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IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: ENTREVISTA COM COMPRADOR


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imóveis nos Leilões da CEF terão que enfrentar para ter sucesso na operação. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispôs a responder um questionário acerca de todos os passos envolvidos nessa operação e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informação que é o mundo dos Leilões de Imóveis. Este relato vem em forma de questionário. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um ou outro comentário sobre a resposta oferecida por ela. Chega de conversa. Vamos ao que interessa!

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é a descrição geral do imóvel (número de cômodos, metragem, etc.)?

MARIA: O imóvel é uma casa de 4 cômodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e quintal (não tem garagem). A área total é de aproximadamente 120 metros quadrados.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é aproximadamente o valor de mercado do imóvel?

MARIA: O valor exato é difícil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na região são bem mais caras e o metro quadrado está bem valorizado no local. Mas como essa casa não tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual era o preço de venda do imóvel junto à Caixa Econômica Federal?

MARIA: A Caixa Econômica estava vendendo o imóvel por 50 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara você já tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?

MARIA: Se considerarmos o pagamento à vista, é isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado até o momento está longe dos 50 mil reais que é o preço de venda do imóvel. Na verdade, o que eu gastei já na compra do imóvel é o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentação do imóvel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o período de 6 meses entre a compra e a data da imissão de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentação + 6 parcelas de financiamento).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você financiou? Cerca de R$42.500,00?

MARIA: Isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?

MARIA: Correto.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitação do saldo devedor de R$42.500,00 e o preço de venda de R$140.000,00 (preço abaixo do valor de mercado que você estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se você vendesse o imóvel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imóvel se tornariam R$84.000,00 em um período de 6 meses.

MARIA: É verdade. Mas esse valor é bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justiça e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você gastou com advogado e Justiça?

MARIA: Consultei vários advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justiça faz parte do valor desembolsado na aquisição do imóvel, então, na verdade, o valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imóvel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que dá aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipótese de venda não haveria isenção), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no início da operação se tornariam R$68.400,00 em um período de 6 meses.

MARIA: Pois é, só não fiz a venda do imóvel porque desde o começo a minha intenção era a de adquirir um imóvel para morar. Mas se eu quisesse vendê-lo, o resultado seria mais ou menos esse aí, com uma ou outra pequena alteração devida, por exemplo, ao gasto com o serviço de fiel depositário.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Você poderia explicar melhor que serviço é esse?

MARIA: É um serviço prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Você paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupação do imóvel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que será despejada, depósito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o serviço pesado. Os bens da pessoa despejada ficarão armazenados nos depósitos da empresa, que ficará como fiel depositária desses bens, isentando totalmente o arrematante do imóvel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imóvel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que será calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto será o valor a ser pago para liberação dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo serviço, mas eu fiquei “chorando” até que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alívio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dívidas do imóvel? A CEF pagou tudo? Você teve muitos problemas com isso?

MARIA: Bom, não tenho problema com condomínio, já que a casa não faz parte de um condomínio. Além disso, a casa é isenta de IPTU, o que também me livra de outra dor de cabeça. Quanto à água, não sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estão em dia. Já quanto à energia elétrica, é mais fácil. Só preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver débitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto não me afetam em nada.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: No email que você nos enviou, você mencionou detalhes sobre os gastos com documentação. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?

MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre é que, como o imóvel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e não pela escritura pública. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque são calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal é menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Mas você conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?

MARIA: Exatamente. Eu fui até a secretaria de finanças da prefeitura e fiz um pedido de avaliação especial e restituição de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Não é muita coisa, mas já resolve parte do problema.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Então, para resumir, a situação toda foi mais ou menos a seguinte: (a) você comprou um imóvel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justiça, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipótese de que você vendesse o imóvel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro líquido seria de R$68.400,00 em um período de 6 meses entre a compra e a venda do imóvel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?

MARIA: É isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Uma das principais dúvidas dos leitores do blog diz respeito à demora entre a abertura de um processo de imissão de posse e o dia em que a imissão de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?

MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de março de 2012 e tomei posse do imóvel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu já havia tomado posse do imóvel.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Maria, nós do Blog Imóveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionário a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiência nesse ramo ajudará muitas outras pessoas que têm interesse em adquirir imóveis da Caixa Econômica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos também que outros leitores possam compartilhar as suas experiências aqui no blog, para que a cada dia o “negócio” dos leilões e concorrências públicas de imóveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrará a sentença judicial proferida em favor da leitora Maria. Abraços e bons negócios a todos!

Existe verossimilhança na alegação dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidão da matrícula nº XXX.XXX, do Yº Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, que adquiriram o imóvel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Econômica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilão extrajudicial, diante da dívida do antigo compromissário comprador. Também existe perigo de dano de difícil reparação, pois a concessão da medida somente quando da decisão final do feito, que poderá demorar anos, implicará no fato de os autores provavelmente não terem como se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietários. Não fosse por isso, a jurisprudência sobre a possibilidade de concessão da tutela antecipada requerida é pacífica na jurisprudência, sendo objeto, inclusive, das Súmulas nº 04 e 05 do Egrégio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Súmula 4: É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66. Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeça-se mandado de imissão de posse, que deverá ser cumprido, se necessário, mediante arrombamento e com o auxílio de força policial. Após, cite-se o réu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.

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LEILÕES DE IMÓVEIS: INVESTIMENTOS


LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA: UMA ÓTIMA ALTERNATIVA DE INVESTIMENTOS

Não é novidade para mais ninguém. O mercado imobiliário brasileiro está aquecido!

O fator desencadeante desse aquecimento do setor imobiliário é, sem dúvida, o programa Minha Casa Minha Vida, que fomentou o mercado com crédito e subsídios como nunca antes se viu. O resultado disso também não é novidade. Os preços dos imóveis dispararam, chegando a dobrar de valor, em muitos casos.

Diante desse quadro, os leilões de imóveis se tornaram ótimas alternativas para adquirir imóveis a preços muito abaixo daqueles praticados pelo mercado.

De modo geral, os imóveis leiloados são retomados de pessoas que contrataram um financiamento imobiliário na ocasião da compra e se tornaram inadimplentes. Uma vez que o imóvel é dado como garantia do financiamento imobiliário, a inadimplência gera a perda do bem, que é conduzido a leilão a preços bem menores que aqueles praticados no mercado.

Os Leilões da Caixa Econômica Federal são os mais conhecidos. Ainda assim, no entanto, muitos dos imóveis leiloados pela Caixa não chegam a receber nenhuma proposta.

Para quem ainda está em busca do primeiro imóvel, os Leilões da Caixa podem ser muito úteis para escapar dos preços inflacionados praticados no mercado. Já para quem pretende fazer as economias crescerem mais que a inflação com a compra e revenda de imóveis, os Leilões da Caixa podem ser decisivos, já que o preço de compra dos imóveis é praticado com deságios de até 40%, o que garante generosas margens de lucro.

Enfim, em tempos em que a poupança rende apenas 6% ao ano e os títulos públicos não passam muito de 10% ao ano, os leilões de imóveis podem fazer aquela diferença que estava faltando.

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LEILÕES DA CAIXA | DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL


DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE CASA OU APARTAMENTO ARREMATADO EM LEILÃO DA CEF

Depois de arrematar em um Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal o imóvel (casa ou apartamento) que você tanto desejava, chega a hora de enfrentar a maior dificuldade envolvida nessa modalidade de aquisição imobiliária. Trata-se do processo de desocupação do imóvel ou de despejo do morador.

