local indicado no edital ou em qualquer agência da CEF) em envelope lacrado, acompanhados do comprovante do depósito caução (sinal), que pode ser feito em qualquer agência da CEF.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de um Leilão da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Comissão do Leiloeiro (5% do valor de arrematação), (ii) Sinal (5% do valor de arrematação), (iii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), e (iv) pagamento do restante do valor do imóvel (valor de arrematação menos 5% referente ao sinal); tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel, o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de Concorrência Pública da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Depósito Caução (5% do valor de avaliação), (ii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), (iii) pagamento do restante do valor do imóvel; tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

Como se vê, a diferença entre as despesas fica por conta do fato de que, nos Leilões, há a Comissão do Leiloeiro, ao passo que, nas Concorrências Públicas, essa despesa não existe.

Em ambas as modalidades, são admitidos lances para (a) pagamento à vista, (b) com recursos do FGTS, (c) Consórcio Caixa e (d) financiamento habitacional. No entanto, existem regras que, conforme veremos, comprometem a competitividade dos participantes.

Nos Leilões, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional devem comparecer ao leilão munidos do Documento de Habilitação Prévia (cujo modelo consta no edital), que deverá ser solicitado (antes do leilão) em uma agência da Caixa. A partir daí, o interessado estará habilitado para participar do Leilão da Caixa, mas terá que seguir algumas regras que comprometem a competitividade dos lances e que constam no edital. Uma dessas regras é a seguinte: o interessado que pretende pagar o imóvel com financiamento só poderá fazer dois tipos de “lances”, (1) reduzir o valor máximo do financiamento e (2) reduzir o prazo máximo de financiamento, ambos constantes no Documento de Habilitação Prévia, entregue ao leiloeiro no ato do leilão.

Nas Concorrências Públicas, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional, devem comparecer a uma agência da Caixa Econômica para obter financiamento habitacional e/ou liberação do FGTS. A regra que compromete a competitividade de quem pretende se valer de financiamento ou consórcio diz respeito ao deságio de 20% que incide sobre os valores financiados. Por exemplo, se o valor total do lance é de 120 mil reais, sendo 100 mil reais em financiamento, o valor a ser considerado para efeito de determinar o vencedor da Concorrência Pública será a entrada de 20 mil reais acrescida de 80% do valor financiado, ou seja, acrescida de 80% de 100 mil, o que dá 80 mil reais. Nesse caso, o lance desse participante hipotético será o seguinte: 20 mil (entrada) + 80 mil (que equivale a 80% dos 100 mil financiados), o que resulta no montante de 100 mil. Esse valor de 100 mil é usado unicamente para determinar o vencedor da Concorrência Pública. O valor a ser pago por esse participante hipotético continua sendo de 120 mil (20 mil + 100 mil financiados), mas contará como se fosse 100 mil na avaliação do lance vencedor.

Um detalhe curioso dos Leilões é que parecem chamar mais a atenção das pessoas. Em geral, há mais participantes, provavelmente em decorrência da pouca burocracia envolvida na habilitação (basta ir até o local indicado no edital). Além disso, eles têm uma dose a mais de emoção, já que os lances são feitos verbalmente e é permitido "retrucar" o lance dos demais participantes (o que está fora de questão nas Concorrências Públicas).

Aos interessados em obter informações mais detalhadas sobre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF, é aconselhável visitar o site da Caixa Econômica a fim de fazer o download de alguns editais, nos quais constam todas as regras envolvidas em cada caso. Além disso, é claro, o leitor pode se valer das demais postagens do Blog Imóveis da Caixa.

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LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: UM RELATO DE QUEM PARTICIPOU


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: RELATO DE QUEM PARTICIPOU, MAS NÃO ARREMATOU


O imóvel pretendido era um apartamento simples, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, 1 vaga de garagem.

No entanto, a localização era muito interessante, em uma rua importante, quase no centro de uma cidade de aproximadamente 2 milhões de habitantes. (Não vem ao caso detalhar qual é a cidade ou mesmo o endereço do imóvel).

O preço mínimo estabelecido pela Caixa Econômica era de 85 mil reais. Acrescente-se a isso mais ou menos R$4.200,00 relativos ao depósito de caução e mais R$2.000,00 relativos a uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel e então poderemos dizer que o valor desembolsado ficaria na casa dos R$91.200,00. (Não há necessidade de acrescentar os custos com a documentação do imóvel, já que esses gastos estão previstos no depósito caução).

