IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA


IMISSÃO DE POSSE

Depois de arrematar em um leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica o imóvel que você escolheu, chega o momento mais delicado de toda a operação: o processo de despejo do morador e desocupação do imóvel. Afinal, nunca é demais lembrar, a grande maioria dos imóveis leiloados pela Caixa Econômica Federal ainda está ocupada pelos ex-mutuários.

Em linhas gerais, a Ação de Imissão de Posse pode ser entendida como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.

Note que essa definição é muito útil para quem arrematou ou pretende arrematar um imóvel em Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal. Afinal, ao adquirir um imóvel adjudicado da Caixa Econômica (imóvel ocupado) e transcrever a carta de arrematação ou título de aquisição no Cartório de Registro de Imóveis, o que o arrematante consolida é a posse indireta do imóvel. De fato, embora se torne oficialmente o proprietário do bem (através da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis), ainda não poderá desfrutar do imóvel, devido ao fato de o ex-mutuário ainda residir nele.

Como é natural que o ex-mutuário resista em desocupar o imóvel pela "boa conversa", mesmo quando já foi derrotado na Justiça pela Caixa Econômica, o arrematante deverá acionar o ex-mutuário na Justiça através de Ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

A Antecipação de Tutela, por sua vez, consiste em um pedido feito ao juiz para que os efeitos da sentença sejam antecipados já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto:
"O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)"
Se o pedido de Antecipação de Tutela for concedido pelo juiz, a Justiça determinará (por liminar) o despejo do morador ou a desocupação do imóvel já no início do processo e o arrematante não precisará sofrer com a morosidade da Justiça até o final do processo.

Conforme vimos acima, no artigo 273 do CPC, para conceder a Antecipação de Tutela, o juiz exigirá dois requisitos básicos. Para apresentá-los, faremos uso das palavras de um juiz, obtidas em uma pesquisa de jurisprudência (que qualquer indivíduo com acesso à internet pode fazer por conta própria). Diz o juiz:
"Com efeito, para a concessão da tutela antecipada é necessária a existência dos requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca que confira verossimilhança às alegações do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade a respeito da existência do direito alegado e (ii) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação"
No caso de imóveis arrematados em Leilões da Caixa, a prova inequívoca é a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando a propriedade do bem, documento obtido através da Carta de Arrematação (ou contrato de compra e venda) cedida pela Caixa Econômica Federal ao vencedor do leilão ou concorrência pública. O juiz também confirma esse ponto:
"De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certidão do cartório de registro de imóveis , verifica-se a existência de (i) prova inequívoca da verossimilhança das alegações do agravado (arrematante), restando demonstrado ser o mesmo o proprietário do imóvel objeto da lide"
Quanto ao fundado receio de dano irreparável, ele se justifica pelo fato de o ex-mutuário ainda permanecer no imóvel, gerando prejuízos ao arrematante (condomínio, IPTU, financiamento, etc.). Também é assim que o juiz do caso citado como exemplo entende. Vejamos o texto:
"O (ii) fundado receio de dano irreparável, ou de difícil reparação, justifica-se pelo fato de que, não sendo deferida a liminar, o agravante (ex-mutuário) permaneceria no imóvel até a decisão final da ação, causando ao agravado (arrematante) prejuízos, retardando a destinação que este daria ao imóvel, estando impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-mutuário) continuaria a residir no local sem qualquer ônus. Ademais, o agravado (arrematante) financiou o bem junto à Caixa Econômica Federal, estando obrigado a pagar as prestações do financiamento".
É bom lembrar que a antecipação de tutela é uma medida liminar e não encerra o processo. No entanto, ela o encaminha muito bem, determinando a desocupação do imóvel já no início do processo. Assim, o comprador do imóvel não sofre com a morosidade das decisões judiciais e alcança a posse direta do imóvel já no início da disputa.

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99 comentários:

  1. comprei uma casa financiada pela caixa que esta ocupada,mas o ocupante é um invasor nesse caso muda alguma coisa ? por favor me ajudem

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  2. Daniele, o seu caso é bem específico. O melhor a fazer é procurar um advogado. Muito provavelmente você terá que entrar com uma ação para desocupar o imóvel. Se o juiz decidir em favor do ocupante, entra em cena a evicção de direito, caso em que a Caixa Econômica precisa devolver o seu dinheiro. Como você financiou o imóvel, o processo deve ser mais burocrático e, portanto, mais lento. Enfim, consulte o seu advogado o quanto antes.

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  3. Comprei um imóvel da caixa em venda direta já que o mesmo não havia sido arrematado por leilão.
    Descobri que ocupante comprou a casa do antigo mutuário e reformou toda transformando em um escritório de contabilidade onde a área passou de 70 metros quadrados para 400 metros quadrados porem ele não sabe que a casa foi vendida pois acho que ele ludibriado pelo antigo antigo mutuário.
    Como devo proceder?
    Quem deve ser acionado o ocupante ou antigo mutuário?

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  4. Aldo, no seu caso, o melhor a fazer é acionar judicialmente o ocupante do imóvel, porque é ele que será despejado (se assim o juiz decidir, é claro).

    A princípio, o fato de ter feito benfeitorias não dá ao ocupante direito qualquer direito sobre o imóvel. Afinal, ele fez benfeitorias em um imóvel que, até que o juiz diga o contrário, não era da propriedade dele, mas sim da Caixa Econômica Federal e, atualmente, de sua propriedade.

    Sendo assim, você deve entrar com uma ação de Imissão de Posse.

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  5. João Paulo Soares29 de março de 2011 12:43

    Comprei um imóvel ocupado na venda direta e o morador se nega a sair e disse que eu tenho que pagar benfeitorias que ele diz ter feito . Ocorre que comprei o imóvel nas condições de conservação atuais. Como o judiciário tem julgado casos assim? Eu pago ou a Caixa deveria pagar? Ou eu pagaria apenas benfeitorias q ele fez após a aquisição?

    Nessas condições, é um enriquecimento ilícito, pois a pessoa mora sem pagar por anos e ainda quer receber na hora de sair...

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  6. João Paulo, se o ex-mutuário fez benfeitorias, ele que resolva isso com a Caixa Econômica Federal. Você não comprou o imóvel dele, mas sim da Caixa Econômica. Portanto, você não tem qualquer débito com o ex-mutuário.

    Se quiser pagar as benfeitorias apenas como forma de negociar a saída do ex-mutuário, aí já é outra história. Mas, se fizer opção por isso, não vá pagar mais do que você gastaria para fazê-lo desocupar o imóvel judicialmente. Do contrário, vai ter prejuízo.

    Enfim, para resumir, se o ex-mutuário fez benfeitorias em um imóvel que não era dele, isso não é problema seu.

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  7. Estou fazendo negócios com a caixa em um imovel de concorrencia publica. O imovel atualmente esta ocupado, e o atual morador paga aluguel para o ex-mutuário (mesmo assim, o cara foi tão ignorante que preferiu sujar seu nome com a caixa), pensei em conversar com ele e avisar para ele ir procurando um outro local para morar, assim ele teria mais tempo pra procurar, e pra ele parar de pagar aluguel, ja que aquela pessoa não é mais proprietária do imóvel e sim a Caixa, e esta não recebe alugueis, assim ele usaria o dinheiro pra pagar outra casa e sua mudança, seria sábio fazer isso?? o que acha??

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  8. Tentar negociar a desocupação do imóvel amigavelmente é sempre recomendado. No entanto, não é recomendável fazer isso antes de ter fechado negócio com a Caixa Econômica. A situação ideal é aquela na qual você se presta a negociar a desocupação do imóvel já com o imóvel registrado no seu nome. No entanto, a documentação só é liberada depois de 30 dias que a compra foi feita. Por isso, você pode usar os documentos assinados junto à CEF para comprovar que você adquiriu o imóvel e só está aguardando a liberação do registro. Assim, você vai adiantando a saída do ocupante. Antes de ter algum documento que comprove que você é o proprietário, é melhor não negociar nada, afinal, o imóvel não é seu sob nenhum ponto de vista.

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  9. Anônimo, negociar amigavelmente a desocupação do imóvel é sempre uma boa opção. Afinal, mesmo que a negociação não tenha bons resultados, ela poderá ser mencionada em sua ação judicial, o que mostrará que você estava plenamente disposto a resolver a situação sem recorrer à Justiça. No entanto, só se preste a fazer essa negociação depois de já ter adquirido o imóvel, ou seja, depois que você tenha algum documento que comprove que você adquiriu o imóvel. Abraços.

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  10. Comprei recentemente um imóvel (apto) em Goiânia-Go via Venda Direta da CEF. Estou em fase de pagar ISTI e resgistrar o imóvel assim que a CEF resolver as pendências de condomínio.
    Pois bem, hoje fui até o cond. falar sobre o assunto da dívida p/ agilizar o processo de registro. No entanto o que a síndica me relatou: "Há 15 anos moro aqui e esse imóvel já teve 3 proprietários (o ex-mutuário que consta da certidão negativa, que vendeu o direito p/ outra pessoa, que vendeu o direito p/ outro ainda), e o último simplesmente abandonou o imóvel deixando na mão de uma imobiliária p/ aluguel." Hoje tem um inquilino morando lá (há +/-6 anos) e ainda não consegui falar com ele, pois é sozinho e não para em casa. Ele pagou alguns condomínios no inicio, depois ficou inadimplente. A sindica me disse ainda que ele (acho que o inquilino) entrou na justiça com Ação de Uso Capião p/ ter direito do imóvel.

    Eu pergunto:
    1º - é possível vender o direito de uma propriedade da CEF a outro passando despercebido às autoridades competentes?
    2º - é possivel que a justiça dê direito a um inquilino no pedido de Uso Capião (direito sobre posse não reclamada)?
    3º - estou no meu direito de pedir a ele p/ desocupar ou devo procurar o "responsável" pela locação?

