IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Já faz um bom tempo que não postamos nenhuma novidade no blog. Por isso, pedimos desculpas ao leitor. As tarefas da vida têm consumido quase todo o tempo que temos. Mas aos poucos alguém vai aparecer por aqui para publicar alguma novidade.

Nessa postagem, trazemos um relato completo sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que tivemos que enfrentar para ter sucesso na operação. ATENÇÃO: TRATA-SE DE UM RELATO DE UM CASO REAL E RECENTE, em que o leitor poderá conhecer todo o processo de “desenrosco” do imóvel, incluindo quanto tempo levamos para desocupar o imóvel e alcançar na Justiça a imissão de posse.

Chega de conversa. A seguir, o que realmente interessa ao leitor.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Como já é de conhecimento dos leitores mais antigos do Blog Imóveis da Caixa, tudo começa no site da Caixa Econômica Federal, porque é lá que podemos consultar os imóveis disponíveis para venda. (Se você ainda não sabe como consultar os imóveis, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMÓVEIS À VENDA).

Pois bem, em agosto de 2010, ao consultar o site da Caixa Econômica Federal, encontramos um apartamento à venda (modalidade venda direta), de 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, sacada, área de lazer com piscina, academia, salão de jogos e elevador. O imóvel estava OCUPADO.

O valor de avaliação do imóvel era de 150 mil reais, mas estava à venda por 105 mil reais. Essa diferença já nos dava uma margem de lucro bruto de aproximadamente 42%, o que equivale a mais ou menos 45 mil reais de estimativa de lucro bruto. No entanto, ainda seria preciso visitar o imóvel para conhecer melhor a localização e estimar melhor o valor de mercado.

Como já dissemos aqui no blog mais de uma vez, os imóveis vendidos pela Caixa Econômica costumam ser avaliados por um preço abaixo do valor de mercado. Nesse caso que aqui estamos relatando, não foi diferente. Ao visitarmos o imóvel (sem entrar nele, é claro), constatamos que era muito bem localizado, quase no centro da cidade. O prédio era muito bonito, com uma fachada bem imponente, o que valorizava ainda mais o imóvel.

Em seguida, procuramos saber se havia algum imóvel à venda no prédio. Não encontramos nenhum. No entanto, em uma imobiliária próxima do condomínio, conseguimos as informações de que precisávamos. Segundo o corretor de imóveis que nos atendeu, os últimos 4 imóveis vendidos no mesmo prédio haviam sido negociados por 180 mil reais. Assim, a margem de lucro bruto aumentou de 42% para 71%, ou seja, de uma estimativa de 45 mil reais de lucro bruto para uma estimativa de 75 mil reais de lucro bruto.

Com essa ótima estimativa de lucro bruto, uma eventual demora da Justiça no processo de desocupação do imóvel passou a não assustar tanto assim. Afinal, a gorda margem de lucro, por si só, nos deixava com uma boa gordura de vantagem. E isso sem considerar eventuais correções no valor do imóvel ao longo do tempo.

Por fim, decidimos consultar a Matrícula do imóvel para saber a situação dele. Normalmente, o setor da CEF, que é responsável pelo edital do imóvel, fornece uma cópia da Matrícula do imóvel aos interessados. Assim, solicitamos uma cópia desse documento e nele pudemos constatar o seguinte:

“Em virtude da arrematação do imóvel objeto da presente matrícula, em favor da Caixa Econômica Federal – CEF [...], fica CANCELADA A HIPOTECA [...], ficando em conseqüência o imóvel objeto desta matrícula LIVRE E DESEMBARAÇADO do referido ônus”.

Finalmente, decidimos comprar o imóvel.

NEGOCIAÇÃO DO IMOVEL COM A CAIXA ECONÔMICA: VENDA DIRETA

Como o imóvel estava à venda através da modalidade denominada “Venda Direta”, não havia leilão nem concorrência pública, ou melhor, as concorrências públicas já haviam acontecido e NENHUM interessado havia apresentado proposta. Por isso, o imóvel foi conduzido à modalidade de venda direta. Nessa modalidade, o primeiro interessado que apresentar proposta leva o imóvel pelo preço mínimo, que em nosso caso era de 105 mil reais.