É comum que o ex-mutuário permaneça no imóvel mesmo depois de vê-lo ser arrematado por alguém em um LEILÃO DA CAIXA ou Concorrência Pública. Em alguns casos, o ex-mutuário não desocupa o imóvel nem mesmo depois de já ter sido derrotado nos tribunais em processo em que a Justiça reconhece a validade da Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) realizada pela Caixa Econômica Federal.

Nestes casos, não restam muitas saídas. O jeito é promover judicialmente o despejo do morador, acionando-o na Justiça, por meio de ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.
Para saber mais sobre como proceder judicialmente para promover o despejo do morador e a desocupação do imóvel, as postagens intituladas IMISSÃO DE POSSE | ANTECIPAÇÃO DE TUTELA e LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF: ASPECTOS JURÍDICOS.
Pois bem, é importante sempre tentar resolver a situação com diálogo. Ou com diálogo e algum dinheiro, para incentivar o morador a desocupar o imóvel sem que seja preciso acioná-lo na Justiça.

Se você conseguir convencer o morador a desocupar o imóvel por vontade própria, economizará os valores destinados ao advogado e às custas processuais de uma ação judicial para desocupação do imóvel ou despejo do morador (o que não é pouco dinheiro).

Caso o morador exija algum dinheiro para desocupar o imóvel, ofereça no máximo o valor que seria gasto com o advogado e com as custas processuais. E só pague depois que o imóvel estiver desocupado, é claro! Em outras palavras: só entregue o dinheiro ao morador no dia da mudança e quando o caminhão de mudança já estiver com todas as coisas dele lá dentro. Infelizmente, tem que ser assim.

Neste caso, ainda que você não economize os gastos destinados ao advogado e às custas processuais e tenha que utilizá-los para "agradar" o morador, vale a pena, porque você ficará livre para dar o destino que quiser ao imóvel. Isso quer dizer que o imóvel poderá ser vendido para outro, uma vez que não haverá qualquer ação judicial tramitando na Justiça, eventualmente fazendo empacar a venda do imóvel.

Mas se o morador, ex-mutuário, não quiser mesmo fazer um acordo, você terá que acioná-lo na Justiça através de uma ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela. Para quem não sabe:
A ação de Imissão de Posse é o instrumento processual que tem por finalidade conferir posse a quem ainda não a tem.
É o caso de quem arremata um imóvel em Leilão da Caixa Econômica. O arrematante terá o Título de Aquisição (ou Carta de Arrematação) através do qual obterá também a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, não poderá desfrutar do imóvel arrematado, já que sua posse será apenas indireta.

O pedido de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, por sua vez:
consiste em um pedido que se faz ao juiz para que os efeitos da ação (neste caso, ação de Imissão de Posse) sejam antecipados já para o início do processo.
Assim, se o pedido de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA for concedido pelo juiz, o arrematante do imóvel alcançará, já no início da ação de Imissão de Posse a determinação judicial para que o ex-mutuário desocupe o imóvel objeto de disputa. Para falar em termos mais populares, a Justiça determinará o despejo do morador.

No entanto, convém dizer, o imóvel não poderá ser vendido enquanto a ação de Imissão de Posse não alcançar o seu desfecho, afinal, a desocupação determinada já no início do processo é uma medida liminar resultante do pedido de Antecipação de Tutela. Portanto, não se trata de sentença definitiva.

Assim, para quem pretende vender o imóvel arrematado em Leilão ou Concorrência Pública, é melhor evitar o processo judicial e tentar desocupar o imóvel com diálogo ou mesmo soltando algum dinheiro para "fazer aquele agrado" ao morador, ex-mutuário da CEf, para que ele coopere com a situação.

Mas se nada disso funcionar, não custa repetir: o jeito é acionar o morador na Justiça através de ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

Boa sorte nos leilões e sucesso nos negócios!

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LEILÕES DA CEF: EX-MUTUÁRIOS VS. CAIXA ECONÔMICA


IMÓVEIS ADJUDICADOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: EX-MUTUÁRIOS VERSUS CAIXA ECONÔMICA

Já sabemos que a maior parte dos imóveis leiloados pela CEF (Caixa Econômica Federal) é objeto de disputa judicial. Em linhas gerais, são duas as disputas envolvendo o imóvel. Uma delas entre o arrematante do imóvel e o seu ex-mutuário, ocupante do imóvel. A outra, entre o ex-mutuário e a instituição credora (no caso, a CEF). Nessa postagem, trataremos dessa segunda disputa.

Pois bem, as partes envolvidas nessa disputa são as seguintes: (i) o morador, devedor do financiamento imobiliário e ex-mutuário da instituição financeira credora; e (ii) a Caixa Econômica Federal, na figura do credor do financiamento imobiliário. O devedor é o autor da ação, ao passo que a instituição credora (CEF) é a ré.

Para assegurar a propriedade de seu imóvel, o autor entra na Justiça contra a instituição financeira, na tentativa de impedir ou anular a execução extrajudicial através da qual o imóvel objeto de disputa foi ou será arrematado por alguém. O desfecho dessa disputa é a sentença da ação, na qual o juiz reconhece a validade ou a nulidade do leilão.

A publicação da sentença pode sair antes ou depois da realização do leilão, e pode ser favorável ou desfavorável ao autor. Assim, em termos muito gerais, temos quatro casos possíveis:

Caso 1: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão e favorece o autor, o imóvel não é arrematado por ninguém, afinal, o leilão agendado nem mesmo chega a se realizar. Neste caso, o autor, ex-mutuário, consegue impedir a realização da execução extrajudicial através da qual o imóvel poderia ser arrematado.

Caso 2: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão, mas desfavorece o autor, o imóvel é conduzido normalmente a leilão e é arrematado por um terceiro, que terá que providenciar judicialmente a desocupação do imóvel (caso não alcance acordo extrajudicial com o ocupante).

Caso 3: Já se a sentença é publicada depois da realização do leilão (portanto, quando o imóvel já foi arrematado por alguém) e favorece o autor, o título de aquisição do imóvel (Carta de Arrematação ou algo similar) será anulado e a instituição financeira devolverá ao arrematante os valores desembolsados na aquisição do imóvel. Para maiores detalhes sobre esse ponto, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.

Caso 4: Por fim, se a sentença é publicada depois da realização do leilão (por conseguinte, o imóvel já foi arrematado) e desfavorece o autor, reconhecendo como válida a execução extrajudicial através da qual o imóvel foi arrematado, também o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) é reconhecido como válido.

Tanto no caso 4 quanto no caso 2 o arrematante deverá providenciar a desocupação do imóvel em acordo extrajudicial ou, se for o caso, através da Justiça, por meio de uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.

Para saber mais sobre essa ação, leia a postagem IMISSÃO DE POSSE: ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

Note que o caso 2 pode ser considerado mais seguro pelo arrematante do que o caso 4. Afinal, ao reconhecer a validade da execução extrajudicial (a validade do leilão) antes mesmo de sua realização, a Justiça reconhecerá também a validade do título de aquisição (Carta de Arrematação) que será cedido ao vencedor do leilão.

Para saber mais sobre a ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.

Se você gostou dessa postagem e quer que o Blog Imóveis da Caixa continue trazendo informações úteis sobre Leilões de Imóveis e Concorrências Públicas gratuitamente para você, por favor, clique no +1 logo abaixo!

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ATENÇÃO: FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!


FEIRÃO DA CAIXA ECONÔMICA NÃO É LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA!


Fazendo algumas pesquisas na internet, podemos constatar que há uma enorme confusão na cabeça das pessoas que estão interessadas em adquirir o seu imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal.

