IMPOSTO DE RENDA (IR) NA VENDA DE IMÓVEIS


IR NA VENDA DE IMÓVEIS, LEI 9.250, LEI 11.196, MP 252, DECRETO 3000, REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA, LEI 3.470

Se até aqui você não sabia disso, fique sabendo agora! O imposto de renda incide sobre a venda de imóveis residenciais, ainda que estejamos falando do único imóvel. É claro que a legislação ainda oferece uma “colher de chá” para casos específicos que ficam isentos desse imposto sobre os ganhos de capital e é disso que trataremos aqui.

A alíquota do IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS é dada pelo artigo 92 do Regulamento do Imposto de Renda, que diz o seguinte:
"O lucro apurado pelas pessoas físicas na venda de propriedades imobiliárias está sujeito ao pagamento do impôsto à razão de 15% (quinze por cento)".

(Para maiores detalhes, conferir o artigo 79 da Lei 3.470).
Entenda-se por “lucro apurado” a diferença entre o preço de compra do imóvel e o preço de venda.

Para ser isento dessa cobrança, algumas condições devem ser satisfeitas, condições que são especificadas pelas seguintes bases legais.

Artigo 23 da Lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995:
“Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”.
A Lei 9.250 parece dizer que está isento da alíquota de 15% todo contribuinte que:
(i) tenha vendido seu único imóvel;
(ii) que tenha vendido o imóvel por um valor menor ou igual a 440 mil reais;
e
(iii) que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos. Parece, portanto, que ao satisfazer essas três condições, o contribuinte poderá fazer o que quiser com o dinheiro do seu imóvel. Mas não é bem assim.
A referida lei foi alterada pela Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, que diz o seguinte no artigo 39:
“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.
Note que agora temos uma nova condição para ser isento do referido imposto. É preciso também que:
(iv) o contribuinte compre outro imóvel residencial (no país) no prazo máximo de até 180 dias a contar da venda do seu imóvel, utilizando todo o valor da venda.
Isso quer dizer, entre outras coisas, que se o contribuinte quiser, por exemplo, aplicar o dinheiro na poupança, para obter rendimentos (o que seria muito plausível para quem vai trabalhar em outra cidade por um ou dois anos e não tem interesse em comprar um imóvel em uma cidade onde não pretende morar), terá que pagar imposto de renda sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda do seu imóvel.

Outro problema (grave) da nossa legislação é que ela impede que o valor pago pelo imóvel no momento da compra seja reajustado (como acontece com tudo). Veja o que diz o artigo 231 do Decreto 3000/99:
“Năo será atribuída qualquer atualizaçăo monetária ao custo dos bens e direitos adquiridos após 31 de dezembro de 1995 (Lei nº 9.249, de 1995, art. 17, inciso II)”.
Pode até parecer mentira, mas é a pura verdade!

Tudo sofre atualização monetária (aluguel, água, luz, telefone, internet, tv por assinatura, e tudo o mais - a inflação não nos deixa mentir), mas o valor do imóvel, em razão de uma legislação que passa longe de ter sido pensada para melhorar a vida do cidadão, não!

Com isso, a legislação permite que a Receita Federal trate o imóvel do contribuinte como se tivesse hoje o valor que tinha anos atrás, quando foi adquirido, o que configura uma estratégia capciosa que tem por finalidade exclusivamente aumentar a parcela de capital sobre a qual incidirá o imposto de renda. Afinal, assim também se aumenta a abocanhada feita nos ganhos do contribuinte.

Temos aqui uma daquelas estranhas cláusulas legais que impõem obstáculos à prosperidade dos cidadãos, quando deveria fomentá-la.

Indignações à parte, há um fator de redução para esse imposto. Mas os ânimos devem ser contidos, porque a redução é pífia. Para maiores detalhes sobre esse fator, a Medida Provisória 252 trata desse ponto em seu artigo 37.

Para saber mais sobre IR na venda de imóveis, não deixe de ler por conta própria o artigo 23 da Lei 9.250, o artigo 39 da Lei 11.196, o Decreto 3000/99 e a MP 252.

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28 comentários:

  1. Nada mau para os contribuintes que ja vivem satureados de impostos, sem a devida contrapartida por parte do governo.

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  2. Olá boa noite. òtimo blog tenho aprendido muito.

    Em todo caso estou iniciando neste mercado e ainda tenho muitas duvidas. Pelo que vi caso o imóvel seja o unico da familia do mutuario este não pode ser penhorado. Como posso obter esta informação?
    outra pergunta: supondo que eu arremate um imóvel, qual o primeiro passar a seguir? Emitir a carta de arrematação, e como obter isto?

