LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: UM RELATO DE QUEM PARTICIPOU


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: RELATO DE QUEM PARTICIPOU, MAS NÃO ARREMATOU


O imóvel pretendido era um apartamento simples, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, 1 vaga de garagem.

No entanto, a localização era muito interessante, em uma rua importante, quase no centro de uma cidade de aproximadamente 2 milhões de habitantes. (Não vem ao caso detalhar qual é a cidade ou mesmo o endereço do imóvel).

O preço mínimo estabelecido pela Caixa Econômica era de 85 mil reais. Acrescente-se a isso mais ou menos R$4.200,00 relativos ao depósito de caução e mais R$2.000,00 relativos a uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel e então poderemos dizer que o valor desembolsado ficaria na casa dos R$91.200,00. (Não há necessidade de acrescentar os custos com a documentação do imóvel, já que esses gastos estão previstos no depósito caução).

Como é de costume, antes de encaminhar a minha proposta, fui visitar o imóvel (sem poder entrar nele, é claro, uma vez que estava ocupado pelo ex-mutuário). Ao chegar na frente do condomínio, me deparei com três apartamentos à venda no mesmo prédio. Imediatamente entrei em contato com o corretor responsável, que me atendeu e me mostrou os apartamentos.

Aqui se vê a importância de visitar o imóvel, mesmo que ele esteja ocupado e você não consiga entrar nele, para eventualmente entrar em contato com os corretores que atuam naquela região.

Além de tomar ciência da distribuição dos cômodos do apartamento, ainda me informei sobre os preços de venda praticados pelos proprietários que tinham apartamentos à venda no mesmo condomínio.

Os preços de venda eram os seguintes: 165 mil, 160 mil e 155 mil. De acordo com o corretor, o apartamento de 155 mil poderia sair por 150 mil se houvesse alguma pechincha. Com esses dados, pude estimar o deságio praticado pela Caixa Econômica Federal no apartamento de meu interesse.
 
Se os valores a serem desembolsados com o referido imóvel de concorrência pública ficariam na casa dos R$91.200,00 e o apartamento de menor preço sendo vendido lá custava 150 mil, estimei que o deságio aproximado praticado pela Caixa Econômica seria dado pela diferença entre o valor de mercado (R$150.000,00) e o valor desembolçado para arrematar o imóvel e desocupá-lo (R$91.200,00). Ou seja:
150.000,00 - 91.200,00 = 58.800,00
Compare esse valor com o valor desembolsado de R$91.200,00 e você constatará um ganho de capital da ordem de 64%.

É claro que se você pretende disponibiliar o imóvel para venda através de um corretor, ainda será preciso subtrair os gastos envolvidos com esse profissional, gastos que atingem mais ou menos 6% do valor de venda do imóvel.

Neste caso, dependendo do corretor que você escolher, os seus ganhos podem cair de R$58.800,00 para algo em torno de R$49.800,00. Assim, o seu ganho de capital ficaria na casa dos 54%, dos quais ainda será preciso retirar 15% de Imposto de Renda - exceção feita para o contribuinte que reutilizar o dinheiro obtido na venda em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial.

Para maiores detalhes sobre o Imposto de Renda na venda de imóveis, consulte a postagem IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

O melhor mesmo é supor que não há isenção. Assim, faremos uma estimativa pessimista e o que for diferente disso, provavelmente será melhor.

Subtraindo 15% dos R$49.800,00, restará o ganho líquido de R$42.330,00. Assim, no começo da operação de compra do referido apartamento da Caixa Econômica, seria preciso desembosar R$91.200,00 e no final se alcançaria o montante de:
R$91.200,00 + R$42.330,00 = R$133.530,00
Assim, em termos percentuais, os ganhos chegariam a 46%.

Outra conta interessante de se fazer é dividir os ganhos líquidos pelo número de meses corridos entre a compra do imóvel até a venda. Assim, supondo que a operação toda tenha levado 12 meses, os ganhos líquidos de R$42.330,00 deverão ser divididos por 12, de modo que possamos estimar qual seria o ganho mensal na compra desse imóvel.

Note que quanto menor for o intervalo de tempo entre a compra e a venda do imóvel, maiores serão os ganhos do investidor. Por isso, não perca tempo. Em leilões de imóveis, tempo é literalmente dinheiro. Seja rápido e eficiente e seus lucros serão ainda maiores.