De modo geral, as pessoas confundem o "Feirão da Caixa Econômica" com o "Leilão da Caixa Econômica", tratando as duas coisas como se fossem uma única e mesma modalidade de aquisição imobiliária.

A confusão está tão disseminada que pode ser constatada até mesmo entre funcionários da Caixa Econômica. Ao perguntar sobre o Leilão da Caixa, em uma agência, não foram poucas as vezes que obtivemos como resposta algo sobre o Feirão da Caixa.

Os mais bem informados, no entanto, sabem muito bem que, como diria Juarez Soares, "uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa".

A diferença principal reside no fato de que, no Feirão da Caixa Econômica, aquilo que se oferece aos interessados é, sobretudo, financiamento imobiliário. Os imóveis negociados não são imóveis de propriedade da Caixa Econômica Federal; são imóveis (sobretudo novos ou que ainda estão em construção) que estão disponíveis para venda no mercado imobiliário em geral.

No Leilão da Caixa Econômica (também conhecido como concorrência pública), por sua vez, aquilo que se oferece aos interessados não é o financiamento imobiliário (embora seja possível financiar alguns imóveis de leilão), mas sim os imóveis de pessoas que não conseguiram cumprir com o financiamento que adquiriram junto à Caixa Econômica na ocasião da compra.

Como o imóvel é dado como garantia do próprio financiamento, a inadimplência acarreta a perda do imóvel, que é conduzido a Leilão ou Concorrência Pública a preços que ficam abaixo daqueles praticados no mercado. Isso ocorre porque normalmente esses imóveis estão ocupados pelos seus antigos mutuários e a desocupação fica inteiramente por conta do comprador (arrematante).

Enfim, agora você já sabe que "Feirão da Caixa Econômica" é uma coisa e "Leilão da Caixa Econômica" é outra totalmente diferente.

Para saber mais sobre os Leilões e Concorrências Públicas da Caixa, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: DÚVIDAS COMUNS.

Para saber mais sobre o Feirão da Caixa Econômica, visite o site www.feirao.caixa.gov.br e procure por "dúvidas comuns".

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LEILÕES: SENTENÇAS DE EX-MUTUÁRIOS CONTRA A CEF
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LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTA DE PROCESSOS


SAIBA COMO E POR QUE CONSULTAR PROCESSOS DE IMÓVEIS DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA!

Grande parte dos imóveis de leilão e/ou concorrência pública da Caixa Econômica Federal é objeto de disputa judicial. Tal fato é absolutamente natural e esperado. Afinal, diante das notificações feitas pela Caixa Econômica sobre o risco de ter o imóvel alienado em leilão ou concorrência pública, o ex-mutuário (quase sempre) entra na Justiça contra a Caixa, na tentativa de anular a concorrência pública e assegurar o imóvel.

A grande maioria dos ex-mutuários não consegue nada na Justiça. No entanto, sob o lema do dito "Não custa tentar!", quase sempre levam o caso aos tribunais. Por isso, o pequeno investidor, interessado em adquirir um imóvel da Caixa, deve sempre contar com esse tipo de situação e aprender a conviver com ela.

Se você já aprendeu a consultar os IMÓVEIS À VENDA no Blog Imóveis da Caixa, já deve ter percebido que a numeração dos processos judiciais associados ao imóvel é disponibilizada no campo "Informações Complementares" da janela "Detalhes do Imóvel". Para consultar o imóvel de seu interesse agora mesmo, clique no link CONSULTAR IMÓVEIS À VENDA. (Não se preocupe. Essa página não será fechada. A consulta será feita em uma nova janela).

Essa informação não está ali à toa. A Caixa disponibiliza essa numeração para que você, interessado no imóvel, possa consultar o andamento do processo e, sobretudo, saber se já há alguma decisão judicial dando sinais do que pode vir pela frente. Se a ação já possui uma sentença, condenando o ex-mutuário e/ou reconhecendo o leilão ou concorrência pública extrajudicial da Caixa Econômica, já é um indício interessante de que você não estará se "enfiando" em um enrosco.

Pois bem, vamos ao que interessa. Com o número do processo ou ação judicial do imóvel de seu interesse em mãos, faça o seguinte:
Visite o site da Justiça Federal de seu estado, clicando no link abaixo:

PROCESSOS - SÃO PAULO (JFSP)
PROCESSOS - PARANÁ (JFPR)
PROCESSOS - RIO DE JANEIRO (JFRJ)
PROCESSOS - MINAS GERAIS (JFMG)
PROCESSOS - RIO GRANDE DO SUL (JFRS)
PROCESSOS - DISTRITO FEDERAL (JFDF)
PROCESSOS - SANTA CATARINA (JFSC)
PROCESSOS - CEARÁ (JFCE)
PROCESSOS - PERNAMBUCO (JFPE)
PROCESSOS - SERGIPE (JFSE)
PROCESSOS - GOIÁS (JFGO)
PROCESSOS - ESPÍRITO SANTO (JFES)
PROCESSOS - RIO GRANDE DO NORTE (JFRN)
PROCESSOS - MATO GROSSO (JFMT)
PROCESSOS - BAHIA (JFBA)
PROCESSOS - AMAZONAS (JFAM)
PROCESSOS - PARÁ (JFPA)
PROCESSOS - PIAUÍ (JFPI)
PROCESSOS - MARANHÃO (JFMA)
PROCESSOS - MATO GROSSO DO SUL (JFMS)
PROCESSOS - TOCANTINS (JFTO)
PROCESSOS - ACRE (JFAC)
PROCESSOS - ALAGOAS (JFAL)
PROCESSOS - AMAPÁ (JFAP)
PROCESSOS - PARAÍBA (JFPR)
PROCESSOS - RORÂIMA (JFRR)
PROCESSOS - RONDÔNIA (JFRO)

Alguns links levam direto para a página de consulta de processos, outros, não. Por isso, procure por "CONSULTA PROCESSUAL" ou "CONSULTA DE PROCESSOS" ou algo similar. Em seguida, digite o número da ação no campo apropriado e faça a pesquisa.

Depois de acessar o processo de seu interesse, procure por SENTENÇA ou PUBLICAÇÃO DE SENTENÇA.
Nem todas as ações já possuem sentença, é claro. Neste caso, a consulta não será lá de muita utilidade. Mas quando a ação já possui alguma decisão judicial, a consulta da sentença servirá para você constatar como a Justiça está compreendendo o caso em questão.

Se a decisão for desfavorável ao ex-mutuário, reconhecendo, por exemplo, a validade do leilão/concorrência publica da Caixa, já se tem um bom indício de que o ex-mutuário está, digamos, "em maus lençóis".

Enfim, vale à pena dar uma olhada no andamento das ações judiciais dos imóveis de seu interesse. Sobretudo quando se constata que a Justiça está entendendo como válida a concorrência pública da qual você pretende participar.

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REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI


REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA PÚBLICA E ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS

Tudo o que você precisa saber sobre Escritura Pública, Registro de Imóveis e ITBI na aquisição de imóveis através de leilão, concorrência pública ou venda direta da Caixa Econômica Federal.

Depois de arrematar um imóvel através de leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica Federal (ou por venda direta), o próximo passo é cuidar da documentação. É com essa documentação que o arrematante ou comprador provará de modo inequívoco que é o proprietário do imóvel.

Conforme já vimos na postagem IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis é o documento que serve como prova inequívoca das alegações do requerente na ação de Imissão de Posse. Em outras palavras, a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis é o documento que provará à Justiça que o autor da ação de Imissão de Posse é de fato o proprietário do imóvel.