O ex-mutuário do imóvel possuía duas ações judiciais contra a Caixa Econômica Federal. Em geral, imóveis que envolvam ações judiciais entre ex-mutuário e CEF só podem ser pagos à vista e sem utilização de FGTS. Por isso, nos preparamos para o pagamento à vista.

Cientes disso, entramos em contato com o setor responsável por leilões e concorrências públicas da CEF e solicitamos o edital do imóvel. O telefone e o endereço desse setor estão disponíveis em qualquer edital de concorrência pública da sua cidade. Se você não sabe como obter um edital de concorrência pública da sua cidade, visite a postagem LEILÕES DA CAIXA: IMÓVEIS À VENDA.

No edital do imóvel, pudemos encontrar o formulário de proposta, que é um dos anexos do edital. Preenchemos a proposta com o preço mínimo, é claro, já que não tínhamos nenhum concorrente. Nossa proposta era de 105 mil reais.

Seguindo as instruções constantes no edital, nos dirigimos até uma agência da Caixa Econômica e fizemos o depósito caução no valor de 5% do VALOR DE AVALIAÇÃO, que era de 150 mil reais. Sendo assim, o depósito caução foi de R$7.500,00. Feito isso, lacramos o envelope com a proposta e o comprovante do depósito caução e o entregamos na agência da CEF de nossa escolha.

Cerca de 10 dias depois, a CEF entrou em contato solicitando nosso comparecimento na agência da CEF para concretizar a negociação. Na agência da Caixa Econômica, assinamos a papelada, entregamos a documentação exigida e fizemos o pagamento de 105 mil reais pelo imóvel. A CEF nos entregou o contrato de compra e venda e um modelo de Escritura Pública e nos orientou a procurar o Cartório de Notas para elaboração dessa Escritura Pública, no exato modelo fornecido pela CEF. O prazo para registrar o imóvel era de 30 dias. O contrato de compra e venda foi assinado em 2010, na segunda quinzena de setembro.

REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA E ITBI

Munidos do contrato de compra e venda e do modelo e Escritura Pública fornecido pela CEF, estávamos prontos para dar início ao processo de Registro do imóvel.

O Cartório de Notas é onde devemos solicitar a confecção de uma Escritura Pública, ao passo que, no Cartório de Registro de Imóveis, o Registro do imóvel na Matrícula. Para nossa felicidade, o Cartório de Notas da nossa cidade trata de cuidar de todos os trâmites com o Cartório de Registro de Imóveis, bem como do pagamento do ITBI – Imposto sobre Transferência de Bens Inter Vivos, sem cobrar nada a mais por isso.

(Para saber mais sobre essa documentação, visite a postagem REGISTRO, ESCRITURA E ITBI).

O valor desembolsado com a Escritura Pública foi de R$1.560,00 reais (somando todos os valores que a compõem). Por sua vez, o valor do ITBI foi de R$1.630,00 reais. Por fim, o Registro do imóvel saiu por R$1.075,00 reais. Assim, o total gasto com a documentação foi de R$4.265,00. (É bom lembrar que metade do depósito caução pode ser usada para despesas cartorárias. A outra metade é devolvida ao comprador do imóvel assim que sair o Registro).

O prazo para que o Registro do Imóvel seja feito é de 30 dias.

Com esses valores, podemos refazer a estimativa de ganhos. Pagamos R$105.000,00 reais no imóvel, mas tivemos que gastar mais R$4.265,00 reais com a documentação. Portanto, o valor total gasto até aqui é de R$109.265,00 reais. Como o valor de mercado estimado do imóvel era de R$180.000,00 reais, a margem estimada de lucro será de aproximadamente 70 mil reais, o que dá um ganho de mais ou menos 64% sobre o valor investido (R$109.265,00).

(Não é preciso considerar o depósito caução nas despesas, dado que esse valor é devolvido ao comprador ao final da alienação).

Quando encaminhamos a documentação do imóvel, junto ao Cartório de Notas, estávamos na primeira quinzena de outubro.