Infelizmente, como já disse, não arrematei o imóvel. Na ocasião da abertura das propostas, constatei a presença de dois concorrentes. O vencedor levou o imóvel por 88 mil, o que o faz desembolsar mais ou menos R$94.200,00.

Refazendo os nossos cálculos, isso quer dizer que os ganhos líquidos do vencedor da concorrência pública devem ficar na casa dos R$39.330,00, o que corresponde a um aumento de capital da ordem de 41% sobre o valor de R$94.200,00 inicialmente desembolsado.

Enfim, não se pode ganhar todas. Bola pra frente!

Se você também tem participado de leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, envie um email para blogimoveisdacaixa@gmail.com relatando a sua experiência.

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25 comentários:

  1. Gostei muito dessa espécie de relato, faz ver como as coisas realmente acontecem. É uma pena que não tenha levado, mas espero que a sua generosidade em ensinar repercuta em muito sucesso nos próximos negócios!

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  2. É preciso contabilizar os custos com advogado para retirar o morador de dentro do imóvel. Eu gastei cerca de 16 mil reais ao longo de 4 anos.
    Refaça as contas considerando que paguei IPTU e prestação enquanto ainda pagava aluguel (pois não podia entrar no que era "meu") e que tive que fazer uma obra quando consegui entrar no imóvel.

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  3. Você tem razão. Os gastos com advogado, condomínio, IPTU e até mesmo com uma eventual reforma do imóvel precisam ser contabilizados.

    Quanto ao aluguel, é discutível, afinal, não é porque você comprou o imóvel da Caixa Econômica que você paga aluguel.

    No que diz respeito aos 16 mil reais, é difícil saber se é ou não é muita coisa. Afinal, isso vai depender da diferença entre o preço de mercado do imóvel que você comprou e o preço que você pagou por ele.

    Suponha que você pagou entre 90 e 100 mil reais por um apartamento avaliado em 130 mil, na ocasião da compra.

    Neste caso, você terá economizado entre 30 mil e 40 mil reais, diferença que anula os seus gastos de 16 mil reais e ainda oferece um pequeno ganho.

    Além disso, depois de 4 anos, presume-se que o imóvel teria outro valor de mercado, um valor maior, em razão da inflação medida pelo INCC ou IGPM.

    Enfim, esse custo de 16 mil reais é muito relativo. Talvez seja um alto valor, talvez, um baixo valor. Isso vai depender de quanto você pagou pelo imóvel.

    Sobre o tempo para desocupação do imóvel, realmente 4 anos é tempo demais. Todos os casos que conhecemos levaram no máximo 1 ano e 2 meses. E o caso de 1 ano e 2 meses a que me refiro é um caso em que o juiz de primeira instância decidiu em sentido contrário à jurisprudência e o autor da ação se viu obrigado a entrar com recurso contra a decisão do juiz, obtendo, enfim, a liminar para desocupação do imóvel.

    A maioria dos processos, no entanto, ficam na casa de 6 meses. Alguns sortudos conseguem a liminar para desocupação do imóvel em 3 ou 4 meses, dependendo da cidade e da eficiência do sistema judiciário local.

    Enfim, como o seu caso parece configurar o pior cenário, seria muito importante saber mais sobre ele. Se você não se incomodar, envie por email o número do seu processo judicial (com cidade e estado) para que possamos avaliar os andamentos processuais e entender melhor o que aconteceu no seu caso para que levasse 4 anos para conseguir a liminar.

    Obrigado por visitar o blog. Volte sempre e continue nos ajudando a coletar o máximo de informações possíveis sobre os leilões e concorrências públicas de imóveis.

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  4. Adquiri um imóvel num leilão no dia 19 de janeiro, até então nao havia nenhuma ação do mutuário contra a Caixa. No entanto, o inadimplente entrou com uma acão contra a Caixa e o juiz mandou a CEF citar-se. Como fico?

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  5. Paulo, siga em frente com a sua ação de imissão de posse com pedido de tutela antecipada. Os juízes costumam entender que você, arrematante do imóvel, não pode sofrer com o fato de o ex-mutuário ter ação contra a CEF. Se você já deu andamento à documentação do imóvel, então, é você o atual proprietário do bem. Cabe ao ex-mutuário provar o contrário, coisa que jamais vi ocorrer. E se o juiz te recusar a tutela antecipada (é raro, mas pode acontecer), não pense duas vezes: entre com um recurso contra a decisão do juiz. Na segunda tentativa, a jurisprudência entra em cena e você resolve o seu problema. Boa sorte.