Quando arrematamos ou compramos um imóvel da Caixa Econômica, assinamos um contrato. Para ter acesso ao contrato, basta fazer o download do edital do imóvel de seu interesse no próprio site da Caixa Econômica.

Se você ainda não sabe como fazer isso, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTE OS IMÓVEIS À VENDA e descubra como baixar o edital.

Assim que o contrato for assinado e o valor da proposta for depositado pelo comprador do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, o comprador ou arrematante receberá da CEF alguns documentos relativos à transação e deverá encaminhá-los ao Cartório de Notas para que a Escritura Pública seja elaborada.

Alguns desses documentos são mais importantes, por exemplo: a cópia da Matrícula do imóvel, e o Modelo de Escritura Pública de Compra e Venda.

A cópia da matrícula do imóvel será útil para obter, junto à Prefeitura, o Número do Código do IPTU, que também deverá ser encaminhado ao Cartório de Notas.

Por sua vez, o Modelo de Escritura Pública de Compra e Venda será útil para a elaboração da Escritura Pública no Cartório de Notas. É com esse modelo que o Tabelião, (também conhecido como Notário), profissional de direito, dotado de fé pública, redigirá a Escritura Pública de Compra e Venda, seguindo rigorosamente as especificações determinadas no modelo fornecido pela Caixa Econômica Federal.

O QUE É A ESCRITURA PÚBLICA?

A Escritura Pública de Compra e Venda é um documento essencial nas transferências de bens imóveis (com valor acima de 30 salários mínimos), conforme prevê o artigo 108 do Código Civil, que diz o seguinte:
"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
A Escritura Pública contém todas as informações relativas ao imóvel que está sendo transferido (localização, dimensões, etc.), bem como informações das partes envolvidas na transferência do imóvel (nesse caso, relativas à Caixa Econômica Federal e ao arrematante ou comprador).

No CARTÓRIO DE NOTAS, o tabelião é o profissional que garante a autenticidade das informações contidas na ESCRITURA PÚBLICA e rejeita a transferência da propriedade do imóvel quando suspeita ou constata alguma irregularidade.

Como se vê, a Escritura Pública é essencial para conferir validade jurídica à tranferência de bens imóveis.

Ainda assim, existem situações especiais que dispensam a Escritura Pública, por exemplo: a compra e venda de imóveis com financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Nesse caso, a negociação tem validade jurídica mesmo sem envolver a Escritura Pública.

Existem outros casos que também dispensam a Escritura Pública, mas não são relevantes para os nossos interesses.

CUSTOS COM A ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL

Para quem ainda não sabe, os serviços notariais são regulados por uma tabela (estadual) que é corrigida anualmente e que determina, entre outras coisas, o custo da Escritura Pública.

O custo total da Escritura Pública no estado de São Paulo, por exemplo, é dividido entre tabelião, estado, IPESP, Registro Civil, Tribunal de Justiça e Santa Casa, e é definido em relação ao valor venal do imóvel.

Até pouco tempo atrás, não tínhamos as tabelas de todos os estados, mas graças aos leitores do Blog Imóveis da Caixa, que nos enviaram links com todas as tabelas de emolumentos, podemos agora oferecer a lista completa de tabelas de custos para que os leitores possam estimar os gastos com Escritura Pública e Registro do imóvel.

No final dessa postagem, você encontrará a lista completa de tabelas de todos os estados.

REGISTRO DE IMÓVEIS

Com a Escritura Pública em mãos, o arrematante ou comprador do bem deverá registrá-la no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Assim, a transferência do imóvel será registrada na Matrícula do Imóvel, que é o documento que individualiza o imóvel e contém uma espécie de histórico de proprietários.

Ao registrar a Escritura Pública na matrícula do imóvel, a propriedade do bem será transferida da Caixa Econômica Federal para o arrematante ou comprador do imóvel. De modo geral, esse procedimento é conhecido como o ato de "registrar o imóvel" ou de "fazer o registro do imóvel".

CUSTOS COM O REGISTRO DO IMÓVEL

Como já se sabe, o Registro do Imóvel também leva dinheiro. O custo desse serviço registral também é regulado por uma tabela estadual.

Atenta ao pedido que fizemos no blog, para que os leitores contribuam enviando os links dos demais estados, a leitora Kelyn, a quem agradecemos muito, enviou os emolumentos do estado de Santa Catarina. A leitora Fani, por sua vez, a quem também agradecemos muito, nos enviou a lista completa de links.

No final da postagem, você encontrará todas as tabelas de emolumentos e assim poderá fazer a estimativa de gastos com Escritura Pública e Registro do imóvel.

ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS

O leitor já deve saber que o ITBI é um imposto e, portanto, afeta diretamente o seu bolso, assim como já o fazem a Escritura Pública e o Registro do imóvel.

O ITBI é cobrado na transmissão ou cessão de bens imóveis, ou seja, nas transações que envolvem imóveis. Há duas situações em que o ITBI não é cobrado: (i) quando a transferência do imóvel se dá por herança; e (ii) quando a transferência do imóvel se dá por doação.

Nenhum desses casos se aplica aos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal. No entanto, para orientar os leitores desavisados que chegam ao blog, vale dizer que o imposto que é cobrado em situações de herança ou doação é o ITCB (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Para saber mais sobre esse tributo, basta pesquisar no Google.

Voltemos ao ITBI. A lei determina que, nas negociações de venda, o pagamento do ITBI seja feito pelo comprador do imóvel e isso também vale para imóveis arrematados em leilões, concorrências públicas e até mesmo para imóveis comprados através de venda direta.

No entanto, se o imóvel for objeto de permuta, as duas partes envolvidas na negociação dividem o pagamento do ITBI. Também não é o que acontece nos leilões de imóveis.

Para os interessados em fazer consultas mais detalhadas sobre o ITBI, as bases legais que disciplinam esse tributo são as seguintes: Código Tributário Nacional, seção III, Constituição Federal de 1988, artigo 156; Lei Municipal 5492 de 28/12/1988 e alterações feitas pela Lei 8147 de 29/12/2000; Decreto Municipal 6240 de 24/02/1989 e Decreto Municipal 9811 de 28/12/1998.

CUSTOS COM O ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS

O ITBI é um imposto de competência do município. Isso quer dizer que o valor do ITBI pode variar de um local para outro. O ITBI é definido em relação ao valor venal do imóvel e é disciplinado por lei municipal (Constituição Federal, artigo 156, II).

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel (conferir artigo 38 do Código Tributário Nacional). A alíquota é disciplinada por lei municipal e em geral fica na casa de 2% sobre o valor venal do imóvel. Em alguns municípios esse valor pode ser de até 1,5%.

CALCULANDO OS GASTOS COM A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Se você está achando tudo isso complicado e prefere fazer um cálculo estimado de quanto vai gastar com a documentação do imóvel, basta reservar entre 3,5% e 5% do valor venal do imóvel para despesas cartorárias (Escritura, Registro e ITBI).

É claro que o cálculo não é infalível, mas será muito prático e ajudará o leitor a se aproximar dos gastos desembolsados com a documentação do imóvel arrematado em leilão ou concorrência pública.