    É a primeira vez que entro nesse tipo de negócio, e claro, sabia dos desgaste que poderia me levar se o imovel estivesse ocupado. Sinceramente estou fazendo tudo pelos meios legais, e gostaria que fosse resolvido tudo na maior civilização, mas agora tenho medo, pois esperava dar de cara com o ex-mutuário e não c/ um inquilino que nem sei se está dando uma de esperto. Não sei, mas provavelmente ele deve estar sabendo da situação verdade deste imovel, e que não pertence a ninguém a não ser à CEF, e lógico, agora "me pertence".

    Não tenho recursos p/ empregar numa causa judiciária p/ desocupação, pois tudo que tinha gastei comprando este bem. O que ainda posso fazer é entra no juizado de pequenas causa oferecido pelo governo, mas temo pela morosidade e o prejuizo c/ condomínio ficar alto, pois este mês já é de minha competência, assim como pagar a 1ª prestação do imóvel.

    O que vocês me aconselham?

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  11. Anônimo, seu caso é cheio de detalhes. Vamos por partes.

    Para começar, convém dizer que não é preciso fazer o pagamento dos débitos do condomínio para registrar o imóvel no seu nome. O que você precisa é levar a Escritura Pública do imóvel, na qual consta a negociação entre a CEF e você, e fazer o registro na Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Isso custa dinheiro, por isso, prepare algum dinheiro e não fique esperando a CEF pagar as dívidas do condomínio. Ganhe tempo!

    1. É possível vender a posse do imóvel por "contrato de gaveta". Certamente, é isso o que aconteceu no seu caso. No entanto, isso não quer dizer que a pessoa tenha Escritura Pública e Registro do imóvel. Na verdade, quem deve ter esses documentos é você. Por isso, para todos os efeitos, o real proprietário do imóvel é você. Ou seja, você é o proprietário do imóvel, mas ainda não tem a posse do imóvel.

    2. É possível, sim, que a Justiça conceda ao morador a propriedade do imóvel através de ação de uso capião. Mas, nesse caso, é bom lembrar, a CEF devolverá todo o seu dinheiro, inclusive os gastos com condomínio, despesas de cartório, benfeitorias, etc.

    3. Se você já tem a Escritura Pública, registre o imóvel. Assim, constará na matrícula que você é o verdadeiro proprietário. Depois, tente negociar a desocupação do imóvel com o morador/inquilino.

    Consulte a imobiliária para saber quem aparece como locador do imóvel no contrato de locação. Se houver um, também é contra ele que você deverá entrar na Justiça para ser imitido na posse. Ou seja, você deverá acionar tanto o inquilino quanto esse suposto proprietário.

    Se a conversa amigável não funcionar, não tem solução. Você terá que entrar na Justiça. Esqueça o Tribunal de Pequenas Causas. Ele não tem nada a ver com isso.

    Como você está sem dinheiro, o caminho é procurar a Defensoria Pública para solicitar um advogado gratuito. Isso pode tornar o processo mais lento, mas é o único caminho.

    Enfim, boa sorte.

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    1. Sobre meu caso relatado acima, ainda não consegui tomar posse do imóvel que comprei da CEF. Surgiram outros problemas além do usucapião, e por isso ainda não registrei o imóvel. No entanto, retorno ao blog com outra dúvida: qual a possibilidade de a justiça indeferir meu pedido de imissão na posse já que existe um processo de usucapião em trânsito, ou seja, ainda não houve sentença definitiva do mesmo? Já vai fazer 1 ano em maio da compra que fiz e até agora não pude usufruir daquilo que tenho propriedade!

      P.S.: a pessoa que ocupa o imóvel tem antecedentes criminais, a justiça sabe disso mas precisa seguir a lei como manda o figurino, infelizmente...

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    2. Anônimo, você precisa registrar a Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis, para que conste na matrícula que você é o verdadeiro proprietário do imóvel. O registro do imóvel é o documento que comprova o título de domínio diante dos juízes. Se você não tem o título de domínio, acaba ficando mais ou menos na mesma situação do ex-mutuário e isso dificulta a imissão de posse.

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  12. Olá,Gostaria de saber se após leilão(onde a caixa arrematou)existe a possibilidade de ex-mutuário fazer um novo reparcelamento do imóvel.

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  13. Infelizmente, não sabemos se existe essa possibilidade. Sugerimos duas coisas: (1) procurar uma agência da CEF e se informar com a gerência; se não funcionar, (2) baixe um edital de concorrência pública da sua cidade e procure o telefone/endereço do setor resposável por leilões e concorrências públicas da CEF, entre em contato com eles e procure saber sobre essa possilidade. Abraços.

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  14. Olá!
    Gostaria de investir em um imóvel para revender, mas tenho uma duvida.
    Digamos que eu arremato o imóvel em leilão, entro com uma imissão de posse, tomo posse do imóvel e depois vendo o imóvel. Até aí tudo ok.
    Se nesse meio tempo, o ex-mutuário entrar na justiça contra a caixa e ganhar o direito sobre o imóvel, como ficaria a situação?? O imóvel já é propriedade de uma terceira pessoa que comprou de mim. Quem ficaria prejudicado?? Como proceder.
    Obrigado, João.

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  15. João, essa é uma ótima pergunta.

    Ainda não temos um resposta documentada para essa questão. No entanto, ao que tudo indica, você tem todo o direito de vender o imóvel, dado que você será não apenas o proprietário do imóvel, mas também aquele que detém a posse.

    Estamos buscando por casos que envolvam essa situação hipotética que você pensou, mas não encontramos nenhum.

    Conversamos com um advogado e ele nos disse que isso simplesmente não acontece, mas que, se acontecer, quem pagará a conta é a CEF, porque é ela que terá que pagar a indenização ao ex-mutuário, que acabou ficando sem o imóvel por alguma razão que a Justiça reconheceu como ilegal. Nesse caso, aquele que arremata o imóvel, bem como aquele que compra o imóvel de quem o arrematou, não sofrem prejuízos.

    No entanto, conforme já o dissemos, ainda não temos uma resposta documentada com jurisprudência para esse caso. Assim que descobrirmos algo mais seguro, colocaremos no blog. Seja como for, parece que nenhum dos investidores que compram imóveis nessas condições anda preocupado com isso.

    Até mais.

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  16. Comprei um imóvel na venda direta, o qual o ocupante se recusa a sair, vou entrar com um ação judicial, minha dúvida é, a casa está no meu nome e no nome do meu noivo, ambos declaramos união estável perante o processo da caixa economica federal, pretendemos nos casar esse ano, mas moramos ainda com nossos pais, vc acha que isso implicaria no processo judicial, na decisão do juiz tirar a familia inadimplente, pra por um jovem casalm que ainda irá se casar, vendo que, quando sair da casa dos meus pais, terei de morar de aluguel.

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  17. Comprei uma casa na venda direta e o ocupante mora lá há 15 anos, tem uma divida de 78.000 com a CEF, fora as parcelas, não pagas, minha pergunta é, esse ocupante pode usar o usocapião?
    ele tem um terreno em seu nome, de acordo com o novo código civil, o ocupante não pode ter em seu nome area urbana ou rural, e o imovel deve ter 250 metros, o imovel qual comprei tem 275metros, tenho riscos de perder meu imovel? serei ressarcido pela CEF?

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  18. Primeiro, respondemos o casal anônimo:

    Não ficou claro o que vocês querem saber. Parece que vocês estão perguntando se o fato de vocês terem que morar de aluguel (quando saírem da casa dos pais) pode fazer o juiz decidir em favor de vocês. Se for isso, a resposta é "não, isso não deve fazer diferença". No entanto, isso não quer dizer que o juiz não vá decidir em favor de vocês. Na verdade, se vocês já registraram o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, será muito improvável que o juiz decida em contra vocês. O importante agora é vocês entrarem com a ação judicial o mais rápido possível, porque esse processo não leva menos de 6 meses para dar um bom resultado.

    Em seguida, respondemos o Anônimo que vem logo abaixo:

    O ocupante do imóvel vai tentar de tudo para não perdê-lo. Isso faz parte desse tipo de disputa judicial. Porém, é muito improvável que o juiz não decida em favor do arrematante do imóvel (desde que toda a documentação esteja correta, é claro), sobretudo porque o ocupante já tem outro terreno. E se, por acaso, o juiz decidir que a casa pertence ao ex-mutuário e assim anular o título de aquisição do arrematante, isso caracteriza evicção de direito, situação em que a Caixa Econômica se compromente a devolver o seu dinheiro. Veja a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: EVICÇÃO DE DIREITO. Consulte o edital do imóvel. Lá você encontrará uma cláusula sobre evicção de direito.

    Abraços.

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  19. Se eu compro na venda direta um imóvel que ainda não está sendo objeto de disputa judicial entre a caixa e o ex-mutuário e registro a escritura no Cartório de Imóveis, passo a ser proprietário do imóvel. Se após isso e depois de eu entrar com a ação de imissão na posse, o ex-mutuário entrar com uma outra ação de anulação do procedimento extrajudicial e a mesma for julgada procedente, qual poderá ser a consequência: o contrato é anulado e o imóvel retorna para o ex-mutuário ou o contrato é anulado e a Caixa responderá por perdas e danos junto ao ex-mutuário,continuando a propriedade do bem comigo? A minha dúvida surgiu porque na hipótese relatada por mim o ex-mutuário só questionou o procedimento extrajudicial após ser citada para ação de imissão na posse, diferentemente dos casos em que o ex-mutuário aciona a caixa previamente.

