LEILÕES DA CEF: EX-MUTUÁRIOS VS. CAIXA ECONÔMICA


IMÓVEIS ADJUDICADOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: EX-MUTUÁRIOS VERSUS CAIXA ECONÔMICA

Já sabemos que a maior parte dos imóveis leiloados pela CEF (Caixa Econômica Federal) é objeto de disputa judicial. Em linhas gerais, são duas as disputas envolvendo o imóvel. Uma delas entre o arrematante do imóvel e o seu ex-mutuário, ocupante do imóvel. A outra, entre o ex-mutuário e a instituição credora (no caso, a CEF). Nessa postagem, trataremos dessa segunda disputa.

Pois bem, as partes envolvidas nessa disputa são as seguintes: (i) o morador, devedor do financiamento imobiliário e ex-mutuário da instituição financeira credora; e (ii) a Caixa Econômica Federal, na figura do credor do financiamento imobiliário. O devedor é o autor da ação, ao passo que a instituição credora (CEF) é a ré.

Para assegurar a propriedade de seu imóvel, o autor entra na Justiça contra a instituição financeira, na tentativa de impedir ou anular a execução extrajudicial através da qual o imóvel objeto de disputa foi ou será arrematado por alguém. O desfecho dessa disputa é a sentença da ação, na qual o juiz reconhece a validade ou a nulidade do leilão.

A publicação da sentença pode sair antes ou depois da realização do leilão, e pode ser favorável ou desfavorável ao autor. Assim, em termos muito gerais, temos quatro casos possíveis:

Caso 1: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão e favorece o autor, o imóvel não é arrematado por ninguém, afinal, o leilão agendado nem mesmo chega a se realizar. Neste caso, o autor, ex-mutuário, consegue impedir a realização da execução extrajudicial através da qual o imóvel poderia ser arrematado.

Caso 2: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão, mas desfavorece o autor, o imóvel é conduzido normalmente a leilão e é arrematado por um terceiro, que terá que providenciar judicialmente a desocupação do imóvel (caso não alcance acordo extrajudicial com o ocupante).

Caso 3: Já se a sentença é publicada depois da realização do leilão (portanto, quando o imóvel já foi arrematado por alguém) e favorece o autor, o título de aquisição do imóvel (Carta de Arrematação ou algo similar) será anulado e a instituição financeira devolverá ao arrematante os valores desembolsados na aquisição do imóvel. Para maiores detalhes sobre esse ponto, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.

Caso 4: Por fim, se a sentença é publicada depois da realização do leilão (por conseguinte, o imóvel já foi arrematado) e desfavorece o autor, reconhecendo como válida a execução extrajudicial através da qual o imóvel foi arrematado, também o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) é reconhecido como válido.

Tanto no caso 4 quanto no caso 2 o arrematante deverá providenciar a desocupação do imóvel em acordo extrajudicial ou, se for o caso, através da Justiça, por meio de uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.

Para saber mais sobre essa ação, leia a postagem IMISSÃO DE POSSE: ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

Note que o caso 2 pode ser considerado mais seguro pelo arrematante do que o caso 4. Afinal, ao reconhecer a validade da execução extrajudicial (a validade do leilão) antes mesmo de sua realização, a Justiça reconhecerá também a validade do título de aquisição (Carta de Arrematação) que será cedido ao vencedor do leilão.

Para saber mais sobre a ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.

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10 comentários:

  1. Se no caso nº4 eu arrematei o imóvel, mas ainda não saiu a sentença da ação... não poderei entrar com imissão de posse?? Terei que aguardar a sentença da justiça para, então, depois tomar posse no imóvel??

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  2. Anônimo, você não terá que aguardar o resultado de nenhuma ação. Essas sugestões feitas aqui servem apenas como norteadores que ajudam a identificar os casos menos controversos (afinal, direito não é ciência exata).

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  3. Olá,
    Comprei um imóvel por concorrência pública e durante o processo o ex-mutuário entrou com uma ação, a qual não teve ainda nem sua primeira audiência. Ele já havia entrado com ação anteriormente e tido sentença favorável à Caixa, isso um ano antes dessa concorrência que participei. Já paguei a parte dos recursos próprios e estou aguardando os documentos para levar em cartório, mas gostaria de saber se esse processo entre ele e a caixa pode atrasar o processo que eu vier a abrir de imissão de posse e antecipação de tutela.
    Mais uma vez obrigada pelo excelente blog!
    Danny

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  4. Olá, Danny.

    Isso vai depender do juiz. No entanto, podemos te adiantar que em geral os juizes têm compreendido que a disputa entre arrematante e ex-mutuário independe da disputa entre ex-mutuário e CEF. Consulte a postagem IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: RELATO COMPLETO. Nessa postagem, publicamos a sentença do juiz relativa ao último imóvel que compramos e nela o juiz diz com todas as letras que "eventuais demandas propostas pelos antigos proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao comprador e atual proprietário". Mas sabe como é, direito não é ciência exata. Você pode pegar um juiz vaidoso e heterodoxo. Se isso ocorrer, recorra da decisão.

    Abraços e boa sorte.

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  5. Boa tarde,

    Comprei um imóvel recentemente de uma pessoa que o arrematou em um leilão, os documentos estão aparentemente ok e o imóvel está desocupado, mas ao investigar o antigo proprietário( o que perdeu o apartamento ), vi que ele ainda move uma ação contra a caixa, pedindo revisão contratual.

    Gostaria de saber se corro algum risco.

    Se o juiz for favoravel a ele, o imóvel voltará pra ele ou será paga alguma indenização? Como recuperaria meu dinheiro no primeiro caso?

    ALBERTO

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    1. Alberto, não somos advogados especialistas no assunto, mas acreditamos, com base na pouca pesquisa de jurisprudência que fizemos, que você não corre nenhum risco. Se o ex-mutuário vencer a disputa com a CEF, o juiz deverá estabelecer uma indenização para compensar o dano causado ao ex-mutuário. Abraços.

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  6. ( Uma retificação da mensagem anterior que enviei )
    Boa tarde,

    Comprei um imóvel recentemente de uma pessoa que o arrematou em um leilão, a documentação aparentemente está ok e o imóvel está desocupado. Mas ao investigar o antigo dono( o que perdeu o imóvel ) descobri que o mesmo ainda move uma ação contra a caixa pedindo revisão do contrato.
    Gostaria de saber se há algum risco para mim em caso de decisão favorável ao antigo dono? Ele seria indenizado ou receberia o imóvel de volta.

    Obs: Ainda estou financiando o imóvel junto a caixa

    Obrigado

    ADALBERTO

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    1. Adalberto, seu comentário já foi respondido acima.

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  7. Boa tarde,

    No caso de comprar em leilao da CEF sem processo movido pelo ex mutuario no edital, que seria o CASO 5, ele pode entrar ainda com processo contra a CEF ou contra o arramatante? Isso costuma acontecer?

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  8. e se nao houver processo no edital, o ex mutuario pode entrar com processo depois?

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