TABELAS DE EMOLUMENTOS DE TODOS OS ESTADOS - REGISTRO DE IMÓVEIS E ESCRITURA PÚBLICA

Aí vão os arquivos:
TABELA DE CUSTOS - ACRE
TABELA DE CUSTOS - ALAGOAS
TABELA DE CUSTOS - AMAPÁ
TABELA DE CUSTOS - AMAZONAS
TABELA DE CUSTOS - BAHIA
TABELA DE CUSTOS - CEARÁ
TABELA DE CUSTOS - DISTRITO FEDERAL
TABELA DE CUSTOS - ESPÍRITO SANTO
TABELA DE CUSTOS - GOIÁS
TABELA DE CUSTOS - MARANHÃO
TABELA DE CUSTOS - MATO GROSSO
TABELA DE CUSTOS - MATO GROSSO DO SUL
TABELA DE CUSTOS - MINAS GERAIS
TABELA DE CUSTOS - PARAÍBA
TABELA DE CUSTOS - PARANÁ
TABELA DE CUSTOS - PARÁ
TABELA DE CUSTOS - PERNAMBUCO
TABELA DE CUSTOS - PIAUÍ
TABELA DE CUSTOS - RIO DE JANEIRO
TABELA DE CUSTOS - RIO GRANDE DO NORTE
TABELA DE CUSTOS - RIO GRANDE DO SUL
TABELA DE CUSTOS - RONDÔNIA
TABELA DE CUSTOS - RORAIMA
TABELA DE CUSTOS - SANTA CATARINA
TABELA DE CUSTOS - SÃO PAULO
TABELA DE CUSTOS - SERGIPE
TABELA DE CUSTOS - TOCANTINS

Nota: se você acha que falta alguma informação importante nessa página, não hesite em entrar em contato para que o Blog Imóveis da Caixa possa melhorar a cada dia.
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LEILÕES: SENTENÇAS DE EX-MUTUÁRIOS CONTRA A CEF
Veja algumas sentenças de ações judiciais de ex-mutuários contra a Caixa Econômica Federal e saiba como os tribunais têm entendido essas disputas!

LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTA DE PROCESSOS
Aprenda a consultar os processos judiciais de imóveis de leilão da CEF e saiba como estimar o risco de evicção de direito, evitando ver o seu dinheiro parado sem rendimentos!

LEILÕES DE IMÓVEIS: RELATO
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FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!
Descubra quais são as diferenças e deixe de fazer confusão entre duas modalidades totalmente distintas de aquisição imobiliária!

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Entenda os aspectos mais básicos relativos às disputas judiciais entre ex-mutuários e Caixa Econômica Federal e aprenda avaliar os riscos na escolha de imóveis de leilão!

SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Pesquisa de jurisprudência: saiba o que os juízes têm decidido a respeito de cancelamento ou suspensão de leilões de imóveis da Caixa Econômica.

ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMÓVEL EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
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LEILÕES DA CAIXA: SENTENÇAS JUDICIAIS


SENTENÇAS DE PROCESSOS JUDICIAIS: EX-MUTUÁRIO VS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como já foi dito aqui no blog (conferir LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO, quando o imóvel arrematado possui ação judicial (do ex-mutuário contra a Caixa Econômica) e a Justiça decide em favor do ex-mutuário {portanto, anulando a execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública), bem como o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) através do qual o vencedor do leilão ou concorrência pública adquiriu a propriedade do imóvel} a Caixa Econômica Federal devolve todos os valores desembolsados na aquisição do imóvel.

Ainda assim, seria interessante ter uma idéia geral acerca do tipo de decisão que predomina nos tribunais em causas dessa ordem. Neste caso, o interessado em leilões de imóveis e concorrências públicas poderia se sentir mais encorajado a entrar nesse jogo, se constatasse, por exemplo, que as decisões em favor do ex-mutuário são as menos prováveis, embora não impossíveis.

Por isso, decidimos trazer, logo abaixo, algumas sentenças de ações judiciais nas quais os ex-mutuários entraram na Justiça contra a Caixa Econômica Federal, sobretudo na tentativa de anular o leilão do imóvel objeto de disputa. A identidade dos autores das ações bem como dos juízes das sentenças, obviamente, não será revelada. Vamos à primeira sentença!

Na sentença abaixo, o juiz chega a condenar os autores (ex-mutuários) a pagar os honorários advocatícios:
"Posto isto, julgo EXTINTO o processo em relação ao pedido do item "a", conforme ordenado nesta sentença, sem resolução do mérito, com fulcro nos artigos 267, IV c/c art. 3º, ambos do CPC, na forma da fundamentação: Julgo Improcedentes os demais pedidos, resolvendo-lhes o mérito, nos termos do art. 269, I do Código de Processo Civil, julgando-os improcedentes. Condeno a(s) parte(s) autora(s) nas custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (art. 20 c/c parágrafo único do art. 21, ambos do CPC), restando suspenso o pagamento nos termos da Lei nº. 1.060/50".
Na sentença seguinte, o juiz reconhece a validade da execução extrajudicial (também conhecida como Concorrência Pública/Leilão da Caixa) através da qual o imóvel foi arrematado e ainda condena os autores (ex-mutuários) a arcarem com honorários advocatícios e custas processuais:
"Assim, reconhecida a validade da execução extrajudicial e da conseqüente arrematação do imóvel, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Condeno os requerentes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, bem como ao pagamento das custas processuais, restando suspensos os pagamentos a teor da Lei n. 1.060/50. Se transitada em julgado a sentença e nada mais for requerido, no prazo de 10 dias, arquivem-se os autos com baixa-findo. Publique-se, registre-se e intime-se".
Na sentença abaixo, o juiz faz questão de deixar claro que está dando uma "colher de chá" aos autores, deixando de condená-los nas custas processuais e verba honorária:
"...Ante o exposto, julgo INTEIRAMENTE IMPROCEDENTE a presente ação, ficando EXTINTO o feito, com julgamento de mérito, a teor do art. 269, I, do CPC. Deixo de condenar os Autores nas custas do processo e em verba honorária, tendo em vista serem beneficiários da assistência judiciária gratuita. Encaminhe-se cópia da presente decisão, via correio eletrônico".
Mais uma vez o juiz condena os autores no pagamento dos honorários advocatícios:
"Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, I, do Código de Processo Civil, restando prejudicada a análise da antecipação da tutela requerida. Condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a execução desta verba enquanto perdurar o estado de hipossuficiência dos autores. Custas ex lege. Após o trânsito em julgado desta, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais".
Por fim, mais uma sentença contra o autor e em favor da Caixa Econômica:
"Em vista do exposto, rejeitadas as preliminares deduzidas, julgo IMPROCEDENTE a presente demanda cautelar, ficando cassada a liminar anteriormente deferida, reconhecendo como válido o procedimento de execução extrajudicial referido nos autos. No que toca à demanda principal, entendo que com a adjudicação do bem em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, perdeu a mesma seu objeto uma vez que neste caso descabe ao mutuário discutir os critérios dos reajustes das prestações, conforme vêm, reiteradamente, reconhecendo a Jurisprudência dos Tribunais. [...]. I - Realizado o leilão extrajudicial, em consonância com os artigos 37 e 38 do Decreto-Lei nº 70/66, descabe ao mutuário discutir os critérios de reajuste das prestações do contrato de mútuo celebrado para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes do STJ. II - A consignação em pagamento, proposta após a averbação do título de domínio junto ao Cartório de Registro, não garante o direito dos mutuários de discutir sobre o quantum depositado, se suficiente ou não para purgar a mora, posto que o imóvel não mais pertence aos apelantes. III - Apelação improvida [...]. Entendo, assim, que a demanda principal perdeu seu objeto, merecendo por essa razão ser extinta, sem julgamento de mérito, em vista da prova de adjudicação de fls. 203/204. Ante o exposto, julgo EXTINTO o feito principal, sem julgamento de mérito, a teor do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a perda de seu objeto. Condeno o Autor no pagamento das custas processuais e na verba honorária, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor atribuído à causa para a parte Ré. A condenação ora realizada abrange os processos principal e cautelar. [...]".
É claro que essas sentenças nem sempre encerram de vez o caso. No entanto, elas revelam certas tendências que norteiam a disputa em questão e ainda têm (ou pretendem ter) um papel inibitório, na medida em que impõem aos autores o pagamento de honorários advocatícios, custas processuais e multas, fazendo com que os autores pensem duas vezes antes de prosseguir com a causa.