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  20. Anônimo, a ação de anulação do procedimento extrajudicial tem a CEF como ré. Por isso, é natural que o juiz exija da ré as indenizações apropriadas. No entanto, essa disputa pode ter algum efeito sobre a imissão de posse, sobretudo se no processo de compra desse imóvel, junto à CEF, ocorrer algum "vício", ou seja, se o juiz entender que alguma coisa errada aconteceu durante o processo de alienação do imóvel entre a CEF e a pessoa que dela comprou o imóvel. Quando isso acontece, o juiz anula o título de aquisição do imóvel, o que caracteríza evicção de direito. Nesse caso, a CEF devolve todo o dinheiro gasto na compra do imóvel, com benfeitorias, etc. Leia a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.
    Seja como for, temos feito pesquisa de jurisprudência em busca de processos nos quais a evicção de direito entrou em cena e (felizmente) não encontramos nenhum, o que sugere que isso não ocorre ou ocorre raramente.
    Boa sorte.

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  21. quanto tempo demora a ação de emissão de posse com antecipação de tutela, ja que temos novas leis que favorecem os proprietários? um advogado me falou 60 dias, li em um site 15 dias com uma liminar

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  22. Gabi, parece que você está falando da lei do inquilinato, que não tem nada a ver com o processo de imissão de posse relacionado aos leilões de imóveis da CEF. Acho que os advogados perguntados não entenderam bem o que você queria saber ou eram desinformados mesmo. Isso também acontece.

    No caso dos leilões da CEF, trabalhamos com prazo médio de 12 meses. No último imóvel que negociamos - o relato completo consta aqui no blog - o processo de imissão de posse levou cerca de 6 meses e 20 dias... Mas isso nem sempre ocorre. Há casos mais demorados.

    Nunca tivemos notícia de um processo em que a imissão de posse tenha sido alcançada em 60 dias e muito menos em 15 dias.

    Abraços.

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  23. Olá,

    Me interessei por um apartamento aqui em minha cidade que irá para leilão agora em outubro.
    O Comitente é a 1 Vara Cível da cidade. No mesmo prédio serão leiloados 4 apartamentos
    todos aonde o autor é um banco e o réu a construtora do prédio.
    Fiquei um tanto inquieto por ser contra a construtora e resolvi procurar a síndica do
    prédio. Para minha surpresa um dos apartamentos que irá para leilão pertence a síndica
    e não consegui maiores detalhes a respeito pois ela me pareceu um pouco surpresa.
    A minha preocupação é se estas pessoas pagaram parte ou o todo do apartamento mas não
    passaram a escritura para o nome delas.

    1-) Se eu vier a comprar algum apartamento, estes moradores poderão entrar na justiça e não
    sair do apartamento?
    Ou mesmo que saiam do apartamento eles poderão mover alguma ação judicial contra o negócio
    ou dificultar a saida do apartamento?

    2-) A minha vontade seria a de pedir para síndica para conversar com cada proprietário ou
    morador, mas diante da reação da síndica fiquei confuso, pensando se deveria mesmo continuar
    a procurar por estes ou por ter avisado ao porteiro, para a síndica e sub-síndica não
    deveria mais tentar gerar algum tipo de "atrito" ou preocupação. O que eu pude perceber é
    que estas pessoas não estavam sabendo do leilão.

    Devo procurar conversar com estas pessoas ou devo dar o lance e depois conversar?
    O que vocês fariam se estivessem no meu lugar?

    3-) Pode ser um negócio arriscado por não ser uma ação extra-judicial? Ou seja, não está caracterizado que os moradores deixaram de pagar, apesar de que por não terem as escrituras, provavelmente não pagaram. O que pensa a respeito?

    Grato,
    Roberto

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  24. No caso da ação de imissão de posse, depois que o juiz determina a desocupação pelo ex-mutuário, qual o prazo que o ex-mutuário tem para desocupar o imóvel??

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  25. Pois bem, estou em um dilema... Adquiri um imóvel na concorrência publica, após estar com o registro do cartório em mãos fui conversar com o morador do imóvel, eu já estava sabendo que ele pagava aluguel para a ex. proprietária, que é prima dele. Quando explicamos para que ele, que precisávamos do imóvel para morar, a única coisa que ele respondia que a gente tinha que ver com ela (ex.mutuaria) que a casa era dela...enfim ele se vez de desentendido, mesmo explicando para ele diversas vezes que a casa não era mais dela e ele tinha que resolver isso com a gente. Ele ficou de nos dar a resposta de quando sairia do imóvel 2 dias após. Quando entramos em contato com ele, o mesmo propôs um acordo, disse que precisa ficar no imóvel, até dezembro que ele vai voltar para a Bahia, e ele pagaria o aluguel para nós (isso foi no dia 3 de semtembro). Falamos que tudo bem, desde que ele pagasse o valor do nosso aluguel, o mesmo não quis, alegando que não poderia pagar o valor, ao propomos um valor mais baixo, o mesmo tb se negou. Meu marido falou então desocupa o imovel. Foi quando o mesmo falou: vc já viu na justiça quanto tempo levará para me tirar? e desligou o telefone na cara dele. O mesmo tb não atendia mais ligações. Passando 10 dias eu consegui entrar em contato com ele, e perguntei quanto ele pagava e que nós estávamos disposto a receber esse valor, ja que ele precisava tanto ficar na casa (afinal pensamos é melhor que nada), ele já não aceitou na hora, e ficou de dar uma resposta no outro dia. O mesmo obvio não entrou em contato conosco e simplesmente não fica mais em casa. Passado mais um tempo, mandei uma msg para o celular dele, ja que este não atendia mais, avisando que se ele não entrasse em conato conosco desligaríamos a aguá e luz do imóvel, o mesmo não retornou. Nessa mesma semana consegui encontrar o pai dele no imóvel, e fiquei sabendo que o pai dele mora com ele, o mesmo veio alegando que a ex.mutuaria foi na caixa e disse que a casa não tinha sido vendida de forma alguma e ele não teria de pagar nada, peguei o registro que provava que o imóvel era meu, e disse olha nós precisamos resolver essa situação, ou vocês desocupam o imóvel ou paga o aluguel até dezembro, senão cortarei a aguá e luza, porque não é justo eu pagar aluguel e prestação e vcs morando aqui de graça, o primeiro mostrou-se folgado dizendo que se mandar cortar a luz, esta no nome deles, e eles mandam religar, falei que mandaria tirar o relógio. Ai ele falou que poderia pagar somente a partir de 1 de novembro e detalhe um valor bem abaixo que ele pagava para a ex. proprietária. Só que o mesmo na conversa disse que uma corretora a qual conheci no dia da abertura dos envelopes, é parente dele, e ela esta orientando ele o que fazer. Então eu dúvido que ele vai pagar alguma coisa, pelo que percebi acho que vai nos enrolar. Fiquei na dúvida se aceitava esse acordo e mais e se chegar final do ano e ele não sair do imóvel? Se aceitasse seria o caso de fazer um contrato de aluguel? Se fisese o contrato só teria validade se tivesse firma reconhecida da assinatura dele? Ou é melhor já mandar uma notificação judicial e pedir o imóvel e já entrar com a ação? e mandar corta a luz a aguá? o que vocês acham me de uma luz, por favor!

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  26. Olá, Roberto.

    1. Os moradores podem entrar na Justiça, mas quem vai decidir se eles devem ou não devem sair do imóvel é o Juiz. Como seu caso parece ser mais específico, nem nos arriscamos a dizer se a situação é ou não é favorável ao comprador, sobretudo porque não temos conhecimento de jurisprudência a respeito desses casos.

    2. Não sabemos o que você deve fazer, porque esse caso parece muito diferente do usual que tratamos aqui. O melhor mesmo é você procurar um advogado.

    3. O fato de não terem escritura não significa necessariamente que não tenham quitado o imóvel. Há casos em que o imóvel já está quitado, mas as pessoas não fazem a escritura simplesmente porque ela custa muito caro.

    Roberto, infelizmente não temos como te ajudar. Esse caso parece ser bem diferente dos leilões que temos pesquisado. Procure um advogado e tome cuidado para não entrar em algo arriscado demais.

    Boa sorte nos negócios.

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  27. Aline,

    Quem determina o prazo é o Juiz. Normalmente, o Juiz concede 30 dias para a desocupação voluntária. Mas alguns moradores desobedecem a determinação do Juiz. Nesses casos, é preciso acionar a desocupação coercitiva (por força, com polícia, se for o caso), que pode levar um pouco mais de tempo.

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  28. Gabi,

    Pelo seu relato, já deu para perceber que vocês tentaram de tudo para negociar amigavelmente a desocupação do imóvel. Como a negociação não obteve sucesso, o jeito é entrar na Justiça. E não fique esperando demais.

    Sobre desligar a água, essa é uma boa pergunta. Nós não fazemos isso, porque queremos que, aos olhos do Juiz, nenhuma atitude que possa ser interpretada como irregular esteja associada a nossa pessoa. Como o direito de posse do imóvel é em alguma medida controverso (é por isso que a Justiça tem que entrar em ação), achamos melhor não cortar a água ou a luz. Mas se você optar por fazer isso, peço até que depois nos conte se funcionou ou não, para que possamos registrar aqui no blog.

    Enfim, faça o seguinte, envie uma notificação extrajudicial avisando que, se o imóvel não for desocupado no prazo de X dias, vocês entrarão na Justiça. Se quiserem, podem fazer menção às várias tentativas prévias de negociar a desocupação. Envie como carta registrada, assim você poderão anexar ao processo como prova de que tentaram negociar pacificamente.

    Boa sorte.