SACANDO O DEPÓSITO CAUÇÃO

Após 30 dias, o Registro do imóvel estava pronto. No Cartório de Notas, buscamos a Escritura Pública, já pronta, bem como uma cópia da Matrícula no imóvel, na qual constava como último ato praticado exatamente a nossa negociação com a Caixa Econômica, em que a propriedade do imóvel nos foi transferida.

Com essa documentação, voltamos à agência da Caixa Econômica, contratada na ocasião do envio da proposta do imóvel e na qual fizemos o depósito caução e solicitamos a liberação desse dinheiro.

Feito isso, estava na hora de procurar um advogado e entrar com uma ação Judicial para desocupação do imóvel.

DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL

Antes de acionar o ex-mutuário na Justiça, tentamos negociar a desocupação do imóvel pela via extrajudicial. No entanto, o morador se mostrou totalmente indisposto para negociar e não hesitou em deixar claro que deveríamos procurar a Justiça para tirá-lo do imóvel.

Assim, procuramos um advogado, que cobrou R$1.000,00 reais pelos seus serviços e mais outros R$1.000,00 reais relativos a custas processuais, totalizando R$2.000,00 reais com a Justiça. Há ainda algumas despesas menores, relativas às diligências do Oficial de Justiça, mas elas não passam de 70 reais no total.

O processo foi iniciado na segunda quinzena de novembro de 2010. Em dezembro, o Juiz convocou uma Audiência de Justificação e a agendou para o mês de janeiro de 2011. Na Audiência de Justificação, o ex-mutuário compareceu e não só recusou qualquer acordo, mas também não conseguiu oferecer qualquer boa justificativa que pudesse desqualificar as nossas exigências. Junto ao processo, constavam cópias de toda a documentação relativa à negociação com a Caixa Econômica, inclusive a Escritura Pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Enfim, tudo indicava que o legítimo proprietário do imóvel era o autor da ação (ou seja, nós) e não o morador.

Como a Audiência de Justificação não serviu para mudar o quadro que se desenhava a partir de toda a documentação que anexamos ao processo, o Juiz decidiu deferir o nosso pedido. A decisão saiu na primeira quinzena de fevereiro e, entre outras coisas, o Juiz dizia o seguinte:
“No tocante ao pedido de tutela de urgência, realizada a audiência de justificação, verifico que os requisitos legais estão presentes e devidamente demonstrados nos autos. Com efeito, os documentos de fls. 14/17 demonstram que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial da Caixa Econômica Federal, tendo sido efetivado o registro da escritura da compra e venda no 3º CRI. Ademais, eventuais demandas propostas pelos antigos proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao comprador e atual proprietário. Nesse sentido, confira-se:

[Aqui, o Juiz faz uma longa citação de casos de jurisprudência. Podemos pular essa parte].

Diante do exposto, defiro a antecipação de tutela pleiteada para determinar a imissão na posse do imóvel descrito na inicial ao autor, concedendo o prazo de 30 dias aos réus para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva”.

Apesar de a Justiça ter decidido a nosso favor, o morador preferiu desobedecer à ordem de desocupação determinada pelo Juiz, ignorando os 30 dias concedidos na decisão. Por isso, quando o prazo venceu, notificamos o Juiz a respeito de o morador não ter feito a desocupação voluntária do imóvel. Tomando conhecimento da situação, o Juiz determinou que o mandado de desocupação do imóvel fosse “desentranhado” e que o autor fosse imitido na posse do imóvel. A partir de então, passamos a providenciar a desocupação do imóvel por meio coercitivo, com a presença do Oficial de Justiça e até mesmo de força policial, se houvesse necessidade.

Entre as novas citações do morador e o agendamento com o Oficial de Justiça de uma data apropriada para realizar a imissão de posse, um bom tempo se passou. Esse foi certamente o período que exigiu mais paciência de nossa parte, porque embora já tivéssemos alcançado uma decisão favorável junto à Justiça, ainda não havíamos sido imitidos na posse do imóvel. A situação era um tanto frustrante, mas não era desesperadora, porque havia se passado apenas seis meses de que tínhamos entrado com a ação judicial. Em certo sentido, portanto, ainda podíamos dizer que a Justiça estava resolvendo “rapidamente” a situação.

