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IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: ENTREVISTA COM COMPRADOR


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imóveis nos Leilões da CEF terão que enfrentar para ter sucesso na operação. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispôs a responder um questionário acerca de todos os passos envolvidos nessa operação e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informação que é o mundo dos Leilões de Imóveis. Este relato vem em forma de questionário. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um ou outro comentário sobre a resposta oferecida por ela. Chega de conversa. Vamos ao que interessa!

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é a descrição geral do imóvel (número de cômodos, metragem, etc.)?

MARIA: O imóvel é uma casa de 4 cômodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e quintal (não tem garagem). A área total é de aproximadamente 120 metros quadrados.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é aproximadamente o valor de mercado do imóvel?

MARIA: O valor exato é difícil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na região são bem mais caras e o metro quadrado está bem valorizado no local. Mas como essa casa não tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual era o preço de venda do imóvel junto à Caixa Econômica Federal?

MARIA: A Caixa Econômica estava vendendo o imóvel por 50 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara você já tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?

MARIA: Se considerarmos o pagamento à vista, é isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado até o momento está longe dos 50 mil reais que é o preço de venda do imóvel. Na verdade, o que eu gastei já na compra do imóvel é o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentação do imóvel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o período de 6 meses entre a compra e a data da imissão de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentação + 6 parcelas de financiamento).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você financiou? Cerca de R$42.500,00?

MARIA: Isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?

MARIA: Correto.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitação do saldo devedor de R$42.500,00 e o preço de venda de R$140.000,00 (preço abaixo do valor de mercado que você estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se você vendesse o imóvel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imóvel se tornariam R$84.000,00 em um período de 6 meses.

MARIA: É verdade. Mas esse valor é bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justiça e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você gastou com advogado e Justiça?

MARIA: Consultei vários advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justiça faz parte do valor desembolsado na aquisição do imóvel, então, na verdade, o valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imóvel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que dá aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipótese de venda não haveria isenção), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no início da operação se tornariam R$68.400,00 em um período de 6 meses.

MARIA: Pois é, só não fiz a venda do imóvel porque desde o começo a minha intenção era a de adquirir um imóvel para morar. Mas se eu quisesse vendê-lo, o resultado seria mais ou menos esse aí, com uma ou outra pequena alteração devida, por exemplo, ao gasto com o serviço de fiel depositário.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Você poderia explicar melhor que serviço é esse?

MARIA: É um serviço prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Você paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupação do imóvel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que será despejada, depósito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o serviço pesado. Os bens da pessoa despejada ficarão armazenados nos depósitos da empresa, que ficará como fiel depositária desses bens, isentando totalmente o arrematante do imóvel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imóvel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que será calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto será o valor a ser pago para liberação dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo serviço, mas eu fiquei “chorando” até que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alívio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dívidas do imóvel? A CEF pagou tudo? Você teve muitos problemas com isso?

MARIA: Bom, não tenho problema com condomínio, já que a casa não faz parte de um condomínio. Além disso, a casa é isenta de IPTU, o que também me livra de outra dor de cabeça. Quanto à água, não sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estão em dia. Já quanto à energia elétrica, é mais fácil. Só preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver débitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto não me afetam em nada.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: No email que você nos enviou, você mencionou detalhes sobre os gastos com documentação. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?

MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre é que, como o imóvel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e não pela escritura pública. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque são calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal é menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Mas você conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?

MARIA: Exatamente. Eu fui até a secretaria de finanças da prefeitura e fiz um pedido de avaliação especial e restituição de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Não é muita coisa, mas já resolve parte do problema.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Então, para resumir, a situação toda foi mais ou menos a seguinte: (a) você comprou um imóvel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justiça, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipótese de que você vendesse o imóvel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro líquido seria de R$68.400,00 em um período de 6 meses entre a compra e a venda do imóvel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?

MARIA: É isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Uma das principais dúvidas dos leitores do blog diz respeito à demora entre a abertura de um processo de imissão de posse e o dia em que a imissão de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?

MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de março de 2012 e tomei posse do imóvel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu já havia tomado posse do imóvel.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Maria, nós do Blog Imóveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionário a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiência nesse ramo ajudará muitas outras pessoas que têm interesse em adquirir imóveis da Caixa Econômica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos também que outros leitores possam compartilhar as suas experiências aqui no blog, para que a cada dia o “negócio” dos leilões e concorrências públicas de imóveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrará a sentença judicial proferida em favor da leitora Maria. Abraços e bons negócios a todos!