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    1. Então como havia dito, fui e mandei cortar a luz do imovel, a pessoa ficou sem energia, mais mandou religar em seu proprio nome, a eletropaulo religou, e assim, mandei cortar novamente, não diria que resolveu o caso, mais também deu um pouco de trabalho para o morador, assim como gastos com valores para religação. O problema desse método é que cansa, na primeira vez que fizemos isso, fui até a agencia da eletropaulo com docs que comprovavam que a casa éra nossa, a segunda vez ja fiz isso pelo telefone, uma vez que consegui imprimir uma conta no dia que fui na eletropaulo e assim pegar os dados como cpf e rg da pessoa que esta morando. Isso no caso nem foi citado na ação judicial, uma vez que como havia relatado, éra um inquilino do ex dono que estava morando na casa, e esse imovel não houve disputa judicial. Entrei somente com a ação de emissão na posse, e até agora ocorreu tudo bem, a decisão ja foi proferida a nosso favor e concedida a antecipação na tutela. O fato de termos desligado a luz não influenciou em nada na ação! Com respeito a agua, não consguimos desligar, porque existe uma lei que todos tem direito a agua, e a sabesp, não desliga com gente morando, então não conseguimos, mais com a luz da para importunar bastante.

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    2. Que ótima notícia, Gabi!

      Você já chegou a tomar posse do imóvel? Quando tomar posse, gostaríamos de postar aqui no blog um relato sobre o seu caso, se você não se importar, é claro. Eu mesmo vou redigir o relato, voce só vai precisar me dar algumas informações.

      Aproveito para agradecer pelos detalhes a respeito de tentar complicar a vida do ex-mutuário desligando a energia e a água. Essa dúvida é bem comum entre os interessados em imóveis de leilão.

      Enfim, qualquer coisa, nosso email é blogimoveisdacaixa@gmail.com

      Abraços e ficamos no aguardo de novidades.

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    3. Ainda não tomei a posse do imovel, no entanto achei super rapido a decisão do juiz, entramos com a ação no dia 15/03/2012, no dia 26/03/2012 o juiz ja tinha concedido a antecipação na tutela, ja foi expedido mandado dia 28 estamos aguardando o oficial agir. Será um prazer ajudar outros através do nosso relato, com certeza fornecerei mais detalhes para vocês, só diria para as pessoas entrarem o mais rapido possivel com a ação, esse foi nosso erro, demoramos para entrar com a ação, esperamos uns 3 meses negociar amigavelmente a saida do morador, o que não ocorreu, porque na verdade as pessoas, mesmo quando não se trata do ex dono querem tirr proveito da situação, ~soa desonestas, fomos ingenuos, então se vc comprar o imovel, ja procure no dia seguinte o adv. para entrar com a ação, não acredite nas pessoas.

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    4. Realmente a decisão saiu muito rápido. O seu caso é o mais rápido que já vimos, bateu todos os recordes. Vou fazer questão de produzir um relato bem detalhado sobre o seu caso. Assim que tomar posse do imóvel, não deixe de mandar um email para o blog. Abraços.

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    5. Gabi, estou numa situação parecida com a sua, só que ainda mais complicada pq o apartamento tem várias ações judiciais. Mas já entramos em contato com o inquilino e estamos esperando uma resposta dele. Detalhe: ainda estamos na fase escrituração do imóvel, etc. Então estamos nos adiantando mesmo, pois se não der certo a negociação da saída pacífica do inquilino e ele nos der acha, assim que tivermos o registro já entraremos com a ação. Gostaria muito de saber como vai o andamento do seu caso. Abraços,
      Adriana

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    6. Adriana, não fique acreditando nas desculpas que os inquelinos vão lhe dar, eles costumam inventar e nos enrolar, para ganharem tempo e ficar na casa, mesmo que vc ja estiver negociando amigavelmente a saida, eu aconselharia, você paralelamente entrar com a ação na justiça.Porque esse é o unico médoto garantido de tomar a posse da sua casa.
      Quanto ao meu caso, espero que essa novela termine amanha, ja marcamos com o oficial, depositario e tudo mais, a saida vai ser forçada, e se tudo der certo ocorrerá amanha!!

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    7. Gabi, depois nos conte os detalhes do andamento da sua imissão. De abril até a execução. Esperamos que tenha corrido tudo bem.

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    8. E aí, Gabi? Vocês conseguiram a desocupação? Torço que sim, pois isso me animaria muito. Abraços!

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  29. Olá!

    Gostaria de ajuda! rs..

    Eu e meu noivo arrematamos uma casa da CEF em Outubro deste ano. O ex-mutuário ainda permanece no imóvel. Como a escritura do imóvel deve ficar pronta em 30 dias corridos (pelo que a atendente do cartório informou),queremos adiantar o processo, se possível for.Neste ínterim conseguiremos dar entrada no processo de antecipação de tutela - imissão de posse ? caso positivo, como faremos? temos que contratar advogado particular/Estado ou nós mesmos conseguiremos por conta própria? tem previsão de quanto tempo demora para a resposta do Juíz e para o ex-mutuário desocupar o imóvel? enfim, quais dicas você pode nos dar para agilizar a desocupação do imóvel? caso o ex-mutuário destrua o imóvel, qual medida deve ser tomada? neste período que ele permanece na casa é possível cobrarmos aluguel se já estivermos com a escritura?

    Desculpa por tantas perguntas, mas sei que suas respostas são ricas em detalhes.

    Muito Obrigada!

    Fabiane

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  30. Olá, Fabiane.

    Você pode dar entrada na ação de imissão de posse munida do contrato de compra e venda da CEF, mas isso não é aconselhável, porque a escritura pública e o registro na matrícula do imóvel têm maior força na hora de provar quem é o proprietário do imóvel. Por isso, recomendamos que você aguarde esses documentos.

    Trabalhamos com um prazo estimado de 12 meses. Mas é só uma estimativa. Alguns casos se resolvem mais rápido, outros, mais devagar. No final das contas, vai depender de quão sobrecarregada está a Justiça da sua cidade e de que tipo de juiz você vai pegar. Alguns são vaidoso e adoram decisões heterodoxas.

    A destruição do imóvel por parte do ex-mutuário é um risco inerente da operação. O que você pode fazer, se isso ocorrer, é entrar com outra ação na Justiça contra o ex-mutuário. Mas nesse caso não temos a menor idéia de quanto tempo pode demorar para conseguir alguma indenização. No entanto, se você escolheu um imóvel com preço bem abaixo do valor de mercado, os prejuízos desse "vandalismo" acabam sendo amortecidos nos ganhos.

    Durante o período que o ex-mutuário permanecer no imóvel, é possível fazer um contrato de aluguel. Mas ele precisa concordar com isso, o que não é nada simples. Seja como for, não nos parece uma boa idéia, porque tememos que isso possa de alguma forma fazer a desocupação atrazar mais, já que o juiz pode presumir que as partes estão se entendendo, o que não é o caso.

    Boa sorte.

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  31. Comprei um imóvel da CEF e paguei a vista com o dinheiro do meu imóvel antigo. Estou morando de aluguel por que o ex proprietário não quer desocupar. Já estou a quase 6 (SEIS MESES) nessa situação enquanto o processo de IMISSÃO DE POSSE esta rolando, pois o ex proprietário sempre entra com uma justificativa esfarrapada. Estou sem casa, paguei a vista, estou gastando com aluguel por ter comprado legalmente um imóvel, enquanto o ex morador usufrui do meu imóvel. E ainda corro o risco de que quando conseguir tomar posse definitiva do meu imóvel, o mesmo esteja todo destruído e cheio de dívidas de condomínio, luz etc. Qual a orientação da CEF diante deste caso. Posso requerer judicialmente esses prejuízos e danos morais da CEF posteriormente?

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  32. Anônimo, você até pode requerer judicialmente esses prejuízos, mas o edital da concorrência pública da qual você decidiu participar estará contra você e a favor da CEF. Afinal, a CEF deixa claro no edital que o arrematante está concordando em adquirir o imóvel no estado de ocupação e conservação em que ele se encontra. Portanto, presume-se que você concordou com as condições do contrato. Além disso, os imóveis de concorrência pública e leilões da CEF costumam ser vendidos abaixo do preço de mercado, o que significa dizer que esses prejuízos aos quais você se refere já estão embutidos no deságio no valor do imóvel. Mas, enfim, se achar que vale a pena entrar na Justiça contra a CEF... Quem sabe você não encontra um juiz que decida a seu favor. Afinal, o direito não é uma ciência exata e nem tudo que consta em contrato é legal.
    Abraços e boa sorte.

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  33. Bom dia,
    Parabéns pelo blog. Tem sido muito útil.
    Estou prestes a apresentar uma proposta para compra de um imóvel na modalidade de concorrência pública da CEF e tenho algumas dúvidas:
    1) É possível avaliar pelo número do processo que consta no edital, o status da causa? Se positivo, é possível prever se o morador terá sucesso na ação?
    2) O corretor que estou em contato, me cobrou como honorários, o valor da caução (5%) e disse que caso, houvesse necessidade de contratar um advogado para requerer a posse do imóvel, as custas seriam pagas por ele, ou seja, já estariam embutidas nos 5%. O que vc acha? O valor de 5% é um valor razoável?
    3) No caso de o processo de imissão de posse demorar mais de um ano, é possível requerer a CEF o dinheiro de volta ou o prazo fica a critério da própria CEF?

    Muito obrigado,

    Rodrigo

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  34. Olá, Rodrigo.

    Aí vão as respostas:

    1. Sim, é possível consultar o andamento do processo. Aliás, é justamente para isso que a CEF fornece o número dos processos associados ao imóvel. No entanto, essa consulta não funciona como uma bola de cristal inequívoca. A partir dela, podemos estimar a direção que a disputa está assumindo. Por exemplo, se o ex-mutuário já entrou com ação contra a CEF e alcançou uma decisão desfavorável, isso já é um indício de que a Justiça (ou o juiz em questão) não localizou nenhum vício no leilão do imóvel e que, por isso mesmo, considerou a alienação promovida pela CEF como legítima.

