IMÓVEIS ADJUDICADOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: EX-MUTUÁRIOS VERSUS CAIXA ECONÔMICA
Já sabemos que a maior parte dos imóveis leiloados pela CEF (Caixa Econômica Federal) é objeto de disputa judicial. Em linhas gerais, são duas as disputas envolvendo o imóvel. Uma delas entre o arrematante do imóvel e o seu ex-mutuário, ocupante do imóvel. A outra, entre o ex-mutuário e a instituição credora (no caso, a CEF). Nessa postagem, trataremos dessa segunda disputa.Pois bem, as partes envolvidas nessa disputa são as seguintes: (i) o morador, devedor do financiamento imobiliário e ex-mutuário da instituição financeira credora; e (ii) a Caixa Econômica Federal, na figura do credor do financiamento imobiliário. O devedor é o autor da ação, ao passo que a instituição credora (CEF) é a ré.
Para assegurar a propriedade de seu imóvel, o autor entra na Justiça contra a instituição financeira, na tentativa de impedir ou anular a execução extrajudicial através da qual o imóvel objeto de disputa foi ou será arrematado por alguém. O desfecho dessa disputa é a sentença da ação, na qual o juiz reconhece a validade ou a nulidade do leilão.
A publicação da sentença pode sair antes ou depois da realização do leilão, e pode ser favorável ou desfavorável ao autor. Assim, em termos muito gerais, temos quatro casos possíveis:
Caso 1: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão e favorece o autor, o imóvel não é arrematado por ninguém, afinal, o leilão agendado nem mesmo chega a se realizar. Neste caso, o autor, ex-mutuário, consegue impedir a realização da execução extrajudicial através da qual o imóvel poderia ser arrematado.
Caso 2: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão, mas desfavorece o autor, o imóvel é conduzido normalmente a leilão e é arrematado por um terceiro, que terá que providenciar judicialmente a desocupação do imóvel (caso não alcance acordo extrajudicial com o ocupante).
Caso 3: Já se a sentença é publicada depois da realização do leilão (portanto, quando o imóvel já foi arrematado por alguém) e favorece o autor, o título de aquisição do imóvel (Carta de Arrematação ou algo similar) será anulado e a instituição financeira devolverá ao arrematante os valores desembolsados na aquisição do imóvel. Para maiores detalhes sobre esse ponto, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.
Caso 4: Por fim, se a sentença é publicada depois da realização do leilão (por conseguinte, o imóvel já foi arrematado) e desfavorece o autor, reconhecendo como válida a execução extrajudicial através da qual o imóvel foi arrematado, também o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) é reconhecido como válido.
Tanto no caso 4 quanto no caso 2 o arrematante deverá providenciar a desocupação do imóvel em acordo extrajudicial ou, se for o caso, através da Justiça, por meio de uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.
Para saber mais sobre essa ação, leia a postagem IMISSÃO DE POSSE: ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.
Note que o caso 2 pode ser considerado mais seguro pelo arrematante do que o caso 4. Afinal, ao reconhecer a validade da execução extrajudicial (a validade do leilão) antes mesmo de sua realização, a Justiça reconhecerá também a validade do título de aquisição (Carta de Arrematação) que será cedido ao vencedor do leilão.
Para saber mais sobre a ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.
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Se no caso nº4 eu arrematei o imóvel, mas ainda não saiu a sentença da ação... não poderei entrar com imissão de posse?? Terei que aguardar a sentença da justiça para, então, depois tomar posse no imóvel??
ResponderExcluirAnônimo, você não terá que aguardar o resultado de nenhuma ação. Essas sugestões feitas aqui servem apenas como norteadores que ajudam a identificar os casos menos controversos (afinal, direito não é ciência exata).
ResponderExcluirTenho um imóvel adquirido sob venda direta na caixa,entrei com o processo de imissão na posse há exatos seis meses,o advogado me disse que foi expedido o mandado desde maio porém até agora nada do oficial de justiça ir até o imóvel,devido o tempo o antigo morador abandonou o imóvel com seus móveis lá dentro,se eu chamar a polícia por minha conta e ir até o imóvel abrir e fazer um boletim do que está dentro corro algum risco?