    Grato

    Rômulo (musta.tr3@gmail.com)

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  3. Rômulo,

    Até o ponto em que entendemos do assunto, a impenhorabilidade de imóvel único e familiar não se aplica aos imóveis alienados em leilões e concorrências públicas.

    O fundamento legal que garante a impenhorabilidade é a lei 8009/1990, que diz o seguinte sobre esse ponto:

    "Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei".

    No entanto, em seu parágrafo único, essa mesma lei diz o seguinte:

    "Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, DESDE QUE QUITADOS".

    Ao que tudo indica, a impenhorabilidade não se aplica aos imóveis adjudicados. Afinal, esses imóveis NÃO SÃO QUITADOS, como exige a lei 8009/1990.

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  4. Ola, estou procurando um imovel de leilao... o que me interessei consta essa informaçao no site da caixa. Pode me dizer o quesignifica exatamente?
    PROC 2008.51.01.519777-0 EM CURSO MAS JULGADO EXTINTO E AGRAVO NEGADO, LIBERADO CONFORME CE JURIRRJ 920/09
    Detalhe: O proprietario colocou placa de venda no imovel. Ele pode vender?
    att,
    Tatiane

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  5. Tatiane, EXATAMENTE não dá para dizer, não. Mas ao que parece, trata-se de uma ação na qual o autor, ex-mutuário da Caixa, acionou judicialmente a instituição financeira, tendo em vista alcançar algum direito que julgou ter, mas que foi negado pelo juiz, ou seja, a Justiça não reconheceu o direito que o ex-mutuário julgou que tinha. Talvez seja um pedido de suspensão do leilão público... O "proprietário" não pode vender o imóvel, simplesmente porque não é dele. O imóvel é dado como garantia do financiamento. Portanto, se o ex-mutuário se torna inadimplente no financimaneto (como ocorre nesse caso), ele perde o imóvel. E é justamente por isso que o imóvel está sendo leiloado pela Caixa Econômica. Se ele vender o imóvel, estará enganando o comprador, porque terá que fazer um contrato de gaveta, com o qual o comprador não vai conseguir fazer a escritura e o registro do imóvel. Pior ainda... o comprador é que vai ter que desocupar o imóvel e se virar para recuperar o dinheiro (se é que vai conseguir) com o ex-mutuário.

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  6. Olá,
    Adorei o blog.
    Tenho uma pergunta... se uma pessoa participa de um leilão e dá o maior lance, porém na hora de ver os documentos do comprador, ele está com o CPF irregular, então o imóvel é vendido para outra pessoa.
    O caução é devolvido a essa pessoa ou perde para sempre?

    Obrigada, Marcia.

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  7. Olá, Marcia.

    Se uma pessoa participa de uma concorrência pública e vence com a maior proposta, ela ainda pode desistir da aquisição do imóvel, desde que abra mão do depósito calção, ou seja, se você vence um leilão e, por qualquer razão que seja, desiste do negócio ou não consegue cumprir com a proposta, você perde o depósito calção.

    Dicas:

    Se você pretende fazer uma proposta que envolva financiamento, não faça a proposta antes de se dirigir até uma agência da Caixa Econômica para fazer a sua avaliação de risco de crédito. Do contrário, você correrá o risco de vencer a concorrência e não conseguir comprar o imóvel por não ter o financiamento aprovado. Nesse caso, você perderá o depósito calção.

    Abraços.

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  8. Estou interessada em comprar um imovel de uma pessoa que tem um financiamento pela caixa, porém o mesmo tem processo judicial devido a divida de cheque especial. Com o financiamento quitado é possivel passar o imovel para o meu nome mesmo com a divida dele com o banco?

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  9. Anônimo, não se trata de conseguir passar o imóvel para o seu nome, mas sim de conseguir obter financiamento para comprar um imóvel de alguém que possui restrições cadastrais. A CEF não libera financiamento para compra de imóveis de pessoas com restrições cadastrais devido a alguma dívida. Sendo assim, você pode tentar fazer a compra, mas quando o atendente da CEF fizer o cruzamento dos dados do proprietário, provavelmente ele te dirá isso: que o proprietário do imóvel tem restrições cadastrais e, assim, não pode fazer parte da negociação. Enfim, nessas condições, o financiamento não sai...

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  10. Bom Dia,
    Comprei um terreno em 2010 por R$25.000,00. No ano de 2011 construir uma casa e desejo vender por R$125.000,00. Pergunto: Quanto pagarei de Imposto de Renda sobre o meu lucro?

