LEILÕES DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS À VENDA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como se sabe, os imóveis da Caixa Econômica (sobretudo apartamentos e casas da Caixa) quase sempre estão ocupados pelos seus antigos mutuários ou por inquilinos desses e, por isso mesmo, são oferecidos aos interessados através de Concorrências Públicas (popularmente denominadas como Leilões da Caixa) ou Venda Direta por valores inferiores àqueles praticados pelo mercado imobiliário.

De modo geral, os preços praticados pela Caixa Econômica podem alcançar descontos de até 40% sobre o valor de mercado do imóvel. No entanto, é preciso estar atento, pois nem sempre a margem de desconto é tão vantajosa assim. Na verdade, na maior parte dos casos ela gira em torno de 15% a 25%, o que ainda é muito vantajoso, se compararmos, por exemplo, com os rendimentos anuais da Poupança, que não passam de 6% ao ano.

Além disso, é preciso levar em conta alguns gastos envolvidos na aquisição de imóveis adjudicados da Caixa, quais sejam:
(i) 5% do valor do imóvel em depósito caução (do qual metade pode ser utilizada para custear despesas com Registro, Escritura e ITBI do imóvel);

NOTA: Para saber mais sobre registro de imóveis, visite a postagem intitulada REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI

(ii) algo entre 1 mil e 4 mil reais (dependendo do advogado que você escolher) para uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel.
Assim, quanto maior a margem de desconto que você alcançar em relação ao mercado, maiores serão também os seus ganhos na hora de vender o seu imóvel (casa ou apartamento) arrematado no leilão da Caixa.

Além do valor de venda, alguns imóveis são apresentados no site da CEF e nos editais correspondentes juntamente com o valor de avaliação do imóvel, valor estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. (Normalmente, esse valor ainda costuma ser um pouco inferior àquele praticado pelo mercado). Com essa informação, você poderá ter uma boa idéia de qual é o deságio que está sendo praticado em relação ao preço de mercado e vislumbrar com mais clareza quais serão os seus ganhos na hora de vender o imóvel.

No entanto, nem todos os imóveis apresentam o valor de avaliação estimado pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal. Nestes casos, você terá que fazer isso por conta própria.
DICAS:
Como tarefa preliminar, visite sites de imobiliárias em busca de imóveis no mesmo bairro em que se localiza o imóvel à venda de seu interesse. Se o imóvel pretendido for uma casa, procure por outras casas à venda no mesmo bairro e, se possível, na mesma rua. Então, compare os preços!

Se o imóvel pretendido for um apartamento, procure por apartamentos à venda no mesmo condomínio no qual se encontra o apartamento da Caixa que você pretende comprar. Assim, você poderá comparar os preços de venda praticados pelo mercado naquele condomínio específico e comparar com o preço de venda ofertado pela Caixa Econômica.

Se você não encontrar imóveis similares na internet, para comparar os preços, não se desespere! Você ainda pode visitar o imóvel que está à venda pessoalmente. Aliás, isso é imprescindível! Sempre visite pessoalmente a casa ou apartamento à venda de seu interesse!

Apesar de estar ocupado e você não poder entrar no imóvel, vale a pena conhecer a localização. Se o imóvel pretendido for um apartamento, é ainda mais imprescindível visitar o local, pois você poderá obter algumas informações importantes com o porteiro do prédio ou mesmo na administração do condomínio, como, por exemplo, o valor do condomínio e os itens inclusos no condomínio (ex. água e gás), problemas do condomínio, etc.

Além disso, você ainda poderá constatar se algum morador está vendendo um apartamento no condomínio. Se houver algum, não hesite em entrar em contato com o corretor ou proprietário do imóvel à venda! É claro que você precisará fingir que está interessado no imóvel. Esse é o preço a pagar para conseguir novas informações sobre os preços praticados para imóveis à venda no prédio em que se encontra o apartamento de seu interesse. Mais do que isso: é o preço a pagar para que você possa entrar em um imóvel à venda no prédio em questão, idêntico àquele apartamento que você pretende arrematar, o que te permitirá saber exatamente qual é a distribuição de cômodos do apartamento.

Se não houver nenhum apartamento à venda, pergunte ao porteiro sobre o valor do último apartamento vendido.
Se você seguir essas dicas básicas, terá uma boa noção do deságio praticado pela Caixa Econômica Federal nos leilões de imóveis e conseguirá decidir com razoável clareza se o imóvel de seu interesse está ou não estã sendo vendido por um preço que ofereça uma boa margem de lucro para o comprador.

Boa sorte e sucesso nos negócios!