Nessa disputa judicial, envolvendo ex-mutuário e Caixa Econômica, sentenças desfavoráveis ao autor (ex-mutuário) devem encorajar aqueles que querem adquirir imóveis através de leilão ou concorrência pública, sobretudo nos casos em que a Justiça reconhece a execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública) através da qual o imóvel foi ou será arrematado. Afinal, ao reconhecer a execução extrajudicial, também se reconhece o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) por meio do qual o arrematante alcança a propriedade do imóvel.

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LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: UM RELATO DE QUEM PARTICIPOU


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: RELATO DE QUEM PARTICIPOU, MAS NÃO ARREMATOU


O imóvel pretendido era um apartamento simples, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, 1 vaga de garagem.

No entanto, a localização era muito interessante, em uma rua importante, quase no centro de uma cidade de aproximadamente 2 milhões de habitantes. (Não vem ao caso detalhar qual é a cidade ou mesmo o endereço do imóvel).

O preço mínimo estabelecido pela Caixa Econômica era de 85 mil reais. Acrescente-se a isso mais ou menos R$4.200,00 relativos ao depósito de caução e mais R$2.000,00 relativos a uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel e então poderemos dizer que o valor desembolsado ficaria na casa dos R$91.200,00. (Não há necessidade de acrescentar os custos com a documentação do imóvel, já que esses gastos estão previstos no depósito caução).

Como é de costume, antes de encaminhar a minha proposta, fui visitar o imóvel (sem poder entrar nele, é claro, uma vez que estava ocupado pelo ex-mutuário). Ao chegar na frente do condomínio, me deparei com três apartamentos à venda no mesmo prédio. Imediatamente entrei em contato com o corretor responsável, que me atendeu e me mostrou os apartamentos.

Aqui se vê a importância de visitar o imóvel, mesmo que ele esteja ocupado e você não consiga entrar nele, para eventualmente entrar em contato com os corretores que atuam naquela região.

Além de tomar ciência da distribuição dos cômodos do apartamento, ainda me informei sobre os preços de venda praticados pelos proprietários que tinham apartamentos à venda no mesmo condomínio.

Os preços de venda eram os seguintes: 165 mil, 160 mil e 155 mil. De acordo com o corretor, o apartamento de 155 mil poderia sair por 150 mil se houvesse alguma pechincha. Com esses dados, pude estimar o deságio praticado pela Caixa Econômica Federal no apartamento de meu interesse.
 
Se os valores a serem desembolsados com o referido imóvel de concorrência pública ficariam na casa dos R$91.200,00 e o apartamento de menor preço sendo vendido lá custava 150 mil, estimei que o deságio aproximado praticado pela Caixa Econômica seria dado pela diferença entre o valor de mercado (R$150.000,00) e o valor desembolçado para arrematar o imóvel e desocupá-lo (R$91.200,00). Ou seja:
150.000,00 - 91.200,00 = 58.800,00
Compare esse valor com o valor desembolsado de R$91.200,00 e você constatará um ganho de capital da ordem de 64%.

É claro que se você pretende disponibiliar o imóvel para venda através de um corretor, ainda será preciso subtrair os gastos envolvidos com esse profissional, gastos que atingem mais ou menos 6% do valor de venda do imóvel.

Neste caso, dependendo do corretor que você escolher, os seus ganhos podem cair de R$58.800,00 para algo em torno de R$49.800,00. Assim, o seu ganho de capital ficaria na casa dos 54%, dos quais ainda será preciso retirar 15% de Imposto de Renda - exceção feita para o contribuinte que reutilizar o dinheiro obtido na venda em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial.

Para maiores detalhes sobre o Imposto de Renda na venda de imóveis, consulte a postagem IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

O melhor mesmo é supor que não há isenção. Assim, faremos uma estimativa pessimista e o que for diferente disso, provavelmente será melhor.

Subtraindo 15% dos R$49.800,00, restará o ganho líquido de R$42.330,00. Assim, no começo da operação de compra do referido apartamento da Caixa Econômica, seria preciso desembosar R$91.200,00 e no final se alcançaria o montante de:
R$91.200,00 + R$42.330,00 = R$133.530,00
Assim, em termos percentuais, os ganhos chegariam a 46%.

Outra conta interessante de se fazer é dividir os ganhos líquidos pelo número de meses corridos entre a compra do imóvel até a venda. Assim, supondo que a operação toda tenha levado 12 meses, os ganhos líquidos de R$42.330,00 deverão ser divididos por 12, de modo que possamos estimar qual seria o ganho mensal na compra desse imóvel.

Note que quanto menor for o intervalo de tempo entre a compra e a venda do imóvel, maiores serão os ganhos do investidor. Por isso, não perca tempo. Em leilões de imóveis, tempo é literalmente dinheiro. Seja rápido e eficiente e seus lucros serão ainda maiores.

Infelizmente, como já disse, não arrematei o imóvel. Na ocasião da abertura das propostas, constatei a presença de dois concorrentes. O vencedor levou o imóvel por 88 mil, o que o faz desembolsar mais ou menos R$94.200,00.

Refazendo os nossos cálculos, isso quer dizer que os ganhos líquidos do vencedor da concorrência pública devem ficar na casa dos R$39.330,00, o que corresponde a um aumento de capital da ordem de 41% sobre o valor de R$94.200,00 inicialmente desembolsado.

Enfim, não se pode ganhar todas. Bola pra frente!

Se você também tem participado de leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, envie um email para blogimoveisdacaixa@gmail.com relatando a sua experiência.

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LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO

Os imóveis ofertados pela Caixa Econômica Federal são imóveis retomados de compradores que, na ocasião da compra, financiaram o bem e, por alguma razão, se tornaram inadimplentes no financiamento. Como o imóvel é dado como garantia no ato da contratação do financiamento (hipoteca), a inadimplência acarreta a perda do imóvel, perda que é efetivada pela Caixa Econômica Federal através de concorrência pública, conforme prevê a Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e as alterações introduzidas pelas Leis nº 8.883, de 08.06.94, nº 9.032, de 28.04.95 e nº 9.648, de 27.05.98.

No entanto, a maioria dos ex-mutuários possui ação judicial contra a Caixa Econômica Federal e aguardam a decisão da Justiça.

Diante desse quadro, imagine que você tenha participado de um leilão de imóveis da Caixa Econômica e tenha arrematado um imóvel nessa condição (imóvel objeto de disputa judicial). Suponha que você providenciou toda a documentação do imóvel fazendo a transcrição do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.

Então, considere que, antes mesmo de acionar judicialmente o morador, para despejá-lo e, assim, desocupar o imóvel arrematado, você tenha sido surpreendido(a) com a decisão do juiz em favor do ex-mutuário, decisão que anula o título aquisitivo (carta de arrematação ou contrato de compra e venda) através do qual você oficializou a posse do imóvel.

A grande dúvida que aparece nessa situação é a seguinte: o que acontece com todo o dinheiro que você gastou na compra do imóvel?