Finalmente, na segunda quinzena de maio de 2011, o Oficial de Justiça entrou em contato conosco para agendar a data em que seríamos imitidos na posse, ou seja, a data em que visitaríamos o imóvel para desocupá-lo de modo coercitivo, com força policial, se isso fosse exigido. Marcamos para a primeira quinzena de junho.

O DIA DA IMISSÃO DE POSSE

Quando chegou a data da tão esperada imissão de posse, nos dirigimos ao endereço do imóvel, onde combinamos de nos encontrar com o Oficial de Justiça.

No local, o porteiro do prédio nos informou que o morador não estava presente. Diante dessa informação, ligamos para um chaveiro e o Oficial de Justiça solicitou que a porta do imóvel fosse aberta. Como era de se esperar, todos os bens do morador ainda estavam lá. Por isso, o Oficial de Justiça começou a fazer uma listagem de todos os bens que ali estavam para que o autor da ação (nós) fosse feito fiel depositário dos bens do morador.

Essa situação estava longe de ser boa, porque embora nos fizesse imitidos na posse, não poderíamos fazer uso do imóvel, dado que os bens do ex-mutuário ainda estavam lá. Assim, entramos em contato com o nosso advogado e solicitamos que ele entrasse em contato com o morador para avisá-lo de que já estávamos dentro do imóvel, sendo imitidos na posse com o Oficial de Justiça. Cerca de 1 hora depois, o advogado do morador apareceu no imóvel e forneceu um endereço onde todos os bens poderiam ser entregues.

Munidos de vários telefones que poderiam ser úteis nessa data (telefones de chaveiros, caminhões de mudança, etc.), ligamos para pessoas que faziam mudanças e conseguimos um caminhão para levar os bens do morador no mesmo dia. Esse serviço nos custou mais R$450,00 reais. Também seria possível agendar um caminhão junto à Prefeitura, que fornece esse serviço sem custo, desde que a solicitação seja feita com antecedência. No entanto, achamos arriscado adiar a imissão de posse apenas para evitar o gasto de R$450,00, sobretudo porque esse valor é muito baixo em relação ao montante que estava em jogo. Assim, preferimos tomar posse do imóvel no mesmo dia e ter o imóvel livre e desimpedido para qualquer fim a que quiséssemos destinar o imóvel (seja moradia ou venda).

Assim, finalmente tomamos posse do imóvel.

FAZENDO AS CONTAS E ESTIMANDO OS LUCROS

Chegou a hora de avaliar se de fato fizemos um bom negócio.

Podemos começar por dizer quanto tempo levou todo o processo. O contrato de compra e venda foi assinado na segunda quinzena de setembro de 2010, ao passo que a imissão de posse se deu na primeira quinzena de junho de 2011. Portanto, podemos dizer que todo o processo levou oito meses e meio. Dos oito meses e meio, seis meses e meio dizem respeito ao processo judicial de imissão de posse.

É importante saber a duração desse período porque, ao longo dele, o responsável pelo pagamento do condomínio do imóvel arrematado é o proprietário e não mais o morador. Sendo assim, devemos descontar do lucro estimado os gastos com condomínio durante esse período. Não precisaremos descontar os gastos com água, porque para esse imóvel, a água já está prevista na taxa condominial. Luz, telefone, internet, TV, etc., são gastos que não estão associados ao imóvel, mas sim ao contratante desses serviços.

Pois bem, vamos começar com as despesas.

PREÇO DE COMPRA DO IMÓVEL: R$105.000,00 reais.
DOCUMENTAÇÃO (Escritura Pública, Registro e ITBI): R$4.265,00 reais.
ADVOGADO E JUSTIÇA: R$2.000,00 reais.
CONDOMÍNIO DURANTE OITO MESES: R$2.960,00 reais.
TOTAL: R$114.225,00 reais.

Esse é o valor total investido no início da operação. Agora, podemos subtraí-lo do valor de mercado do imóvel, estimado no início do processo, que era de R$180.000,00 reais. A diferença, portanto, será de R$65.765,00 reais, o que perfaz ganhos de aproximadamente 57%.