Como é de costume, antes de encaminhar a minha proposta, fui visitar o imóvel (sem poder entrar nele, é claro, uma vez que estava ocupado pelo ex-mutuário). Ao chegar na frente do condomínio, me deparei com três apartamentos à venda no mesmo prédio. Imediatamente entrei em contato com o corretor responsável, que me atendeu e me mostrou os apartamentos.

Aqui se vê a importância de visitar o imóvel, mesmo que ele esteja ocupado e você não consiga entrar nele, para eventualmente entrar em contato com os corretores que atuam naquela região.

Além de tomar ciência da distribuição dos cômodos do apartamento, ainda me informei sobre os preços de venda praticados pelos proprietários que tinham apartamentos à venda no mesmo condomínio.

Os preços de venda eram os seguintes: 165 mil, 160 mil e 155 mil. De acordo com o corretor, o apartamento de 155 mil poderia sair por 150 mil se houvesse alguma pechincha. Com esses dados, pude estimar o deságio praticado pela Caixa Econômica Federal no apartamento de meu interesse.
 
Se os valores a serem desembolsados com o referido imóvel de concorrência pública ficariam na casa dos R$91.200,00 e o apartamento de menor preço sendo vendido lá custava 150 mil, estimei que o deságio aproximado praticado pela Caixa Econômica seria dado pela diferença entre o valor de mercado (R$150.000,00) e o valor desembolçado para arrematar o imóvel e desocupá-lo (R$91.200,00). Ou seja:
150.000,00 - 91.200,00 = 58.800,00
Compare esse valor com o valor desembolsado de R$91.200,00 e você constatará um ganho de capital da ordem de 64%.

É claro que se você pretende disponibiliar o imóvel para venda através de um corretor, ainda será preciso subtrair os gastos envolvidos com esse profissional, gastos que atingem mais ou menos 6% do valor de venda do imóvel.

Neste caso, dependendo do corretor que você escolher, os seus ganhos podem cair de R$58.800,00 para algo em torno de R$49.800,00. Assim, o seu ganho de capital ficaria na casa dos 54%, dos quais ainda será preciso retirar 15% de Imposto de Renda - exceção feita para o contribuinte que reutilizar o dinheiro obtido na venda em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial.

Para maiores detalhes sobre o Imposto de Renda na venda de imóveis, consulte a postagem IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

O melhor mesmo é supor que não há isenção. Assim, faremos uma estimativa pessimista e o que for diferente disso, provavelmente será melhor.

Subtraindo 15% dos R$49.800,00, restará o ganho líquido de R$42.330,00. Assim, no começo da operação de compra do referido apartamento da Caixa Econômica, seria preciso desembosar R$91.200,00 e no final se alcançaria o montante de:
R$91.200,00 + R$42.330,00 = R$133.530,00
Assim, em termos percentuais, os ganhos chegariam a 46%.

Outra conta interessante de se fazer é dividir os ganhos líquidos pelo número de meses corridos entre a compra do imóvel até a venda. Assim, supondo que a operação toda tenha levado 12 meses, os ganhos líquidos de R$42.330,00 deverão ser divididos por 12, de modo que possamos estimar qual seria o ganho mensal na compra desse imóvel.

Note que quanto menor for o intervalo de tempo entre a compra e a venda do imóvel, maiores serão os ganhos do investidor. Por isso, não perca tempo. Em leilões de imóveis, tempo é literalmente dinheiro. Seja rápido e eficiente e seus lucros serão ainda maiores.

Infelizmente, como já disse, não arrematei o imóvel. Na ocasião da abertura das propostas, constatei a presença de dois concorrentes. O vencedor levou o imóvel por 88 mil, o que o faz desembolsar mais ou menos R$94.200,00.

Refazendo os nossos cálculos, isso quer dizer que os ganhos líquidos do vencedor da concorrência pública devem ficar na casa dos R$39.330,00, o que corresponde a um aumento de capital da ordem de 41% sobre o valor de R$94.200,00 inicialmente desembolsado.

Enfim, não se pode ganhar todas. Bola pra frente!

Se você também tem participado de leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, envie um email para blogimoveisdacaixa@gmail.com relatando a sua experiência.

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