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17 comentários:

  1. Meus parabéns pelo site, me abriu o interesse pelos leilões extrajudiciais. Antes estava interessado somente pelos leilões judiciais. Nestes leilões estabeleço como limites de valores de lance de 60%, estourando a 70% do valor de mercado. Nos leilões extrajudiciais por concorrência qual o valor usual você considera passível de ser vencedor, sei que isto pode varia bastante. Na lista encontrei um imóvel de cerca de R$80.000, mas acredito valer cerca de R$190.000
    Cláudio

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  2. Cláudio,

    Lances de no máximo 70% do valor do imóvel são uma boa estimativa. Principalmente porque na hora de vender, o sua margem não será de 30%, mas sim de 42%. Normalmente, as pessoas não percebem esse detalhe. Vamos explicar direito.

    Suponha um imóvel avaliado em 100 mil reais, mas sendo vendido no leilão por 70 mil reais. Nesse caso, o deságio é de 30%, o lance mínimo, 70% do valor do imóvel. Se você comprar esse imóvel, vai fazer um investimento de 70 mil reais e quando vender por 100 mil, vai lucrar 30 mil reais (valores brutos). Ora, 30 mil reais corresponde a mais ou menos 42% do valor investido (70 mil) e não a 30%. Em geral, as pessoas deixam escapar esse detalhe.

    Outro fator que deve ser levado em conta na hora de decidir a margem de lucro é considerar as outras alternativas de investimento que estão disponíveis. Por exemplo, a poupança rende 7% ao ano. Se você lucrar 7% (o que é bem pouco em um leilão de imóveis), você terá no mínimo alcançado a rentabilidade da poupança (e provavelmente em metade do tempo).

    Nós fazemos aplicações em títulos públicos, por isso, consideramos que os leilões de imóveis devem ser mais rentáveis do que os títulos públicos, ou seja, devem oferecer uma rentabilidade de mais ou menos 20% ao ano, no mínimo. Também compramos ações na Bovespa e temos alcançado uma rentabilidade de 25-30% ao ano. Por isso, exigimos rentabilidades nos leilões de imóveis acima de 30% para valer a pena tirar o dinheiro da Bovespa para usá-lo na compra de um imóvel. Enfim, depende de quais são as outras alternativas de investimento que você tem. Tem gente que acha complicado demais comprar ações na bolsa, por isso, acaba ficando com menos opções de investimento. Esses tendem a exigir menos dos leilões de imóveis.

    Mas se você estiver pensando nos concorrentes, isso vai depender demais do leilão. Quando o imóvel é muito bem localizado, aparecem vários concorrentes. Nesses casos, o lance vencedor tende a subir. Mas o importante é você determinar a sua estimativa de lucro antes do leilão, para não correr o risco de dar um lance errado em um momento de empolgação. Afinal, o objetivo dos investidores é fazer um bom negócio e não apenas vencer o leilão. Vencer o leilão é mais fácil do que fazer um bom negócio. Lembre-se disso.

    De vez em quando aparecem imóveis com baixa concorrência (ou mesmo nenhuma concorrência) e que ainda assim são imóveis bem localizados e de alta liquidez. É bom ficar de olho. Os leilões judiciais também são uma boa. Futuramente, pretendemos publicar textos sobre essa modalidade de leilões no blog. Ainda não fizemos isso porque não temos experiência suficiente para dar todos os detalhes de como isso funciona. Talvez você até possa nos ajudar.

    Obrigado por ser leitor do blog.

    Abraços e bons negócios.

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  3. Muito obrigado pela atenção.
    No meu caso tenho estabelecido uma rentabilidade de cerca de 20 a 25% depois de todas despesas e previsões de gastos. Considero estes valores como anuais uma vez os 2 últimos imóveis que comprei demoraram quase 12 meses desde a arrematação até a venda. Acho um valor razoável, mas já faz alguns leilões que não estou conseguindo comprar, a concorrência está aumentando muito. Quando tem comprador no leilão, para morar, fica muito mais difícil. Estou até achando que devo reduzir esta margem ou procurar imóveis em outros fóruns da cidade. Mas tb. preciso estudar mais o extrajudicial, muitas vezes tenho a impressão que o processo seria mais demorado e também com maiores gastos como por exemplo de leiloeiro. Também acho mais concorrido uma vez que o alcance da divulgação com a internet é muito maior.
    Cláudio

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  4. Olá, tenho estudado o seu blog e pelo que encontrei na net ele realmente é o melhor em termos de conteúdo e qualidade.