    2. Sobre o preço cobrado pelo seu corretor, consideramos um ótimo preço. Mas é preciso deixar tudo registrado em contrato, porque na hora H, quando o ex-mutuário não quiser sair do imóvel, é possível que o corretor repense a situação e resolva não pagar as custas do processo judicial, custas que são bem salgadas.

    3. A CEF se compromete a devolver o dinheiro apenas em caso de evicção de direito. Para saber mais, viste a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO. Se você desistir do negócio sem que a disputa judicial tenha desfecho na evicção de direito, você terá que entrar na Justiça contra a CEF e torcer para que o juiz decida a teu favor.

    Abraços e bons negócios.

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  35. Olá para todos do Blog Imóveis da Caixa,

    Gostaria de agradecer primeiramente o serviço prestado em tirar as dúvidas de pessoas que, como eu, estão interessadas em imóveis de leilões.
    Tenho interesse sobre um imóvel de um leilão judicial que ocorrerá este mês. Na descrição sobre este, diz que "HA DEBITOS DE IPTU. HA ALIENANTE".
    Minhas dúvidas são essas:
    1)Há alguma diferença entre um imóvel de leilão da caixa para com esse, um leilão judicial intermediado por uma empresa leiloeira?
    2)Consultei sobre o iptu, que encontra-se dois anos atrasados. Haverá mais algum ônus com relação ao iptu, uma vez que as informações de valores são apresentadas sobre a presente data?
    3) Sobre o "alienante", segundo informações do atendente da empresa responsavel pelo leilão, "alienante" significa que há dívidas para com o banco no qual o imóvel foi financiado, o que explica para mim seu baixo valor com relação a avaliação feita sobre esse. Está correta tal informação? Como faço para saber os valores da dívida para com o banco?
    4) O atendente me informou que para eu poder visitar o imóvel é necessário uma ordem judicial, o que ainda não está possível, e me pediu para eu ligar até o fim da semana. Pode ocorrer de isso não acontecer antes do dia do leilão? E se o morador da casa recusar-se a deixar realizar a visita no local? Como poderei comprar um bem no qual não sei em que estado se encontra?
    5)Caso arremate o imóvel, quais são os gastos que terei de arcar, fora iptu e a dívida de financiamento? Sei que terei ônus com os registros do bem, mas quais seriam esses?
    6) Sei também que terei de proceder por vias legais para a retirada do ex-mutuário/ocupante da residência. Em que circuntâncias o ex proprietário pode anular o processo de venda no leilao?

    Muito obrigada pela atenção,

    Paula

    Muito obrigada pela atenção,

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  36. Olá, Paula.

    Infelizmente, ainda sabemos muito pouco sobre os leilões judiciais. Há quem diga que eles podem ser até melhores do que os da CEF, porque envolvem imóveis que já passaram por decisões judiciais e, portanto, já estão, digamos, mais desembaraçados. No entanto, não temos condições de te oferecer respostas seguras a respeito do assunto. Na verdade, os leilões judiciais também fazem parte dos nossos interesses e quando alcançarmos algum conhecimento mais detalhado sobre o assunto, pretendemos publicar tudo aqui no blog. Mas até agora ainda não participamos de nenhum leilão judicial. Por isso, seria inapropriado querer dar conselhos sobre esse tipo de leilão. Enfim, sugerimos que você fique no pé do leiloeiro, diga que você é novata, peça desculpas por fazer muitas questões, etc. Esse é o preço que você vai pagar para entender os detalhes envolvidos nesse tipo de operação. E depois, é claro, não deixe de voltar aqui no blog para contar como tudo se deu. Boa sorte e bons negócios.

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  37. No caso de aquisição em venda direta da CEF, de imóvel desocupado, é só entrar no imóvel com o chaveiro ou é recomendável ingressar com ação de imissão mesmo asism, para evitar que depois o ex-mutuário aparessa e ingresse com ação possessória, que tem como fundamento a posse, e não a propriedade?

    Obrigado!

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  38. A. M. S.,

    Essa é uma boa questão. Não temos certeza da resposta (porque isso envolve muitas questões legais que desconhecemos), mas presumimos que é melhor entrar no imóvel com um chaveiro. Afinal, para todos os efeitos legais, o proprietário do imóvel é aquele que detém o título de domínio, isto é, a escritura pública, o registro do imóvel, etc. Sendo assim, supomos que, ao tomar posse do imóvel, a situação se inverte e fica ainda mais complicada para o ex-mutuário, porque além de não ter a documentação que comprove a propriedade do imóvel, o ex-mutuário não terá nem mesmo a posse do imóvel para defender. O que você pode fazer é, antes de entrar no imóvel, procurar se informar sobre o ex-mutuário. Ele abandonou o imóvel? Alguém vem no imóvel de vez em quando? Essas informações você pode conseguir com o porteiro, com o síndico, etc. Certa vez, compramos um imóvel no qual ninguém morava (segundo o síndico), mas que estava todo mobiliado. Nesse caso, achamos melhor entrar com ação de imissão de posse. Mas se estivesse vazio, certamente teríamos entrado com o chaveiro e trocado a fechadura.

    Boa sorte.

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  39. Comprei um imóvel junto a Caixa por venda direta
    Comecei a compra apartir de dezembro do ano passado.
    Tenho tudo em mãos, RGI, Escritura de Compra e Venda ITBI pago. Tenho até documentos além da conta e todos já estão em meu nome.
    rs...

    Eu foi lá na minha casa dá uma trolhadinha na mutuária, no bom sentido claro;
    Fui tentar um acordo. Propus até uma ajuda na mudança ou pagar o primeiro mês de aluguel dela.

    Mas mesmo assim ela recusou todas as propostas e se recusou a sair.
    Ela inventou um monte de história do tipo:

    a) Não vou sair porque eu tenho um filho menor ( ela tem um filho menor mas que nem mora com ela na casa)

    b)Só saio perante juízo

    c)Não vou sair porque eu estou pagando essa casa em juízo por não concordar com o aumento das prestações ( Eu não acredito nisso porque segundo consta na minha escritura, ela já perdeu a casa desde 2006)

    c)Não vou sair porque essa casa já foi vendida pela caixa mais de três vezes e eu nunca saí ( Mentira dela porque eu sou o único que comprou depois da caixa ter retomado o imóvel.Acontece que a caixa não retira ninguém, mas nós retiramos.


    Depois de tanto insistir e ela endurecer eu agora acabei de acioná-la na justiça e ao apresentar toda a documentação que tenho o advogado brincando ainda me disse: É causa ganha molinho, tanto é verdade que eu vou te cobrar a metade do preço total de direito.

    A minha dúvida é:

    Será que vai demorar muito?

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    1. Adulto, também acho que as alegações dela não têm fundamento. Ela não pode estar pagando a casa em juízo e ao mesmo tempo constar como proprietário, na matrícula do imóvel, você mesmo. Isso não faz sentido.

      Sobre quanto tempo pode demorar, já não sabemos dizer com exatidão. Sabe como é a Justiça. Mas sempre estimamos um prazo de 12 meses. Agora é a hora mais complicada porque exige muita paciência e controle emocional. Pode ocorrer de o juiz marcar uma audiência de justificação, na qual vocês ficarão frente à frente novamente e ela alegará, diante do juiz, as razões dela. Essa audiência costuma ser um procedimento do tipo "para inglês ver", para que o juiz possa alegar que fez questão de ouvir as razões da outra parte. Por isso, se ocorrer essa audiência, não se decepcione se ela não der em nada. Em muitos casos, o juiz decide pela imissão de posse pouco tempo depois da audiência.

      Boa sorte.

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    2. Meu nome é Marcos,eu comprei uma casa a tempos atras e negociei com o antigo morador e ele saiu em poucos dias, mas em 2004 comprei um sobrado no primeiro feirão da caixa e até hoje não cosegui retirar o morador, ela alega que teria feito uma reforma no sobrado e que indenização mas o volor da indenização seria a metade do imóvel.
      Já tivemos com ordem de despejo por duas vezes mas ela consegue reverter. O que quero dizer é que quem for comprar casa em leilão da caixa fique esperto pois pode demorar bastante no meu caso já se foram mais de 8 anos e nem sei quando vou ter meu imóvel e olha que eu paguei a vista.

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  40. Olá amigo, se possível gostaria da gentileza de um auxílio nas seguintes questões:
    1 - Em um imóvel adquirido pela venda direta a ação de imissão na posse teria que ser na justiça federal ou estadual?
    2 - Seria possível uma cópia da decisão judicial que você citou no post?
    3 - Você teria um modelo de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel?

    Desculpe pelo abuso, mas se puder me auxiliar será de grandiosííííma ajuda!!!!
    Luiz
    Belo Horizonte
    aldsbh@yahoo.com.br

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    Respostas
    1. Luiz,

      Aí vão as respostas:

      1. Justiça Estadual. As ações dos ex-mutuários contra a CEF é que se dão na Justiça Federal.

      2. Sim e não. Sim porque você pode obtê-la fazendo pesquisa de jurisprudência no site do Tribunal de Justiça de São Paulo. A pesquisa é gratuita e qualquer com internet pode fazê-la. Não porque de mim você não poderá obtê-la, já que não tenho mais a cópia desse processo. Depois de obter as informações que me interessam e registrá-las no blog, eu jogo fora a papelada.

      3. Não tenho, sempre redijo uma nova noticiação em cada caso. Mas isso é muito simples. Basta dizer que você é o atual proprietário do imóvel, conforme consta na matrícula número XXXXXX, e solicita a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de acionado judicialmente, etc. Não tem mistério.

      Boa sorte e bons negócios.

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  41. Para eu entrar com uma ação de imissão de posse com tutela antecipada basta o contrato com a Caixa ou é preciso primeiro registrar a escritura no cartório de imóveis?