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  11. Ao que tudo indica, a alíquota do imposto de renda é a mesma, ou seja, 15% sobre o ganho de capital. No entanto, não temos certeza de como você chegará ao custo de aquisição do imóvel. Há quem diga que você poderá incluir no custo de aquisição todas as despesas que teve na construção e legalização do imóvel, incluindo itens que vão desde a demolição de construção que ocupava o terreno até ITBI. Seja como for, não temos informação documentada sobre esse assunto. Sugerimos que você consulte o "Perguntão" no site da Receita Federal. Lá você terá informações mais detalhadas. Abraços.

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  12. Boa noite vendi um imovel por 413.000,00 , pois tinha um financiamento juntoa incorporadora de valo de saldo de 111.000,00 que foi quitado,e me sobrando 302.000,00 em mãos para compra de outro imovel na planta e sera entregue em 8 meses, o mesmo sera financiado junto a caixa em 100.000,00, fico isento do imposto de renda de 15%. obrigado.

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  13. Não estudamos a fundo os casos em que o imóvel adquirido ainda está em construção, mas não vemos razão para entender de modo diferente. Assim, seria preciso saber o seguinte:

    O imóvel vendido era o seu único imóvel? Se for, você se enquadra em uma das exigências para ser isento. Do contrário, não é isento.

    Você fez alguma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos? Se fez, não é isento, se não fez, se enquadra em mais uma exigência.

    O imóvel vendido é de até 440 mil? Segundo seu relato, sim. Nesse caso, você se enquadra em mais uma exigência para ser isento.

    Enfim, se você quiser entender melhor como funciona essa tributação, visite o Perguntão no site da Receita Federal. A questão 531 deve ser útil para você.

    Tomara que você seja isento. Abraços.

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  14. Olá, bom dia. Gostei muito do conteúdo do Blog e da prontidão no atendimento.
    Tenho uma dúvida que ainda não consegui esclarecer e acredito que possam me ajudar. O caso é o seguinte:
    Em 1996, minha mãe comprou um lote de 360m² por R$ 3.000,00, e colocou em nome dos seus 4 filhos, no caso eu e mais 3 irmãos. Em fevereiro deste ano, decidimos vender o terreno para reformar o imóvel onde minha mãe reside. Vendemos por R$ 75.000,00. Como o lote estava em nome de nós 4, todos tivemos que assinar o contrato e passar a escritura, registro para o nome do comprador.

    No entanto, o imóvel onde minha mãe reside está no nome do meu pai, financiado pela caixa, mas já quitado este ano.

    A dúvida é a seguinte: Neste caso, não haverá isenção de imposto de renda. Qual o imposto a pagar? Será a simples conta de 15% de 72.000 (diferença entre o preço de venda e o preço de compra)? = 10.800?

    Agradeço a atenção.
    Um abraço.

    Carlos

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  15. Bom, como você pôde ver acima, na postagem, a legislação impede qualquer atualização monetária no valor dos imóveis adquiridos após 31 de dezembro de 1995 (é o caso do seu terreno). Sendo assim, tudo indica que os seus ganhos são de 72 mil reais (75 mil - 3 mil). Nesse caso, a sua conta estaria correta.

    Mas a história não acaba aí. Existe um fator de redução no artigo 37 da Medida Provisória 252. Você encontra o texto no Google mesmo, basta buscar por "Medida Provisória 252". Não vai fazer muita diferença, mas já serve para reduzir um pouco mais o valor do imposto devido.

    Também recomendamos a consulta de um contador ou até mesmo de um advogado tributarista. Há quem diga que esse imposto caracteriza ato confiscatório, na medida em que o contribuinte fica impedido de fazer a correção monetária do valor do imóvel. Mais do que isso: há quem diga que as pessoas que brigaram na Justiça para não pagar o imposto, com a alegação de tratar-se de ato confiscatório, alcançaram decisão favorável. No entanto, os casos de que temos notícia envolviam imóveis que custavam muito mais caro. O imposto devido era de 120 mil reais. Em casos assim, vale a pena buscar um advogado e brigar para não pagar o imposto. No seu caso, não temos tanta certeza, mas acho que você pode descobrir se vale à pena entrar nessa briga ao consultar um advogado.

    Boa sorte.

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  16. Possuo um apartamento desde 2001.
    No começo deste ano comprei outro apartamento, mas ele ainda está em construção.
    Este mês vendi meu primeiro apartamento, aquele que comprei em 2001, por 200.000,00.

    Perguntas:
    1) O imóvel que comprei na planta conta como segundo imóvel?
    2) O custo do imóvel vendido deve incluir os juros pagos no financiamento?
    3) Em se tratando de apartamento, como ficam as benfeitorias realizadas pelo condomínio? Devo pegar o total gasto (ex: área de lazer) e ratear pela quantidade de apartamentos?