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  6. Gostei muito das dicas, mas gostaria de confirmar se os 15% do IR, só se paga na hora da venda? Exemplo, comprei e vou vender dentre os 06 meses?

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  7. Provavelmente você está interessado na isenção do IR. Bem, esse benefício só pode ser utilizado 1 vez a cada 5 anos. Além disso, você precisa usar todo o dinheiro proveniente da venda do outro imóvel. E, além disso, você tem que usar esse dinheiro para comprar outro imóvel no prazo máximo de 180 dias (6 meses) a contar da data da venda do seu antigo imóvel. Há também alguns detalhes relativos ao valor do imóvel. Se você ainda não leu a postagem VENDA DE IMÓVEIS: IMPOSTO DE RENDA, faça isso já!

    Sobre o pagamento desse imposto, ainda não tivemos tempo para investigar isso de forma documentada. Mas é bem provável que o pagamento do imposto de renda seja feito por Darf. Faça uma pesquisa na internet e depois volte aqui para explicar o que descobriu.

    Abraços.

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  8. Olá. Parabéns pelo trabalho! Após ler o blog, me sinto mais tranquilo e confiante para adquirir um imóvel via concorrência pública. A dica que eu gostaria de vocês, se possível, é quanto ao valor que eu devo adicionar ao valor mínimo (40 mil) para aumentar minhas chances de garantir um imóvel com valor de mercado de aproximadamente 70 mil e desocupado. Obrigado!

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  9. Felipe, vai depender da finalidade que você pretende dar ao imóvel. Se pretende morar no imóvel e está muito interessado nele, pode dar um lance de até 80-85% do valor de mercado do imóvel. Assim, o deságio de 15-20% servirá para cobrir as despesas com documentação e alguma eventual reforma no imóvel. É claro que, se você tiver sorte, pode vencer o leilão pagando menos que isso. Mas se não quer arriscar perder esse imóvel, o jeito é dar um lance maior. Só não dê um lance acima de 85% do valor de mercado do imóvel para não acabar fazendo um mau negócio. Afinal, você nem sabe se terá que fazer uma reforma no imóvel. Por isso, é bom se prevenir.

    Mas se pretende comprar o imóvel apenas como investimento, o melhor é exigir um deságio ainda maior, pelo menos 30%, para imóveis desocupados. Nós procuramos no mínimo 40%, mas em imóveis desocupados esse deságio é muito difícil de encontrar.

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  10. Tenho uma dúvida: Qual o prazo médio para descocupação do imóvel? Caso o adquirente não esteja conseguindo a desocupação, pode pedir a caixa o valor de volta? Existe algum prazo para que o comprador possa pedir o valor de volta?

    Obrigado,

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  11. Anônimo, em geral, trabalhamos com um prazo de 12 meses. Mas é só uma média. Há casos mais lentos e casos mais rápidos. Além disso, também levamos em conta o deságio praticado no valor do imóvel. Quanto maior o deságio, mais somos tolerantes com o prazo de desocupação e mais aceitamos imóveis com processos judiciais menos desenvolvidos e encaminhados.

    Não existe possibilidade de pedir o dinheiro de volta para a CEF, a não ser quando a disputa judicial entre arrematante e ex-mutuário termina em favor do ex-mutuário, caracterizando o que se conhece como evicção de direito. Nesse caso, a CEF devolve todos os valores gastos pelo arrematante. Para saber mais sobre essa situação, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.