    Luis
    B.Hte

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    1. Luis,

      Essa é uma boa questão. Aparentemente, nada impede que você já entre com a ação de imissão de posse munido apenas do contrato com a CEF. No entanto, quando o juiz for analisar se há a tal prova inequívoca da alegação de propriedade do arrematante do imóvel, esse contrato terá menos força probatória. Por isso, o ideal é que você tenha o registro do imóvel, para que conste na matrícula que você é o proprietário. Isso vai fazer você perder cerca de 30 dias, que é o tempo que leva para que o registro seja feito na matrícula, mas acho que no final vale a pena.

      Abraços e boa sorte.

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  42. Gostaria de saber se realmente ocorreu mudanças nesta lei de imissão de posse, se o resultado final caiu para 3 meses mesmo, como dizem alguns corretores da caixa, estimulando a compra de imoveis ocupados.DESDE JÁ AGRADEÇO E PARABÉNS PELO SITE. GAMA

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    1. Gama, até onde sabemos, isso é só boato. Continuamos trabalhando com um prazo de 12 meses. Abraços.

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    2. Olha se ocorreu mudanças na lei, ja não sei, mais me parece que esta sendo bem rapido mesmo esse tipo de processo, digo isso, porque estou no meio de um processo, de emissão na posse, como relatei acima, e visto que meu advogado distribuiu (entrou com a ação) no dia 15/03/2012, no dia 26/03/2012 a decisão proferida ja estava no site e o mandado expedido no dia 28/03/2012, achei que foi bem rápida a decisão do juiz, agora entra a fase do oficial de justiça encontrar a pessoa, para intima-la. Não sei quanto tempo vai levar, espero que seja rapido, assim que sair conto para vocês.

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    3. Ok, Gabi! Aguardaremos com ansiedade. Abraços.

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  43. Acionei a justiça pedindo a imissão de posse com antecipação de tutela e a juíza indeferiu dizendo isso:

    Decisão

    Descrição:
    A ação de imissão de posse é aquela que cabe ao proprietário não-possuidor em face do possuidor não-proprietário, para haver a posse direta do bem adquirido. Contudo, não há nos autos notícia de notificação da parte ré para que desocupe o imóvel, razão pela qual indefiro por ora a antecipação dos efeitos da tutela pretendida.

    Próxima Audiência: 14/06/2012
    Hora da Audiência: 15:00
    Tipo da Audiencia: Conciliação

    Me explique por favor que conciliação é essa?
    Não tem que ter conciliação pois eu quero tomar posse daquilo que eu comprei, eu estou comedo agora

    me ajuda aí tirando as minhas dúvidas, blog por favor!

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    Respostas
    1. Anônimo, a sua situação é normal. Em vários casos, o juiz prefere indeferir a tutela antecipada e marca uma audiência de justificação e tentativa de acordo. Em geral, o que ocorre nessa audiência é que o proprietário e o ocupante do imóvel ficam frente à frente, diante do juiz, na presença dos advogados, para tentar chegar a um acordo. Com o último imóvel que compramos, aconteceu exatamente isso. É claro que a audiência não deu em nada, porque o ocupante do imóvel continuou alegando que não desocuparia o imóvel, porque tinha um processo contra a CEF na Justiça Federal, etc. Depois dessa audiência, o juiz decidiu a nosso favor, determinando a desocupação do imóvel em um prazo de 30 dias.
      Talvez, o que o juiz tenha levado em conta para indeferir o pedido é o fato de você não ter anexado ao processo nenhum documento que mostre que você notificou o morador para desocupar o imóvel. Você chegou a fazer isso? Isso poderia ter sido feito por um contato telefônico através do seu advogado ou por carta registrada. Mas isso não muda a situação, apenas traz consigo um pouco mais de demora. Para todos os efeitos, você ainda é o proprietário e, portanto, aquele que tem direito à posse. Enfim, tenha paciência e nem espere nada dessa audiência. A boa notícia deve vir só depois da audiência. Boa sorte.

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  44. Exatamente...

    O meu advogado não fez nenhuma notificação de desocupação a ocupante antes.

    Com isso, a juíza não quis decidir nada antes dessa audiência.

    A ocupante alegou para o meu corretor que não vai deixar o imóvel porque está pagando em juízo, mas pergunto:

    Caso isso seja verdade, quanto tempo eu vou ter o dinheiro que paguei a caixa de volta?

    Neste caso eu preciso abrir um novo processo contra a caixa também?

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    1. Você só vai ter o dinheiro de volta se ocorrer evicção de direito, ou seja, se o seu título aquisitivo (Registro do Imóvel) for cancelado. Só para constar aqui... nunca encontramos um caso desse tipo em nossas modestas pesquisas de jurisprudência.

      Não sei dizer quanto tempo leva para ter o dinheiro de volta, porque nunca encontrei um caso que tenha tido esse desfecho. Além disso, o edital não menciona nenhum prazo, mas se limita a dizer que os valores serão devolvidos integralmente junto com despesas cartorárias, condominiais, etc.

      Você não precisa acionar a CEF na Justiça, a não ser que tenha outras razões para fazê-lo, por exemplo, ter sido iludida por alguma informação errada como o fato de constar no edital de que o imóvel está desocupado, quando na verdade ele está ocupado.

      Boa sorte e bons negócios.

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  45. Estou pensando em comprar um imóvel ocupado. Seria meu primeiro imóvel. A pergunta é a seguinte: como não tenho filhos, caso eu compre um imóvel ocupado pro uma pessoa que tenha filhos pequenos, isso será levado em conta pelo juiz???

    Obrigada pela ajuda!

    Renata Lima.

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    1. Renata,

      Nas pesquisas de jurisprudência que fizemos, jamais encontramos um caso em que o juiz alegasse algo nesse sentido. Em nossa opinião, mesmo que isso ocorra, essa situação só terá o efeito de atrazar a desocupação e não de impedí-la. Além disso, se, por um lado, o ex-mutuário tem filhos, por outro, quem pagou pelo imóvel é arrematante e atual proprietário!

      Boa sorte.

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  46. Bem, eu tenho a seguinte dúvida:
    Eu sei que ao conseguir a antecipação de tutela o imóvel não pode ser vendido até que o processo de imissão de posse seja finalizado, mas seria possível alugar o imóvel enquanto se espera o resultado da imissão de posse?

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    1. Na verdade, você pode vender o imóvel mesmo antes de acionar o morador na Justiça. O problema é que nessas condições, o imóvel fica sem liquidez, porque ninguém quer comprar um imóvel ocupado de tal modo que tenha que acionar a Justiça para desocupá-lo (a não ser que o valor esteja bem abaixo do valor de mercado).

      Também é possível alugar o imóvel, mas não é permitido fazer isso quando a negociação envolve financiamento imobiliário pelo sistema financeiro da habitação. Na prática, no entanto, mesmo aqueles que têm esse tipo de financiamento costumam alugar o imóvel. Ninguém liga para essa regra.

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  47. Boa tarde

    Participei de um leilão publico de imoveis extrajudicial 1ºpraça dia 29/03/2012 da Caixa Econômica Federal.
    Na onde arrematei dois imoveis 1º imóvel valor 93.800,00 mais 5% leiloeiro e o imóvel 61.000,00 mais 5% leiloeiro .
    A caixa forneceu minuta para que eu fizesse a escritura do imóvel 1 e imóvel 2 assim feito e todas a despesa para mim custas de cartoriais .
    Na hora do registro documento foi devolvido por 4 vezes assim sendo tomado todas as providencias.por fim não e registrado por que o cartório exige que o residual seja disponivel para o mutuario mas exigindo a sua concordancia mas o situacao 2º imóvel esta com uma ação contra a caixa e o mutuário não aceita assinar por ser assim orientado pelo seu advogado.
    resumindo contratei um advogado para fazer a (imissão de posse) mas ele me relata sem o registro do imóvel ele nada pode fazer nada.
    Assim meu dinheiro fica engessado preciso saber como posso dar continuidade sendo ficou parado no cartório sem a solução esse tempo estou tendo prejuízos fornaceiros pois estava antes este dinheiro aplicado na poupança e agora engessado cartório exige o banco não consegui favor me ajudem.

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    1. Nanyn, vejamos se entendemos bem o seu caso.

      Você arrematou um imóvel da CEF em um leilão e não está conseguindo registrar o imóvel, porque o cartório exige um documento que comprove que o valor residual (presumindo que exista algum) seja devolvido ao ex-mutuário. É isso mesmo?

      Se for esse o seu caso, sugiro que você se informe de maneira detalhada sobre esse documento exigido pelo cartório (Que documento é esse? Qual é o nome desse documento? Quem é responsável por fornecê-lo?) e solicitar esse documento junto à CEF (mais precisamente junto à GILIE - o endereço e telefone constam no edital).

      O documento que o cartório parece exigir é a Carta de Arrematação. É esse documento que você chamou de "minuta do leilão"? A princípio, essa carta deveria ser suficiente para registrar o imóvel. Faça essa tentativa junto à CEF. Talvez a CEF te oriente a respeito de como proceder juridicamente diante dessa situação.

      Boa sorte e bons negócios.

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    2. Nanyn,

      Dei uma olhada no seu caso e devo dizer que ele é bem diferente do usual, que tratamos aqui no blog. Por isso, não sei se serei capaz de te ajudar. Vou reproduzir o seu comentário abaixo para que os demais leitores acompanhem o caso com mais detalhes, mas vou tirar os números de processos e protocolos para manter o anonimato dos envolvidos. Aí vai o seu comentário:

      "[...] ao procurar o cartório de registro de imóveis o mesmo não registra no meu nome, alegando que, por ter sido feito em leilão, o ex-mutuário teria que assinar uma declaração de que recebereu a importância que sobejou do valor da arrematação, mas como o ex-mutuário não está de acordo, ele não assina. Para esclarecer, a CEF depositou X mil reais em juízo para o ex-mutuário, que se recusa a receber".