    Obrigado
    Marcelo

    ResponderExcluir
  17. Marcelo,

    Se entendi bem, as suas questões são mais técnicas e dizem respeito à declaração de IR. Nesse caso, não podemos ajudá-lo, porque o conhecimento que temos do assunto não é o de um especialista e não nos sentimos seguros para explicar como você deve fazer a sua declaração. Sinceramente, recomendamos que você procure um contador ou leia o "Perguntão" da Receita Federal. Procure no Google pelo "Perguntão". ele é muito útil. Boa sorte.

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  18. Ola tenho 2 duvidad sobre lelao
    1) se na escritura houver mais que 2 hipotecas ainda nao executadas, eu serei responsavel por elas?
    2) se for extrajudicial, o patcelamento que o mutuario tinha com o banco fica extinto?
    Ja vi muitos imiveis em leilao por divida de condominio mas a escritura sstá hipotecada para um banco por financiamento como fica?

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  19. Bom dia, minha familia comprou um imóvel a cerca de 5 anos por R$ 125.000,00 Caso ele seja vendido hoje por R$ 600.000,00 para adiquirir outro imóvel de valor maior no prazo de até 6 mesês, ficamos isentos de pagar 15% de IR sobre essa diferença?

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    Respostas
    1. Se as condições especificadas acima forem satisfeitas, sim. Mas lembre-se que o imóvel comprado também tem que ser residencial e deve ser o único imóvel residencial.

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    2. Você esqueceu do limite de R$ 440 mil.

      Excluir
  20. Livia. Boa noite. Comprei um terreno em 1992 por cerca de 2 mil reais, no nordeste, mas nunca o declarei à Receita. Agora, em agosto, após 20 anos, o vendi por 90 mil reais e penso em comprar um terreno em Sp, onde resido, para construir uma casa. A minha dúvida é quanto à informação da lei sobre o investimento do valor de um imóvel vendido poder ser usado para a compra de um terreno para construção. Um terreno também é entendido e considerado como imóvel residencial? Muito obrigada.

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  21. Lívia, terreno não é imóvel residencial. Infelizmente.

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  22. bom dia!estou com o CPF com restrição devido ao cheque especial e tenho uma casa a venda. a casa pode ser vendida e financiada por outra pessoa se a casa estiver quitada.

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  23. Eu tenho uma dúvida não sei se você pode me esclarecer se puder por favor me esclareça
    è o seguinte: eu vendi um terreno a mais ou menos 2 anos a, o terreno a documentação está tudo ok tem registro, escritura, projeto aprovado, não tem penhora ou seja conforme manda o figurino, porém o atual proprietário do terreno está vendendo e a pessoa da qual ele está vendendo está financiando só que fui procurada pelo atual proprietário e ele me disse que o o comprador não esta conseguindo a liberação do dinheiro pelo banco porque o banco levantou o meu CPF e lá conta que está bloqueado mas a pergunta é: oque meu CPF tem a haver com isso sendo que não sou mais proprietária do terreno,oque isso pode impedir de o comprador de receber o dinheiro pelo banco devido o meu CPF?? se puder me esclarecer essa dúvida eu agradeço

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  24. Pergunta : Se tenho 4 casas em um terreno na zona urbana e elas foram construídas com a co-participação de meu cunhado, ou seja, meio a meio, todas 4 foram vendidas por R$360.000,00 que foram recebidos via financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal. O valor recebido não foi aplicado em outro imóvel ficou aplicado em poupança. Como faço para colocar a venda na DIRPF 2013 e se há algum tipo de isenção? Terei que fazer o GCAP 2012?

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  25. Boa noite! Parabéns pelo Blog !
    Estou finalizando os detalhes da primeira aquisição via Venda Direta.
    Para levantara mais capital, comprarei a vista da CAIXA e alinarei o imóvel via financiamento bancário pelo valro de mercado , em linha gerais para ilustrar: Comprarei por 10mil vou financiar por 20mil.
    Perguntas :
    1 - Em caso de alienação inside IR ?
    2 - Pretendo fazer vários negocios, não é melhor abrir uma empresa de compra e venda de imóveis , pois li em algum lugar , quando é empresa pagarei encima de toda negocaição 5% como lucro presumido.

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  26. Venda direta da Caixa> No meu entendimento, os imóveis desta modalidade, passaram por leilão de 1ª e 2ª praça. Na segunda praça, poderiam ser vendidos por até 60% do valor de avaliação. Agora, estão sendo vendidos pelo valor de avaliação. Posso fazer uma proposta menor ?

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