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  12. olá , preciso de esclarecimento , meu caso está complicado , vou tentar resumir ...
    comprei uma casa pela caixa paguei por dois anos e meio e tive alguns problemas após esse tempo inclusive de uma cirurgia de emergência da minha filha de 13 anos e nesse meio tempo tinha feito um acordo com a caixa e passou o dia de fazer o pagamento do acordo , pois estava internada com minha filha ao passar um tempo fui até a caixa fazer o pagamento do total da dívida , mas a caixa se recusou a receber ....porém o nome ainda estava vinculado a caixa , e já entrei com duas ações judiciais para o pagamento da dívida ,mas não deu tempo e foi a leilão , o advogado pediu ao juiz para parar o leilão , mas ele não aceitou ...porém no segundo que aconteceu minha casa foi vendida devido ao judiciário federal estar em greve e não deu tempo pois o forum entrou em recesso de fim de ano , quem comprou veio até minha rua mais não achou a casa já que no jornal do leilão a foto da casa não corresponde com a minha (é outra casa ), eu não estava e ele disse a uma vizinha que havia comprado uma casa no leilão da caixa e a mesma estava invadida e sendo usado aguá e luz indevidamente .........eu não invadi nada paguei por 2 anos e meio e todas as contas estão pagas e no nome do meu marido assim como está no contrato e toda documentação e continuo pagamento todo mês as contas , exceto IPTU que já foi pago onde estava atrasado realmente , será que neste caso não ganho a causa , pois a caixa se recusou a receber e eu estava no hospital sem cabeça nenhuma para resolver isso e não imaginei que não iam receber , pois estava com todo dinheiro á vista para pagar , o que vc teria a me dizer , tenho muito medo em não conseguir lutar , pois não tive a intensão de não pagar apenas tive problemas e a má sorte de não ter dado tempo para a parte judicial ......

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  13. Olá, Anônima.

    O seu caso é bem complicado mesmo. O melhor a fazer é procurar um advogado especialista em direito imobiliário e com alguma experiência em leilões e concorrências públicas da CEF. Mas de antemão já aviso que a situação está bem desfavorável para você, já que a partir de agora o proprietário do imóvel é o arrematante. Só mesmo um desfecho com evicção de direito é que pode reverter a situação. De outro modo, o que você poderá é apenas protelar a situação. Lamentamos por não poder ajudar e te desejamos uma melhor sorte daqui para frente.

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  14. Vocês poderiam me informar qual o prazo máximo para o ex-mutuário poder entrar na justiça e questionar o leilão da CEF e partir de que momento ele passa a contar? 2 Anos? 5 anos?

    Obrigado
    Rodrigo

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    Respostas
    1. Rodrigo, infelizmente não sabemos qual é a resposta para a sua questão. O melhor é procurar um advogado. Mas supomos que, de preferência, antes da realização do leilão, para evitar que alguém arremate o imóvel. Porque se isso acontecer, a coisa fica bem mais complicada. Boa sorte.

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  15. Obrigado pela resposta. Tenho outra duvida. Para vender um imovel retomado por meio da imissao, deve-se esperar o processo da imissao transitar em julgado? Foi assim q vcs procederam? Demora?

    Rodrigo

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    Respostas
    1. Rodrigo, do ponto de vista jurídico, é melhor você consultar um advogado. No entanto, tudo indica que é você quem decide isso. Vale a pena notar que a própria CEF vende imóveis antes mesmo ter acionado o morador através de ação de imissão de posse. Aliás, em alguns casos, a CEF até tem uma ação de imissão de posse contra o morador, mas nem mesmo espera a ação ganhar desfecho para vendê-lo. Portanto, tudo indica que não há necessidade de aguardar o desfecho completo do processo. Ao que parece, o que conta mesmo é a escritura pública e o registro no cartório de imóveis. Se houver algum impedimento, constará na matrícula do imóvel, assim como consta que "o imóvel está desempedido" quando não há nenhum impedimento. Boa sorte.

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  16. Bom dia,meu nome é Felipe e primeiramente parabéns pelo blog...
    Estou interessado em um imovel q estava disponivel para venda direta, fui visita-lo, e conversando com o porteiro, fiquei sabendo q nele mora uma mulher com seus três filhos menores, e que outras pessoas ja tinham perguntado pelo mesmo imovel, conclusão: ninguem ofereceu lance para venda direta e agora o imovel entrou no edital para leilão. Minha duvida é: É mais dificil conseguir a desocupação do imovel no caso de menores morando no imovel? pq ninguem comprou ja que o valor estava no minimo 40% abaixo do mercado?
    Ah e aproveitando, nesse imovel tinha uma inscrição com um numero de uma proc, o q quer dizer?
    Agradeço pelo espaço e peço desculpas pela quantidade de perguntas, afinal esse assunto ainda é um pouco obscuro, pelo menos pra mim.
    Obrigado e parabens

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    Respostas
    1. Felipe,

      Acho que você já farejou a resposta para a sua questão. As pessoas não compram esses imóveis porque ficam com medo de que o juiz não tenha coragem de despejar uma mulher com filhos. Na prática, não encontramos nenhum processo com esse tipo de desfecho. No máximo, um juiz comovido com a situação da moradora deve conceder um prazo maior para a desocupação. E se eventualmente o juiz negar a imissão de posse, o jeito é entrar com um recurso.