Esse caso é previsto pela legislação e também pelo próprio edital do imóvel publicado pela Caixa Econômica. Veja abaixo um trecho retirado de um edital de concorrência pública da Caixa Econômica Federal, trecho que responde à pergunta que é objeto dessa postagem:
"Para os [...] imóveis com ação judicial, recairá sobre a CAIXA o risco de evicção de direito, nos termos do art.447 e seguintes do Código Civil, sendo que, sobrevindo decisão [...] decretando a anulação do título aquisitivo (Consolidação da Propriedade/Carta de Arrematação e/ou Adjudicação) o presente contrato se resolverá de pleno direito. Nesse caso, a CAIXA devolverá ao adquirente os valores por ele despendidos na presente transação, quais sejam, os valores relativos à aquisição do imóvel, como caução, sinal, prestação, ou o valor total, se for o caso, bem como as demais despesas cartorárias, tributárias, condominiais e, ainda, o valor referente às benfeitorias úteis e/ou necessárias".
Para quem ainda não sabe o que é evicção, aí vai uma definição:
Evicção é uma perda, que pode ser parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada à causa preexistente ao contrato.
Agora já temos a resposta para a pergunta que abriu essa postagem. Se o juiz decidir em favor do ex-mutuário e, assim, anular o título de aquisição através do qual você (hipoteticamente) adquiriu o seu imóvel em concorrência pública ou leilão (ou mesmo em venda direta), a Caixa Econômica devolverá todos os valores relativos à aquisição do imóvel, como caução, valor total do imóvel, despesas cartorárias, tributárias, condominiais, etc.

Convém dizer também que esse tipo de decisão judicial em favor do antigo mutuário não é a regra, mas a exceção. Para ter uma boa idéia de como os juízes têm interpretado esse tipo de disputa, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: SENTENÇAS JUDICIAIS

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LEILÕES DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS À VENDA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como se sabe, os imóveis da Caixa Econômica (sobretudo apartamentos e casas da Caixa) quase sempre estão ocupados pelos seus antigos mutuários ou por inquilinos desses e, por isso mesmo, são oferecidos aos interessados através de Concorrências Públicas (popularmente denominadas como Leilões da Caixa) ou Venda Direta por valores inferiores àqueles praticados pelo mercado imobiliário.

De modo geral, os preços praticados pela Caixa Econômica podem alcançar descontos de até 40% sobre o valor de mercado do imóvel. No entanto, é preciso estar atento, pois nem sempre a margem de desconto é tão vantajosa assim. Na verdade, na maior parte dos casos ela gira em torno de 15% a 25%, o que ainda é muito vantajoso, se compararmos, por exemplo, com os rendimentos anuais da Poupança, que não passam de 6% ao ano.

Além disso, é preciso levar em conta alguns gastos envolvidos na aquisição de imóveis adjudicados da Caixa, quais sejam:
(i) 5% do valor do imóvel em depósito caução (do qual metade pode ser utilizada para custear despesas com Registro, Escritura e ITBI do imóvel);

NOTA: Para saber mais sobre registro de imóveis, visite a postagem intitulada REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI

(ii) algo entre 1 mil e 4 mil reais (dependendo do advogado que você escolher) para uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel.
Assim, quanto maior a margem de desconto que você alcançar em relação ao mercado, maiores serão também os seus ganhos na hora de vender o seu imóvel (casa ou apartamento) arrematado no leilão da Caixa.

Além do valor de venda, alguns imóveis são apresentados no site da CEF e nos editais correspondentes juntamente com o valor de avaliação do imóvel, valor estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. (Normalmente, esse valor ainda costuma ser um pouco inferior àquele praticado pelo mercado). Com essa informação, você poderá ter uma boa idéia de qual é o deságio que está sendo praticado em relação ao preço de mercado e vislumbrar com mais clareza quais serão os seus ganhos na hora de vender o imóvel.

No entanto, nem todos os imóveis apresentam o valor de avaliação estimado pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal. Nestes casos, você terá que fazer isso por conta própria.
DICAS:
Como tarefa preliminar, visite sites de imobiliárias em busca de imóveis no mesmo bairro em que se localiza o imóvel à venda de seu interesse. Se o imóvel pretendido for uma casa, procure por outras casas à venda no mesmo bairro e, se possível, na mesma rua. Então, compare os preços!

Se o imóvel pretendido for um apartamento, procure por apartamentos à venda no mesmo condomínio no qual se encontra o apartamento da Caixa que você pretende comprar. Assim, você poderá comparar os preços de venda praticados pelo mercado naquele condomínio específico e comparar com o preço de venda ofertado pela Caixa Econômica.

Se você não encontrar imóveis similares na internet, para comparar os preços, não se desespere! Você ainda pode visitar o imóvel que está à venda pessoalmente. Aliás, isso é imprescindível! Sempre visite pessoalmente a casa ou apartamento à venda de seu interesse!

Apesar de estar ocupado e você não poder entrar no imóvel, vale a pena conhecer a localização. Se o imóvel pretendido for um apartamento, é ainda mais imprescindível visitar o local, pois você poderá obter algumas informações importantes com o porteiro do prédio ou mesmo na administração do condomínio, como, por exemplo, o valor do condomínio e os itens inclusos no condomínio (ex. água e gás), problemas do condomínio, etc.

Além disso, você ainda poderá constatar se algum morador está vendendo um apartamento no condomínio. Se houver algum, não hesite em entrar em contato com o corretor ou proprietário do imóvel à venda! É claro que você precisará fingir que está interessado no imóvel. Esse é o preço a pagar para conseguir novas informações sobre os preços praticados para imóveis à venda no prédio em que se encontra o apartamento de seu interesse. Mais do que isso: é o preço a pagar para que você possa entrar em um imóvel à venda no prédio em questão, idêntico àquele apartamento que você pretende arrematar, o que te permitirá saber exatamente qual é a distribuição de cômodos do apartamento.

Se não houver nenhum apartamento à venda, pergunte ao porteiro sobre o valor do último apartamento vendido.
Se você seguir essas dicas básicas, terá uma boa noção do deságio praticado pela Caixa Econômica Federal nos leilões de imóveis e conseguirá decidir com razoável clareza se o imóvel de seu interesse está ou não estã sendo vendido por um preço que ofereça uma boa margem de lucro para o comprador.

Boa sorte e sucesso nos negócios!

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I. VEJA A LISTA COMPLETA DE IMÓVEIS (CASAS, APARTAMENTOS etc.) QUE SERÃO LEILOADOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA SUA CIDADE E ESTADO!

O primeiro contato com os imóveis à venda da Caixa Econômica Federal pode ser feito no próprio site da instituição ou aqui mesmo no Blog Imóveis da Caixa. Para começar, basta clicar no link abaixo:

PÁGINA DE CONSULTA DE IMÓVEIS

Nesse link, você encontrará tudo o que precisa para participar de uma Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal.

Para pesquisar os imóveis disponíveis, é muito simples. Basta escolher o estado e a cidade em que você quer pesquisar por imóveis que serão leiloados pela Caixa Econômica.

Observe que também é possível buscar e fazer o download dos editais aos quais os imóveis estão associados. No edital do imóvel de seu interesse, você encontrará todas as informações de que precisa. Por isso, não deixe de lê-lo.

Também é nesse link que você consultará o resultado da Concorrência Pública para saber se você é o vencedor. Basta clicar em "Resultados das Licitações".

A melhor maneira de consultar imóveis é pelo método descrito acima, ou seja, através do site da Caixa Econômica.

Através dessa consulta, você terá acesso a várias informações relativas aos imóveis disponíveis para venda (através de leilão, concorrência pública ou venda direta), como lance mínimo, preço de avaliação, processos judiciais (quando houver), número do edital, e outros detalhes do imóvel, como quantidade de cômodos, metragem, etc.