      Depois de dar uma olhada nas justificativas apresentadas na nota de devolução oferecida pelo cartório, notei que constam algumas orientações que podem ser úteis no seu caso. No final da nota, consta o seguinte:

      "Não se conformando com a(s) exigência(s), ou não a(s) podendo satisfazer, o interessado poderá requerer a suscitação de dúvida para que possa(m) ser dirimida(s) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (art. 198 da Lei 6.015/73)".

      O tal artigo 198 da lei 6.015/73, mencionado acima, diz o seguinte:

      "Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la [...]".

      Parece-me, Nanyn, que a sua situação se adequa ao segundo caso descrito no artigo, ou seja, na medida em que o ex-mutuário se nega a receber a importância que sobejou, você não pode satisfazer a exigência feita pelo oficial registrador, ficando em condições, portanto, de solicitar a tal suscitação de dúvida, mencionada acima, para ser dirimida pelo Juiz Corregedor Permanente.

      Você já se valeu desse procedimento?

      Se sim, então, estou "chovendo no molhado" nessa resposta. E para além dela, não sabemos o que sugerir para te ajudar.

      Se não, então, procure se informar no próprio cartório sobre os detalhes envolvidos nessa alternativa de suscitação de dúvida. Sugiro que você envie uma carta registrada para o ex-mutuário, relatando os impedimentos que ele está produzindo, na tentativa de caracterizar alguma atitude protelatória por parte dele. Além disso, providencie documentação que comprove que a importância que sobejou foi depositada em juízo pela CEF. Suponho que esses documentos serão anexados à solicitação de suscitação de dúvida.

      Também seria interessante procurar um advogado especialista em direito imobiliário, já que o seu caso envolve detalhes bem específicos, que exigem conhecimentos bem particulares sobre a legislação em questão.

      Boa sorte e bons negócios.

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  48. Comprei um imóvel no Rio de Janeiro no leilão. A pessoa que "mora na casa" (na verdade a pessoa não mora na casa a 8 anos, ela mora em outro Estado e deixou a mãe morando no imóvel) ela fetuou a compra da mesma por contrato de gaveta e deixou de pagar a casa e entrou com processo para negociar o valor das prestações, perdeu e a casa foi para leilão.
    Comprei o imóvel a vista, estou fazendo a escritura e vou fazer o registro.
    Ela tem um filho especialde 19 anos, é casada e mora e faz todo tratamento do menino em outro Estado.
    Eu sou solteira e tenho uma filha de 4 anos.
    Tentei a desocupação amigável, e não foi aceita. Então fiz a comunicação de venda e a solicitação por telegrama, e ela não desocupou.
    Vou entrar na justiça. Gostaria de saber se aos olhos da justiça ela teria mais chance por ter um filho especial? Obrigada

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  49. ola!
    tem uma casa que esta abandonada a mais de 20 anos, as plantas tomam de conta e ja retiraram quase todos os materiais dela, gostaria saber se existe dono e se tem registro...como faço?

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  50. A minha dúvida é. E quanto as pessoas que não pagam e não saem o que acontece ? fica por isso mesmo?

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  51. Comprei um imóvel da Caixa através da Venda Direta, ou seja, o imóvel foi para o leilão e não houve arrematante. Nesse caso, era só a manifestação da vontade em comprar o imóvel. E foi isso que fiz.
    A Caixa exigiu uma "Caução" para dar entrada no procedimento dos documentos e enviar para a agência aonde farei a operação (lembrando que eu comprei o imóvel financiado - 90% financiado).

    A minha dúvida é quanto ao pagamento das despesas com débitos atrasados (IPTU, Condomínio, etc) e, o ITIV. Comprando pelo leilão as despesas corre por conta do arrematante. E quando foi a venda diretamente pela Caixa, sem concorrência, quem paga as despesas?

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    1. No que diz respeito às despesas, não faz diferença se é Venda Direta ou Concorrência Pública. As dívidas anteriores à data da compra ficam por conta da Caixa Econômica (para imóveis da CEF e não da EMGEA - conferir detalhes no edital). Já as despesas com documentação (inclusive impostos) ficam por conta do arrematante.

      Não importa se você comprou o imóvel financiado, a caução é sempre exigida. Tudo isso já está previsto no edital da licitação. Além disso, a manifestação de interesse na compra do imóvel se dá justamente por realização de depósito caução e envio de proposta à GILIE e não apenas por dizer "eu tenho interesse".

      Boa sorte e bons negócios.

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  52. Olá, adquiri um imovel no leilão da caixa por venda direta, estou aguardando a escritura para fazer o registro, porem o imovel encontra-se ocupado, e numa tentativa de acordo com o morador, ao perguntar se conheciam o antigo dono antes da caixa tomar, os mesmos nao o conheciam. Gostaria de saber como devo proceder?

    Obrigado

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  53. Olá, parabéns pelo blog. Sem dúvida o melhor da internet relacionado ao assunto de leilão de imóveis, principalmente as riquíssimas histórias dos imóveis ocupados. Após ver os transtornos para retirar os inadimplentes dos imóveis resolvi cancelar uma proposta de compra que mandei num imóvel em outro estado. Vou procurar alguma coisa mais próxima e muito, muito barato mesmo pois parece que os gastos com advogados giram em torno de 10% do imóvel e em casos mais graves pode chegar a 25% ou mais se somarmos o aluguel que poderiamos estar recebendo e o dinheiro parado sem o 0,50% da poupança. Att Cesar

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  54. Olá,
    Meu marido e eu compramos um terreno e registramos no cartório toda a documentação certinha está tudo ok, porém o antigo dono, não o que nos vendeu o terreno o antigo a ele estava com uma liminar na justiça e ganhou em primeira estância mas nós não sabiamos de nada e o cartório aceitou toda a nossa documentação está tudo registrado em meu nome pórem este senhor se diz dono por motivo da liminar que ele ganhou na justiça por ter ido a leilão o terreno mas nos não compramos dele e sim de um segundo dono átraves de uma imobiliaria, mas estamos tendo problema para tomar posse e construir o que devo fazer? me ajude por favor
    ATT. Bruna

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    1. Bruna, se você já tem toda a documentação registrada no cartório de imóveis, você é que é a proprietária do imóvel, pelo menos é assim até que esse tal senhor obtenha na Justiça o cancelamento do seu título aquisitivo (Registro do imóvel). Enquanto o seu título não for cancelado, o imóvel está no seu nome e portanto é seu. Se achar apropriado, procure um advogado para te orientar nesse momento e até mesmo para avaliar mais detalhadamente a situação. Boa sorte.

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  55. Olá, comprei um imóvel a vista no leilão, fiz a escritura e o RGI. Dei entrada no processo de REIVINDICATÓRIA para desocupar o imóvel, gostaria de saber se vc tem informações sobre esse tipo de processo? Estou ansiosa, pq preciso muito do imóvel. Grata

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    1. Olá, senhorita. Até onde sabemos, a ação correta para esse tipo de situação é a ação de imissão de posse. Se é disso que você está falando, então podemos dizer que os últimos processos que acompanhamos no estado de SP tiveram desfecho favorárel para o arrematante do imóvel com menos de 1 ano. Boa sorte.

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  56. Alguém do Blog por favor pode indicar algum advogado que faça Imissaõ de Posse no Rio de Janeiro, pois estou com o imóvel sendo pago, mas não consigo nenhum advogado que já fez esse tipo de procedimento. Desde já agradeço. Marcos

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    1. Marcos, infelizmente não temos contato com nenhum advogado do Rio de Janeiro. Só nos valemos de advogados de São Paulo, por isso, não temos meios de te ajudar. Boa sorte e bons negócios!

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    2. Advogados de São Paulo aceitariam processos do RJ?

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  57. Comprei uma casa num leilão há um ano, entrei com os processo e agora, no final do ano qdo o oficial de justiça já iria despejá-los a ex-mutuária contestou a ação de imissão na posse pois ficamos sabendo que ela possui ação contra a Caixa econômica federal referente a esse imóvel. A minha advogada disse que assim que o processo estiver disponível irá se manifestar e que a Juíza poderá marcar audiência.

    Nossa advogada disse também que é fato que muitos mutuários acionam a CEF, assim que a casa vai a leilão, para tentar suspender o mesmo e cobrar diferenças que acham que pagaram a mais, é direito deles, mas devem fazer isso fora do imóvel,ja que quando tiveram a oportunidade de quitar sua divida não o fizeram e que assim que for intimada a me manifestar sobre a contestação nos informa. Porém, acho que já se passou muito tempo, não sei se nossa advogada está fazendo algo errado ou "querendo ganhar tempo" c/o processo pois já gastando 6 mil reais até agora.

    Quanto tempo mais terei que aguardar? No começo me pareceu lucrativo esses leilões mas agora, com a demora dos juízes em dar os pareceres e com os ex-mutuários contestando fica impossível pra nós que compramos. Nem mesmo os advogados nos dão garantias de absolutamente nada.