Existe verossimilhança na alegação dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidão da matrícula nº XXX.XXX, do Yº Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, que adquiriram o imóvel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Econômica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilão extrajudicial, diante da dívida do antigo compromissário comprador. Também existe perigo de dano de difícil reparação, pois a concessão da medida somente quando da decisão final do feito, que poderá demorar anos, implicará no fato de os autores provavelmente não terem como se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietários. Não fosse por isso, a jurisprudência sobre a possibilidade de concessão da tutela antecipada requerida é pacífica na jurisprudência, sendo objeto, inclusive, das Súmulas nº 04 e 05 do Egrégio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Súmula 4: É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66. Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeça-se mandado de imissão de posse, que deverá ser cumprido, se necessário, mediante arrombamento e com o auxílio de força policial. Após, cite-se o réu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.

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IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA


IMISSÃO DE POSSE

Depois de arrematar em um leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica o imóvel que você escolheu, chega o momento mais delicado de toda a operação: o processo de despejo do morador e desocupação do imóvel. Afinal, nunca é demais lembrar, a grande maioria dos imóveis leiloados pela Caixa Econômica Federal ainda está ocupada pelos ex-mutuários.

Em linhas gerais, a Ação de Imissão de Posse pode ser entendida como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.

Note que essa definição é muito útil para quem arrematou ou pretende arrematar um imóvel em Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal. Afinal, ao adquirir um imóvel adjudicado da Caixa Econômica (imóvel ocupado) e transcrever a carta de arrematação ou título de aquisição no Cartório de Registro de Imóveis, o que o arrematante consolida é a posse indireta do imóvel. De fato, embora se torne oficialmente o proprietário do bem (através da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis), ainda não poderá desfrutar do imóvel, devido ao fato de o ex-mutuário ainda residir nele.

Como é natural que o ex-mutuário resista em desocupar o imóvel pela "boa conversa", mesmo quando já foi derrotado na Justiça pela Caixa Econômica, o arrematante deverá acionar o ex-mutuário na Justiça através de Ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

A Antecipação de Tutela, por sua vez, consiste em um pedido feito ao juiz para que os efeitos da sentença sejam antecipados já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto:
"O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)"
Se o pedido de Antecipação de Tutela for concedido pelo juiz, a Justiça determinará (por liminar) o despejo do morador ou a desocupação do imóvel já no início do processo e o arrematante não precisará sofrer com a morosidade da Justiça até o final do processo.

Conforme vimos acima, no artigo 273 do CPC, para conceder a Antecipação de Tutela, o juiz exigirá dois requisitos básicos. Para apresentá-los, faremos uso das palavras de um juiz, obtidas em uma pesquisa de jurisprudência (que qualquer indivíduo com acesso à internet pode fazer por conta própria). Diz o juiz:
"Com efeito, para a concessão da tutela antecipada é necessária a existência dos requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca que confira verossimilhança às alegações do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade a respeito da existência do direito alegado e (ii) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação"
No caso de imóveis arrematados em Leilões da Caixa, a prova inequívoca é a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando a propriedade do bem, documento obtido através da Carta de Arrematação (ou contrato de compra e venda) cedida pela Caixa Econômica Federal ao vencedor do leilão ou concorrência pública. O juiz também confirma esse ponto:
"De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certidão do cartório de registro de imóveis , verifica-se a existência de (i) prova inequívoca da verossimilhança das alegações do agravado (arrematante), restando demonstrado ser o mesmo o proprietário do imóvel objeto da lide"
Quanto ao fundado receio de dano irreparável, ele se justifica pelo fato de o ex-mutuário ainda permanecer no imóvel, gerando prejuízos ao arrematante (condomínio, IPTU, financiamento, etc.). Também é assim que o juiz do caso citado como exemplo entende. Vejamos o texto:
"O (ii) fundado receio de dano irreparável, ou de difícil reparação, justifica-se pelo fato de que, não sendo deferida a liminar, o agravante (ex-mutuário) permaneceria no imóvel até a decisão final da ação, causando ao agravado (arrematante) prejuízos, retardando a destinação que este daria ao imóvel, estando impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-mutuário) continuaria a residir no local sem qualquer ônus. Ademais, o agravado (arrematante) financiou o bem junto à Caixa Econômica Federal, estando obrigado a pagar as prestações do financiamento".
É bom lembrar que a antecipação de tutela é uma medida liminar e não encerra o processo. No entanto, ela o encaminha muito bem, determinando a desocupação do imóvel já no início do processo. Assim, o comprador do imóvel não sofre com a morosidade das decisões judiciais e alcança a posse direta do imóvel já no início da disputa.

Para entender mais sobre aspectos jurídicos envolvidos nos leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.

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