No entanto, a nossa estimativa já estava um pouco velha, afinal, ela havia sido feita há quase um ano atrás. Por isso, decidimos investigar novamente o valor de mercado dos imóveis no mesmo prédio. Por coincidência, haviam dois imóveis à venda no mesmo prédio no mês de julho de 2011. Entramos em contato com os vendedores e tomamos ciência dos preços. Um deles custava R$215.000,00 reais, o outro, R$210.000,00 reais.

Sendo assim, precisamos refazer a estimativa de ganhos e subtrair os R$114.225,00 reais de um desses valores mais recentes. Podemos escolher o menor valor para ganhar competitividade na hora de vender. Nesse caso, a diferença entre o que investimos e o valor de mercado do imóvel será de R$95.725,00 reais, o que dá mais ou menos 83% do valor investido.

Para quem pretende vender imediatamente, será preciso descontar 15% dos ganhos para imposto de renda, o que dá R$14.358,75. Por sua vez, descontando o imposto de renda, o lucro passa a ser de R$81.366,25, o que perfaz aproximadamente 71% de ganhos sobre o valor investido.

Existem alguns casos em que há isenção no imposto de renda. Para saber mais, visite a postagem intitulada IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

Dividindo o valor estimado de ganhos, de R$81.366,25 por 8, que é o número de meses de duração de todo o processo, o resultado é um ganho de aproximadamente R$10.170,75 por mês.

Enfim, esses cálculos não são super exatos, mas também não são tão imprecisos a ponto de colocar em dúvida a viabilidade dessa operação.

É claro que nem todo imóvel vendido em leilões ou concorrências públicas da Caixa Econômica Federal oferece uma margem de lucro tão boa quanto essa. No entanto, é muito difícil esse tipo de operação resultar em prejuízo. Basta fazer as contas com o mínimo de cuidado e escolher direito a hora de entrar no jogo.

Isso é tudo pessoal! Esperamos que vocês tenham gostado.

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IMPOSTO DE RENDA (IR) NA VENDA DE IMÓVEIS


IR NA VENDA DE IMÓVEIS, LEI 9.250, LEI 11.196, MP 252, DECRETO 3000, REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA, LEI 3.470

Se até aqui você não sabia disso, fique sabendo agora! O imposto de renda incide sobre a venda de imóveis residenciais, ainda que estejamos falando do único imóvel. É claro que a legislação ainda oferece uma “colher de chá” para casos específicos que ficam isentos desse imposto sobre os ganhos de capital e é disso que trataremos aqui.

A alíquota do IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS é dada pelo artigo 92 do Regulamento do Imposto de Renda, que diz o seguinte:
"O lucro apurado pelas pessoas físicas na venda de propriedades imobiliárias está sujeito ao pagamento do impôsto à razão de 15% (quinze por cento)".

(Para maiores detalhes, conferir o artigo 79 da Lei 3.470).
Entenda-se por “lucro apurado” a diferença entre o preço de compra do imóvel e o preço de venda.

Para ser isento dessa cobrança, algumas condições devem ser satisfeitas, condições que são especificadas pelas seguintes bases legais.

Artigo 23 da Lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995:
“Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”.
A Lei 9.250 parece dizer que está isento da alíquota de 15% todo contribuinte que:
(i) tenha vendido seu único imóvel;
(ii) que tenha vendido o imóvel por um valor menor ou igual a 440 mil reais;
e
(iii) que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos. Parece, portanto, que ao satisfazer essas três condições, o contribuinte poderá fazer o que quiser com o dinheiro do seu imóvel. Mas não é bem assim.
A referida lei foi alterada pela Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, que diz o seguinte no artigo 39:
“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.
Note que agora temos uma nova condição para ser isento do referido imposto. É preciso também que:
(iv) o contribuinte compre outro imóvel residencial (no país) no prazo máximo de até 180 dias a contar da venda do seu imóvel, utilizando todo o valor da venda.
Isso quer dizer, entre outras coisas, que se o contribuinte quiser, por exemplo, aplicar o dinheiro na poupança, para obter rendimentos (o que seria muito plausível para quem vai trabalhar em outra cidade por um ou dois anos e não tem interesse em comprar um imóvel em uma cidade onde não pretende morar), terá que pagar imposto de renda sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda do seu imóvel.