ExcluirOlá,
ResponderExcluirComprei um imóvel por concorrência pública e durante o processo o ex-mutuário entrou com uma ação, a qual não teve ainda nem sua primeira audiência. Ele já havia entrado com ação anteriormente e tido sentença favorável à Caixa, isso um ano antes dessa concorrência que participei. Já paguei a parte dos recursos próprios e estou aguardando os documentos para levar em cartório, mas gostaria de saber se esse processo entre ele e a caixa pode atrasar o processo que eu vier a abrir de imissão de posse e antecipação de tutela.
Mais uma vez obrigada pelo excelente blog!
Danny
Olá, Danny.
ResponderExcluirIsso vai depender do juiz. No entanto, podemos te adiantar que em geral os juizes têm compreendido que a disputa entre arrematante e ex-mutuário independe da disputa entre ex-mutuário e CEF. Consulte a postagem IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: RELATO COMPLETO. Nessa postagem, publicamos a sentença do juiz relativa ao último imóvel que compramos e nela o juiz diz com todas as letras que "eventuais demandas propostas pelos antigos proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao comprador e atual proprietário". Mas sabe como é, direito não é ciência exata. Você pode pegar um juiz vaidoso e heterodoxo. Se isso ocorrer, recorra da decisão.
Abraços e boa sorte.
Boa tarde,
ResponderExcluirComprei um imóvel recentemente de uma pessoa que o arrematou em um leilão, os documentos estão aparentemente ok e o imóvel está desocupado, mas ao investigar o antigo proprietário( o que perdeu o apartamento ), vi que ele ainda move uma ação contra a caixa, pedindo revisão contratual.
Gostaria de saber se corro algum risco.
Se o juiz for favoravel a ele, o imóvel voltará pra ele ou será paga alguma indenização? Como recuperaria meu dinheiro no primeiro caso?
ALBERTO
Alberto, não somos advogados especialistas no assunto, mas acreditamos, com base na pouca pesquisa de jurisprudência que fizemos, que você não corre nenhum risco. Se o ex-mutuário vencer a disputa com a CEF, o juiz deverá estabelecer uma indenização para compensar o dano causado ao ex-mutuário. Abraços.
Excluir( Uma retificação da mensagem anterior que enviei )
ResponderExcluirBoa tarde,
Comprei um imóvel recentemente de uma pessoa que o arrematou em um leilão, a documentação aparentemente está ok e o imóvel está desocupado. Mas ao investigar o antigo dono( o que perdeu o imóvel ) descobri que o mesmo ainda move uma ação contra a caixa pedindo revisão do contrato.
Gostaria de saber se há algum risco para mim em caso de decisão favorável ao antigo dono? Ele seria indenizado ou receberia o imóvel de volta.
Obs: Ainda estou financiando o imóvel junto a caixa
Obrigado
ADALBERTO
Adalberto, seu comentário já foi respondido acima.
ExcluirBoa tarde,
ResponderExcluirNo caso de comprar em leilao da CEF sem processo movido pelo ex mutuario no edital, que seria o CASO 5, ele pode entrar ainda com processo contra a CEF ou contra o arramatante? Isso costuma acontecer?
e se nao houver processo no edital, o ex mutuario pode entrar com processo depois?
ResponderExcluirola bom dia eu estou enteressada em uma casa em fortaleza-ce na rua 339 numero 118 no bairro do conjuto ceara na segunda etapa tive informaçoes que ela e da caixa economica e esta no leilao eu queria saber como faço para saber o valor dela
ResponderExcluirBest ever seen.
ResponderExcluirSe eu comprar o imóvel da Caixa, ja estiver com a Escritura posso ir na Eletropaulo e Sabesp e trocar o nome das contas e desligar o fornecimento?
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