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  58. Boa Tarde
    Pesquise por Andrade e Teixeira Advogados associado
    2637 1388

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  59. Marcos, também comprei imovel na CEF do Rio e conheço pelo menos dois excelentes advogados, não sei de vc ainda precisa. Só te adianto que a ação não é barata, fica em torno de 10% do valor da causa, mais nada que voce não possa negociar. Qualquer coisa te passso os contatos. Denise

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  60. Ola,
    Existe alguma possibilidade de alguem que ja obteve a imissao de posse por antecipacao de tutela de um imovel adquirido pelo leilao da CAIXA,o juiz destituir por alguma razao essa posse do atual proprietario e finalizar a acao em favor do ex-proprietario.Isso pode acontecer?Grata

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  61. Boa noite, eu adquiri um imóvel sem ser por leilão, mas sim diretamente com o vendedor, utilizando recursos do FGTS e financiamento pela CEF. No dia 03 de janeiro assinamos a escritura na agência e no dia 01 de fevereiro já estava com o contrato devidamente registrado em cartório e os vendedores já tinham recebido o dinheiro da venda completamente. Gostaria de saber se existe alguma lei (RJ) que dá ao vendedor um prazo para desocupação do mesmo. Se existe, qual é e a partir de quando começa a contar. Se não existe, qual a melhor maneira de proceder se ele não sair do imóvel. Muito obrigado.

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  62. Prezados,

    Gostaria de saber o seguinte: um cliente arrematou um imóvel residencial, neste imóvel mora a sogra do devedor (ex-mutuário),tão somente. O devedor mora com a esposa, na mesma cidade, porém, em casa separada (outro endereço).

    Pergunto: a quem deverei notificar para desocupação do imóvel? A senhora que está nele, tão somente? Ou devo também notificar o devedor (ex-mutuário) e sua esposa? Ou somente o ex-mutuário e a esposa dele?

    No pólo passivo da Ação de Imissão de Posse, quem deverá figurar no pólo passivo da demanda?

    Grato.

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  63. Olá, tenho um imóvel há 22 anos em meu nome da CEF estou pagando o financiamento em dia, sendo que o imóvel está ocupado por um morador que o adquiriu por contrato de gaveta enquanto eu fui morar em outro estado, há 10 anos que esse morador reside lá, gostaria de saber se o imóvel é favorável a ele na justiça, lembrando que o IPTU sou eu que pago. Já conversei com esse morador e pedi que ele saísse da casa e foram muito ignorantes e disseram que se eu por na justiça que eu vou perder a causa e ainda ter que indenizar ele.

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  64. Em 09/12/2009, comprei um imóvel com a Caixa Econômica Federal, após a compra descobri que o imóvel estava ocupado por terceiros e possuía ação de usucapião, e até os dias de hoje o imóvel ainda encontra-se ocupado por terceiros.
    No início do ano de 2010 entrei com uma ação de emissão na posse, e essa minha ação vinha se arrastando, pois a ação do réu de usucapião estava impactando em minha ação de emissão na posse, mas finalmente no ano de 2012 o réu perdeu sua ação de usucapião, pois segundo informações da Caixa Econômica Federal, o réu é mutuário da Caixa assim como eu, por tanto é proprietário de um outro imóvel, o que torna a sua ação de usucapião ilegal, e no final do mesmo ano a juíza que julgava a minha ação de emissão na posse, deu a sentença favorável a mim, condenando o réu a me pagar um aluguel pelos anos de sua ocupação indevida, na sequencia condenou o réu a arcar com as custas do processo, e por fim emitiu um mandado de emissão na posse para que o réu desocupasse o imóvel em 30 dias, o réu chegou a entrar com um recurso, mas como não pagou por este, a juíza negou o seu recurso, e quando tudo parecia terminado e resolvido, o impossível aconteceu, estranhamente um outro juiz assumiu o processo, e arbitrariamente revogou tudo o que a juíza anterior havia decidido. Imediatamente o novo juiz mandou recolher o mandado de emissão na posse, que já encontrava-se em diligência para ser cumprido, na sequencia acatou o recurso do réu mesmo sem o devido pagamento, e também o isentou de todas as custas do processo.
    A juíza que havia me dado sentença favorável, o fez se baseando nos autos, pois a única coisa que impactava no meu processo de emissão na posse, era a ação de usucapião que o réu movia contra a caixa, mas como o réu perdeu sua ação de usucapião, a juíza que julgava o meu processo de emissão na posse, entendeu então não haver mais nenhum impedimento, e me deu a sentença favorável, como pode então um outro juiz entrar no processo e revogar a sentença mesmo sabendo que o réu havia perdido também a ação de usucapião ? Se a juíza que me deu a sentença favorável o fez com base nos autos, com base em que o outro juiz revogou a sentença?
    É válido salientar que os indivíduos que ora ocupam o meu imóvel, são três irmãos, ambos solteiros e sem filhos, e possuem outros imóveis, que alugam para fazer renda.
    É válido salientar também, que durante todos os anos desta ocupação irresponsável, os três indivíduos nunca pagaram sequer um único mês de cota condominial, e quando eu comprei o apartamento a dívida de condomínio deixada por eles ultrapassava R$ 40.000,00, e logo após a minha compra eu cheguei a ser processado pelo condomínio para pagar esta dívida deixada por eles, e desde a data da compra eu venho pagando em dia as taxas de condomínio, mesmo sem poder usufruir do meu bem.
    Hoje tenho que pagar aluguel para viver com minha família mesmo sendo proprietário de um apartamento, e ainda tenho que arcar com as prestações do apartamento junto à Caixa Econômica, tenho que arcar com as taxas de condomínio do apartamento, e tenho ainda que arcar com as custas de advogado para o processo de desocupação do meu apartamento, e todo esse custo ao longo de quatro anos vem comprometendo seriamente o meu orçamento familiar, a ponto que já não estou conseguindo arcar todas as minha contas, e devido a isso me vi diante da escolha de ter que comprar comida para minha família, ou pagar as contas, e hoje estou assistindo o meu bom nome ser negativado por alguns credores, algo pelo qual eu nunca havia passado, até a compra do imóvel, além também do fato de ter a minha vida pessoal, profissional, e o meu casamento seriamente abalados.

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    1. Olá, alguém sabe me informar se um juiz pode revogar a sentença de outro, conforme o caso descrito acima ?
      Obrigado.
      Att,
      Carlos

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    2. Olá para todos!
      Meu advogado entrou com um agravo por conta da decisão que revogou a sentença que me era favorável, mas por incrível que pareça o agravo foi negado, e o processo encontra-se parado a mais de 3 meses, aguardando o agravo retornar a vara de origem para ter prosseguimento.
      Alguém pode me dar alguma dica sobre a questão?
      Obrigado.
      Att,
      Carlos

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    3. Pode um juiz revogar a sentença do outro ????

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  65. Adquirimos um imóvel da CEF por concorrência pública, e estamos concluindo o processo de pagamento do itbi e do registro do imóvel. A informação que temos, dada pela imobiliária credenciada da CEF que intermediou nossa participação na concorrência, é de que a casa está alugada. Não confirmamos ainda essa informação. Gostaríamos de saber o que nos orientam a fazer. Recebemos vários conselhos e pesquisamos bastante o assunto. Não conseguimos nos decidir se vamos pessoalmente à casa, falar com os moradores (e nos expor de alguma forma), se mandamos uma notificação extrajudicial pelo Cartório do município, se mandamos uma notificação por Sedex, com AR, ou se contratamos logo um advogado para nos representar e assim, tendo algum problema, entrar com o processo na Justiça. O problema é que já gastamos muito com a compra (que apesar de ter sido financiada, gasta-se muito com taxas, caução, comissão da imobiliária, impostos, registro, etc). Entrar na Justiça (com todas as despesas que isso geraria) não seria nossa primeira opção. A Lei exige algum prazo mínimo para desocupação da casa?? Posso dar o prazo que eu julgar melhor?
    O que vocês nos orientam a fazer?? Obrigada.

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  66. Comprei um apartamento pela Caixa na Venda Direta com imóvel ocupado. Os antigos proprietários residem em outro Estado e quase que não vai no imóvel. Meu advogado já entrou com uma ação para que eu possa ter a posse. Toda documentação está em meu nome (escritura em cartório, iptu, contas de condomínio, luz) e venho pagando o financiamento em dia. Já tentei amigavelmente ter a posse com os antigos proprietários mas eles resistem e não desocupar o imóvel. Como eu venho pagando a conta de energia que está em meu nome sem ser o usuário deste serviço, resolvi pedir a companhia de energia elétrica suspender o fornecimento (cortar a luz) sem consultar o meu advogado. Eu posso sofrer alguma penalidade da justiça por isso? Qual seria o melhor caminho?

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  67. Em 2009 Comprei um apartamento em leilão da caixa ocupado por terceiros, que não eram mutuários.
    Entrei com ação de imissão na posse, pedi antecipação de tutela, e foi negada, na sequencia os réus, três irmãos solteiros, entraram com ação de usucapião, e ao final do ano de 2012 eles perderam a ação de usucapião, e ainda ao final de 2012 uma juíza me deu sentença favorável, condenando os réus a me pagarem um aluguel mensal por 4 anos de ocupação, condenando-os também a pagar as custas, e por fim foi emitido um mandado de missão na posse para se cumprido em 24 horas, o réus recorrem da sentença, mas como não paragaram pelo recurso, a juíza não acatou.
    Quando tudo parecia resolvido, terminado, um outro juiz entrou no processo e revogou toda a sentença que juíza anterior havia dado, e mandou recolher imediatamente o mandado de imissão na posse que já estava em diligência para ser cumprido, isentou o réus das custas, e por fim ainda acatou o recurso do réu mesmo sem o recolhimento do preparo.
    Meu advogado entrou com um agravo desta decisão, o agravo foi negado, e o processo está parado a mais de 6 meses esperando o agravo retornar para a vara de origem, para subir ao Eg. Tribunal de justiça.
    Peço por favor para que me aconselhem o que fazer!
    Obrigado.
    Att,
    Carlos

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  68. Boa noite! Adquiri um imóvel por leilão e antes que saísse a Carta de Arrematação os antigos proprietários desocuparam o imóvel. Preciso entrar com a ação de imissão de posse? Posso entrar no imóvel imediatamente ou o juiz tem que me autorizar? Grato,

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