Outro problema (grave) da nossa legislação é que ela impede que o valor pago pelo imóvel no momento da compra seja reajustado (como acontece com tudo). Veja o que diz o artigo 231 do Decreto 3000/99:
“Năo será atribuída qualquer atualizaçăo monetária ao custo dos bens e direitos adquiridos após 31 de dezembro de 1995 (Lei nº 9.249, de 1995, art. 17, inciso II)”.
Pode até parecer mentira, mas é a pura verdade!

Tudo sofre atualização monetária (aluguel, água, luz, telefone, internet, tv por assinatura, e tudo o mais - a inflação não nos deixa mentir), mas o valor do imóvel, em razão de uma legislação que passa longe de ter sido pensada para melhorar a vida do cidadão, não!

Com isso, a legislação permite que a Receita Federal trate o imóvel do contribuinte como se tivesse hoje o valor que tinha anos atrás, quando foi adquirido, o que configura uma estratégia capciosa que tem por finalidade exclusivamente aumentar a parcela de capital sobre a qual incidirá o imposto de renda. Afinal, assim também se aumenta a abocanhada feita nos ganhos do contribuinte.

Temos aqui uma daquelas estranhas cláusulas legais que impõem obstáculos à prosperidade dos cidadãos, quando deveria fomentá-la.

Indignações à parte, há um fator de redução para esse imposto. Mas os ânimos devem ser contidos, porque a redução é pífia. Para maiores detalhes sobre esse fator, a Medida Provisória 252 trata desse ponto em seu artigo 37.

Para saber mais sobre IR na venda de imóveis, não deixe de ler por conta própria o artigo 23 da Lei 9.250, o artigo 39 da Lei 11.196, o Decreto 3000/99 e a MP 252.

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FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!
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LEILÕES CAIXA: DISPUTAS JUDICIAIS
Entenda os aspectos mais básicos relativos às disputas judiciais entre ex-mutuários e Caixa Econômica Federal e aprenda avaliar os riscos na escolha de imóveis de leilão!

SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Pesquisa de jurisprudência: saiba o que os juízes têm decidido a respeito de cancelamento ou suspensão de leilões de imóveis da Caixa Econômica.

ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMÓVEL EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Aprenda com a experiência de uma leitora do blog, que comprou um imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal.

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LEILÕES DE IMÓVEIS: INVESTIMENTOS


LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA: UMA ÓTIMA ALTERNATIVA DE INVESTIMENTOS

Não é novidade para mais ninguém. O mercado imobiliário brasileiro está aquecido!

O fator desencadeante desse aquecimento do setor imobiliário é, sem dúvida, o programa Minha Casa Minha Vida, que fomentou o mercado com crédito e subsídios como nunca antes se viu. O resultado disso também não é novidade. Os preços dos imóveis dispararam, chegando a dobrar de valor, em muitos casos.

Diante desse quadro, os leilões de imóveis se tornaram ótimas alternativas para adquirir imóveis a preços muito abaixo daqueles praticados pelo mercado.

De modo geral, os imóveis leiloados são retomados de pessoas que contrataram um financiamento imobiliário na ocasião da compra e se tornaram inadimplentes. Uma vez que o imóvel é dado como garantia do financiamento imobiliário, a inadimplência gera a perda do bem, que é conduzido a leilão a preços bem menores que aqueles praticados no mercado.

Os Leilões da Caixa Econômica Federal são os mais conhecidos. Ainda assim, no entanto, muitos dos imóveis leiloados pela Caixa não chegam a receber nenhuma proposta.

Para quem ainda está em busca do primeiro imóvel, os Leilões da Caixa podem ser muito úteis para escapar dos preços inflacionados praticados no mercado. Já para quem pretende fazer as economias crescerem mais que a inflação com a compra e revenda de imóveis, os Leilões da Caixa podem ser decisivos, já que o preço de compra dos imóveis é praticado com deságios de até 40%, o que garante generosas margens de lucro.

Enfim, em tempos em que a poupança rende apenas 6% ao ano e os títulos públicos não passam muito de 10% ao ano, os leilões de imóveis podem fazer aquela diferença que estava faltando.