II. COMO FAZER O DOWNLOAD E OBTER OS EDITAIS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS



1. Clique no seguinte link:
CONCORRÊNCIAS E LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(Uma nova janela se abrirá no seu navegador).

2. Escolha o estado no qual se localiza o imóvel de seu interesse e clique em "BUSCAR".

3. Por fim, localize o edital correlato ao imóvel de seu interesse e clique em "EDITAL E ANEXOS" para fazer o download.

Pronto! A partir de então, basta ler o edital e tomar ciência de todas as regras que regulam a concorrência da qual você pretende participar.


III. CONSULTANDO OS RESULTADOS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS



1. Clique no link a seguir:
RESULTADOS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(Uma nova janela se abrirá no seu navegador).

2. Escolha o estado no qual se localiza o imóvel objeto da Concorrência Pública e clique em "BUSCAR".

3. Localize a Concorrência Pública ou Leilão de que você está participando e consulte o resultado clicando nos links.

Pronto, agora você já sabe como consultar os imóveis que serão leiloados, fazer o download do edital e consultar os resultados. O resto é por sua conta!

De volta à lista de imóveis, convém dizer que os imóveis à venda com ações judiciais não podem ser financiados pela Caixa, tampouco pagos com recursos do FGTS. Isso quer dizer que esses imóveis devem ser pagos à vista, com o que a Caixa Econômica classifica como "recursos próprios". Antigamente, não era assim. Mas as coisas mudaram. Atualmente, não é possível financiar ou pagar com recursos do FGTS os imóveis que possuem ações judiciais.

Enfim, quando não constar nenhuma restrição do tipo "Sem financiamento, sem FGTS, pagamento à vista", é muito provável que o imóvel possa ser financiado. Neste caso, é sempre bom confirmar no departamento específico da Caixa Econômica, departamento cujo telefone estará disponível no edital do imóvel de seu interesse.

Em alguns casos, você encontrará até mesmo o valor de avaliação do imóvel. Assim, será possível comparar o valor de venda do imóvel com o valor de avaliação estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. Normalmente, os engenheiros estimam valores de avaliação que estão abaixo daqueles praticados pelo mercado, o que significa dizer que, de modo geral, os imóveis valem mais do que o valor de avaliação.

Se você ainda tem dúvidas sobre os imóveis da Caixa ou sobre as modalidades de aquisição desses imóveis, não deixe de consultar a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: DÚVIDAS COMUNS"!

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NEGOCIAR AÇÕES NA BOLSA DE VALORES OU COMPRAR E REVENDER PRODUTOS DIRETO DA CHINA?


Embora o Blog Imóveis da Caixa tenha como assunto principal os leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, não é o propósito deste site tratar unicamente desta alternativa de investimento. Na verdade, o propósito do blog é trazer aos interessados informações úteis sobre oportunidades de negócio que podem ajudar o patrimônio do leitor crescer um pouco mais.

Pensando nisso, o Blog Imóveis da Caixa decidiu fazer uma pesquisa com os leitores do blog, a fim de saber quais assuntos são mais interessantes para postagens futuras. Por enquanto, temos investigado apenas os assuntos que constam numerados abaixo. Mas se você, leitor, tiver alguma sugestão a fazer, fique à vontade para sugerir o que quiser e faremos o possível para estudar outros temas.

Enfim, comente as opções sugeridas abaixo e não deixe de fazer as suas próprias sugestões.

Eis algumas opções:

1. Compra e revenda de produtos oriundos da China por preços super baixos. Nesse tema, pretendemos investigar e listar os principais fornecedores de produtos produzidos na China e propor formas de revenda. Os produtos listados serão de todos os gêneros e, preferencialmente, baratos.

1.1 Fornecedores da China, formas de compra e logística. Ainda no tema 1, pretendemos aprofundar o assunto, tratando prioritariamente da localização de fornecedores de produtos chineses (sites de produtos chineses) a preços super baixos, além de propor dicas de logística para controlar os riscos relacionados ao frete.

1.2 Formas de revenda de produtos chineses. Ainda no tema 1, pretendemos aprofundar o assunto, propondo formas de revenda de produtos comprados direto da China.

2. Negociando ações na Bolsa de Valores. Nos últimos dois anos, temos estudado e até nos aventurado a comprar e vender ações na Bolsa de Valores. A proposta desse tema será a de escolher entre as milhares de formas de operar alguns parâmetros básicos que um investidor que não é um trader profissional deve seguir para não cair nas garras dos traders mais experientes.

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Entenda os aspectos mais básicos relativos às disputas judiciais entre ex-mutuários e Caixa Econômica Federal e aprenda avaliar os riscos na escolha de imóveis de leilão!

SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Pesquisa de jurisprudência: saiba o que os juízes têm decidido a respeito de cancelamento ou suspensão de leilões de imóveis da Caixa Econômica.

ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMÓVEL EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Aprenda com a experiência de uma leitora do blog, que comprou um imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal.

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CONHEÇA O BLOG IMÓVEIS DA CAIXA | LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E INVESTIMENTOS

O blog Imóveis da Caixa tem por finalidade trazer informações úteis aos interessados em participar dos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal - CEF.

Nos financiamentos imobiliários, como já se sabe, o próprio imóvel financiado é dado como garantia do financiamento. Por isso, ao se tornar inadimplente de um financiamento, o devedor tem o seu imóvel adjudicado, isto é, o devedor perde a propriedade de seu imóvel para o credor do financiamento, nos termos do artigo 26 da Lei 9514/97, que diz o seguinte:
"Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário".
Com a propriedade do imóvel assegurada pelo referido artigo, a instituição credora do financiamento (no caso, a Caixa Econômica Federal) oferece o imóvel adjudicado a quem tiver interesse através de Leilão ou Concorrência Pública, nos moldes do Decreto-Lei 70/66.

De modo geral, os imóveis (em geral, casas e apartamentos) estão ocupados pelos antigos mutuários e a responsabilidade pela desocupação fica inteiramente a cargo dos compradores. Por isso, os preços praticados pela Caixa Econômica Federal acabam sendo bem inferiores àqueles praticados no mercado imobiliário, podendo alcançar descontos de até 50%.

Esse cenário configura um “mercado secundário” de imóveis que oferece aos interessados a oportunidade de escapar dos preços inflacionados praticados pelo mercado imobiliário em geral e a possibilidade de arrematar um imóvel para uso próprio ou para revenda, como já fazem muitos corretores de imóveis e pequenos investidores.

No Blog Imóveis da Caixa, corretores, pequenos investidores e interessados em geral encontrarão informações úteis sobre os trâmites burocráticos e jurídicos envolvidos nessas operações, bem como relatos de experiências pessoais sobre esse tipo de “investimento” e seus resultados.

O blog ainda espera poder contar com a participação dos leitores mais versados nessa modalidade de aquisição de imóveis, especialmente porque o domínio que temos sobre o assunto não é o de um especialista, mas apenas de um curioso, interessado em fazer suas economias crescerem acima da inflação. Por isso, se você, leitor, quiser compartilhar alguma dica ou conhecimento que considere útil sobre o assunto, não hesite em entrar em contato conosco.

Aproveite o blog e sucesso nos negócios!

Se você gostou dessa postagem e quer que o Blog Imóveis da Caixa continue trazendo informações úteis sobre Leilões de Imóveis e Concorrências Públicas gratuitamente para você, por favor, clique no +1 logo abaixo!

Para dúvidas, críticas ou sugestões, deixe um comentário. Abaixo, links que podem ser de seu interesse:


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REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI
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FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!
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