      Abraços e bons negócios.

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  17. Olá..gostaria de ttirar uma duvida, estou qurrendo da um lance em um leilão da CEF só que estou perdida em relação a o valor do lance, o valor minino é 27.500 qual valor em media a mais devo dar de lance para ganhar??? quero realmente ganhar mas não quero da um valor absurdo!! Obrigado

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    Respostas
    1. Para decidir o valor do lance é preciso saber o valor de mercado do imóvel, saber se está ocupado ou desocupado, se vai precisar de uma reforma, e até mesmo se o seu interesse é para fazer negócio ou morar. Quanto mais complicada for a situação, menos se deve pagar. Assim, você compensa os riscos envolvidos com um baixo preço. Abraços.

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  18. Boa tarde! Quero comprar um imovel que a caixa pede R$ 27.000,00 e o valor avaliado é R$49.000,00 e está ocupado. Tenho uma carta aprovada para imovel usado de R$ 44.000,00. Posso usá-la? Qual o valor que devo ofertar?
    Essas despezas podem ser incluidas na carta? E como saber se o imovel tem alguma dívida e se é eu que tenho que pagar? Desculpa por tantas perguntas, é que sou leiga nisso. Obrigada.

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    Respostas
    1. Você pode sim usar a carta de crédito para pagar o imóvel (desde que o imóvel possa ser pago com financiamento), mas não pode usá-la para fazer o depósito caução, pagar as custas cartorárias, impostos, etc.

      Antes de saber se o imóvel tem alguma dívida, leia o edital do imóvel publicado pela CEF. Nele costuma constar que a Caixa Econômica fica responsável por toda e qualquer dívida do imóvel até a data da venda no leilão ou concorrência pública. Nesse caso, não fará diferença se há ou não há dívidas associadas ao imóvel, já que elas não serão de responsabilidade do arrematante do imóvel.

      Mas atenção para imóveis da EMGEA (vai constar no edital quando é a EMGEA)! Os imóveis da EMGEA, quando possuem dívida de água (não inclusa no condomínio), essa dívida pode ficar por conta do arrematante. Se for esse o caso, vai constar no edital. Portanto, leia o edital!

      O valor do lance é por sua conta. Se você pretende morar no imóvel, pode dar um lance mais próximo do valor de mercado do imóvel, mas nunca acima do valor de mercado. Já se pretende comprar para revender, vai ter que dar um lance bem baixo, para não correr o risco de inviabilizar o negócio.

      Boa sorte.

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    2. Gostaria de saber se dou o lance sobre o Valor de Venda ou do Valor de Avaliaçao????

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  19. Prezado,



    É com satisfação que lhe parabenizo pelo excelente blog. Clareou muito e mostrou-me a possibilidade de adquirir um imóvel aquém do valor de mercado.
    Seguindo as orientações, verifiquei um imóvel o qual tenho interesse. Preenchi a pagina que solicita visita ao imóvel mas vi no blog que a Caixa não deve entrar em contato. Diante do contexto fui até a Caixa, porém os funcionários não souberam me orientar sobre a aquisição do bem. No fim me indicaram um corretor que desconhecia as modalidades de concorrência publica e venda direta. Procurei o imóvel na internet e achei um corretor da cidade de São Paulo, porém o imóvel que tenho interesse é no interior. Conversei com o respectivo corretor e ele me disse que a única maneira de adquirir o imóvel é através de seus serviços. Verifiquei no blog que é possível fazer a proposta sem a intermediação do corretor, nesse sentido consigo uma economia de mais de 5000 reais. Gostaria que me orienta-se sobre como fazer a proposta. Se existe formulário específico. Em que setor entregar na Caixa Econômica Federal. Tenho tempo disponível para fazer os serviços de um corretor, portanto não vejo necessidade de pagar por seus serviços. Ultima questão, não encontrei o edital referente ao imóvel, apenas encontrei através do sistema de busca(estado, Cidade e Bairro), pelo que vi em outros editais há uma descrição do sobre o imóvel, pensei caso encontra-se imprimir e levar para o gerente da CEF que mostrou desconhecimento sobre o assunto. Como não encontrei o edital no site o senhor tem alguma sugestão?
    Segue o número do edital: Venda Direta 4014/2012


    Desde já agradeço!

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