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LEILÃO VERSUS CONCORRÊNCIA PÚBLICA DA CEF
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LEILÕES DA CAIXA | DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL


DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE CASA OU APARTAMENTO ARREMATADO EM LEILÃO DA CEF

Depois de arrematar em um Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal o imóvel (casa ou apartamento) que você tanto desejava, chega a hora de enfrentar a maior dificuldade envolvida nessa modalidade de aquisição imobiliária. Trata-se do processo de desocupação do imóvel ou de despejo do morador.

É comum que o ex-mutuário permaneça no imóvel mesmo depois de vê-lo ser arrematado por alguém em um LEILÃO DA CAIXA ou Concorrência Pública. Em alguns casos, o ex-mutuário não desocupa o imóvel nem mesmo depois de já ter sido derrotado nos tribunais em processo em que a Justiça reconhece a validade da Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) realizada pela Caixa Econômica Federal.

Nestes casos, não restam muitas saídas. O jeito é promover judicialmente o despejo do morador, acionando-o na Justiça, por meio de ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.
Para saber mais sobre como proceder judicialmente para promover o despejo do morador e a desocupação do imóvel, as postagens intituladas IMISSÃO DE POSSE | ANTECIPAÇÃO DE TUTELA e LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF: ASPECTOS JURÍDICOS.
Pois bem, é importante sempre tentar resolver a situação com diálogo. Ou com diálogo e algum dinheiro, para incentivar o morador a desocupar o imóvel sem que seja preciso acioná-lo na Justiça.

Se você conseguir convencer o morador a desocupar o imóvel por vontade própria, economizará os valores destinados ao advogado e às custas processuais de uma ação judicial para desocupação do imóvel ou despejo do morador (o que não é pouco dinheiro).

Caso o morador exija algum dinheiro para desocupar o imóvel, ofereça no máximo o valor que seria gasto com o advogado e com as custas processuais. E só pague depois que o imóvel estiver desocupado, é claro! Em outras palavras: só entregue o dinheiro ao morador no dia da mudança e quando o caminhão de mudança já estiver com todas as coisas dele lá dentro. Infelizmente, tem que ser assim.

Neste caso, ainda que você não economize os gastos destinados ao advogado e às custas processuais e tenha que utilizá-los para "agradar" o morador, vale a pena, porque você ficará livre para dar o destino que quiser ao imóvel. Isso quer dizer que o imóvel poderá ser vendido para outro, uma vez que não haverá qualquer ação judicial tramitando na Justiça, eventualmente fazendo empacar a venda do imóvel.

Mas se o morador, ex-mutuário, não quiser mesmo fazer um acordo, você terá que acioná-lo na Justiça através de uma ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela. Para quem não sabe:
A ação de Imissão de Posse é o instrumento processual que tem por finalidade conferir posse a quem ainda não a tem.
É o caso de quem arremata um imóvel em Leilão da Caixa Econômica. O arrematante terá o Título de Aquisição (ou Carta de Arrematação) através do qual obterá também a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, não poderá desfrutar do imóvel arrematado, já que sua posse será apenas indireta.

O pedido de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, por sua vez:
consiste em um pedido que se faz ao juiz para que os efeitos da ação (neste caso, ação de Imissão de Posse) sejam antecipados já para o início do processo.
Assim, se o pedido de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA for concedido pelo juiz, o arrematante do imóvel alcançará, já no início da ação de Imissão de Posse a determinação judicial para que o ex-mutuário desocupe o imóvel objeto de disputa. Para falar em termos mais populares, a Justiça determinará o despejo do morador.

No entanto, convém dizer, o imóvel não poderá ser vendido enquanto a ação de Imissão de Posse não alcançar o seu desfecho, afinal, a desocupação determinada já no início do processo é uma medida liminar resultante do pedido de Antecipação de Tutela. Portanto, não se trata de sentença definitiva.

Assim, para quem pretende vender o imóvel arrematado em Leilão ou Concorrência Pública, é melhor evitar o processo judicial e tentar desocupar o imóvel com diálogo ou mesmo soltando algum dinheiro para "fazer aquele agrado" ao morador, ex-mutuário da CEf, para que ele coopere com a situação.

Mas se nada disso funcionar, não custa repetir: o jeito é acionar o morador na Justiça através de ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

Boa sorte nos leilões e sucesso nos negócios!

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IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA


IMISSÃO DE POSSE

Depois de arrematar em um leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica o imóvel que você escolheu, chega o momento mais delicado de toda a operação: o processo de despejo do morador e desocupação do imóvel. Afinal, nunca é demais lembrar, a grande maioria dos imóveis leiloados pela Caixa Econômica Federal ainda está ocupada pelos ex-mutuários.

Em linhas gerais, a Ação de Imissão de Posse pode ser entendida como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.

Note que essa definição é muito útil para quem arrematou ou pretende arrematar um imóvel em Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal. Afinal, ao adquirir um imóvel adjudicado da Caixa Econômica (imóvel ocupado) e transcrever a carta de arrematação ou título de aquisição no Cartório de Registro de Imóveis, o que o arrematante consolida é a posse indireta do imóvel. De fato, embora se torne oficialmente o proprietário do bem (através da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis), ainda não poderá desfrutar do imóvel, devido ao fato de o ex-mutuário ainda residir nele.

Como é natural que o ex-mutuário resista em desocupar o imóvel pela "boa conversa", mesmo quando já foi derrotado na Justiça pela Caixa Econômica, o arrematante deverá acionar o ex-mutuário na Justiça através de Ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

A Antecipação de Tutela, por sua vez, consiste em um pedido feito ao juiz para que os efeitos da sentença sejam antecipados já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto:
"O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)"
Se o pedido de Antecipação de Tutela for concedido pelo juiz, a Justiça determinará (por liminar) o despejo do morador ou a desocupação do imóvel já no início do processo e o arrematante não precisará sofrer com a morosidade da Justiça até o final do processo.

Conforme vimos acima, no artigo 273 do CPC, para conceder a Antecipação de Tutela, o juiz exigirá dois requisitos básicos. Para apresentá-los, faremos uso das palavras de um juiz, obtidas em uma pesquisa de jurisprudência (que qualquer indivíduo com acesso à internet pode fazer por conta própria). Diz o juiz:
"Com efeito, para a concessão da tutela antecipada é necessária a existência dos requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca que confira verossimilhança às alegações do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade a respeito da existência do direito alegado e (ii) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação"
No caso de imóveis arrematados em Leilões da Caixa, a prova inequívoca é a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando a propriedade do bem, documento obtido através da Carta de Arrematação (ou contrato de compra e venda) cedida pela Caixa Econômica Federal ao vencedor do leilão ou concorrência pública. O juiz também confirma esse ponto:
"De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certidão do cartório de registro de imóveis , verifica-se a existência de (i) prova inequívoca da verossimilhança das alegações do agravado (arrematante), restando demonstrado ser o mesmo o proprietário do imóvel objeto da lide"
Quanto ao fundado receio de dano irreparável, ele se justifica pelo fato de o ex-mutuário ainda permanecer no imóvel, gerando prejuízos ao arrematante (condomínio, IPTU, financiamento, etc.). Também é assim que o juiz do caso citado como exemplo entende. Vejamos o texto:
"O (ii) fundado receio de dano irreparável, ou de difícil reparação, justifica-se pelo fato de que, não sendo deferida a liminar, o agravante (ex-mutuário) permaneceria no imóvel até a decisão final da ação, causando ao agravado (arrematante) prejuízos, retardando a destinação que este daria ao imóvel, estando impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-mutuário) continuaria a residir no local sem qualquer ônus. Ademais, o agravado (arrematante) financiou o bem junto à Caixa Econômica Federal, estando obrigado a pagar as prestações do financiamento".
É bom lembrar que a antecipação de tutela é uma medida liminar e não encerra o processo. No entanto, ela o encaminha muito bem, determinando a desocupação do imóvel já no início do processo. Assim, o comprador do imóvel não sofre com a morosidade das decisões judiciais e alcança a posse direta do imóvel já no início da disputa.

Para entender mais sobre aspectos jurídicos envolvidos nos leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.

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