    Tenho uma dúvida em relação a financiamentos, tenho metade do lance que pretendo dar, ou seja 40 mil reais,estou pensando em financiar o restante e em seguida depois de vender o imóvel quitar está dívida, vou buscar mais informações junto ao setor de financiamento da caixa, para ver se realmente vale a pena...
    estou pensando em dar um lance de R$ 80.000 para um imóvel que está em leilão por preço mínimo de R$ 65.000,com já disse, de recursos próprios só tenho R$40.000, tendo em vista que este imóvel está muito bem localizado, está desocupado e vale em torno de R$ 150.000. obrigado pelas informações

    Leon

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  5. Leon, não ficou claro qual é a sua dúvida.
    Mas aparentemente ela parece estar ligada ao fato de você não ter o valor total do lance e, por isso, ter que financiar o restante. Ou seja, você gostaria de saber se vale a pena entrar no negócio sem ter o valor total. Bom, se a sua dúvida for essa, aí vai a resposta.

    Vale a pena, sim. Sobretudo se fizer uso de um financiamento pelo SAC (Sistema de Amortização Constante). Nesse caso, quando você for amortizar o saldo devedor, ou seja, quando for quitar o imóvel, os juros e taxas de seguro, etc. serão descontados da parcela.

    Caso não seja essa a sua dúvida, entre em contato novamente.

    Abraços.

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  6. É exatamente isso, tenho metade do valor do lance que quero dar, e pretendo financiar o resto, minha dúvida era se valia a pena por causa dos juros, já que em pouco tempo pretendo vender o imóvel e quitar totalmente a dívida, se os juros e taxas forem descontados quando for pagar o total da dívida continua sendo vantajoso.
    Obrigado pelo esclarecimento.
    Grande abraço!!!

    Leon

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  7. Muito bom esse blog e suas informações são bastante valiosas. Tem uns 3 meses que estou acompanhando o site da Caixa e gostaria de arrematar um apartamento para fins de moradia mesmo. A maioria estam valendo 80.000 a 100.000 e possuo somente R$ 20.000 para dar de entrada e o restante seria financiado. Ainda assim compensária? Me parece que uma boa parte dos leiloeiros oferecem uma proposta à vista e eu só tenho cerca de 20% do valor do imóvel.
    Desde já obrigado.

    Cristiano Martins

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  8. Cristiano,

    Para saber se o negócio compensa, o que você deve fazer é comparar o preço de mercado do imóvel e o preço pelo qual a CEF está vendendo. Por se tratar de um imóvel de leilão, presume-se que o preço de venda da CEF estará abaixo do valor de mercado do imóvel. E quanto mais baixo for o preço de venda da CEF, mais vantajoso é o negócio. O fato de pagar financiado não faz muita diferença, embora faça alguma diferença. De fato, para quem paga o imóvel financiado, o valor total do lance sofre a incidência de um fator de redução. Consulte o edital e você encontrará detalhes sobre esse fator de redução. Mas de antemão já podemos te adiantar que isso não vai fazer muita diferença, embora faça alguma.

    Abraços e boa sorte.

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  9. Olá boa noite!

    Gostaria de saber se é possivel participar do leilão e manifestar interesse em mais de um imóvel; sei que para tanto será necessário depositar o caução dos dois imóveis,mas no caso de conseguir arrematar apenas um dos imóveis ainda seria possivel resgatar o caução do outro?

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  10. Sim, é possível participar de mais de um leilão ou concorrência pública. No entanto, se você for o proponente do melhor lance nos dois leilões, você se comprometerá a comprar os dois imóveis. Nesse caso, se desistir de comprar um deles, perderá o depósito caução. Mas, enfim, isso só vale se você for o vencedor dos dois leilões.

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  11. quando tento baixar os editais da venda direta la no site da caixa clicanco em "edital e anexos" abre uma nova janela e aparece esse erro:
    The page cannot be displayed
    There is a problem with the page you are looking for, and it cannot be displayed.

    Please try the following:

    Contact the Web site administrator to inform them that this error has occured for this URL address.

    HTTP Error 500 - Internal server error.
    Internet Information Services (IIS)



    tem mais alguem enfrentando isso?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Guilherme, o site da CEF não é mesmo lá essas coisas. De tempos em tempos nada funciona por lá. O jeito é ter paciência e tentar acessar em outro momento. Abraços.

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  12. Boa noite, gostaria de saber qual valor devo dar de lance para conseguir arrematar um imovel. Tenho muito interesse em morar no imovel. Ele está ocupado, o valor de venda dele é R$74.580,00 e o valor avaliado pela caixa é de R$113.000,00. Devo dar um lance no valor avaliado pela caixa? R$113.000,00? Para conseguir devo pagar á vista?

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    1. Quando o imóvel está ocupado, jamais pago o valor de mercado. Mas eu não tenho a pretensão de morar, mas apenas de fazer negócios. Então, fica difícil te responder. Além disso, tudo vai depender dos lances concorrentes, o que não dá para adivinhar. Boa sorte.

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  13. Olá, quero participar do próximo leilão, desta 5ª feira, e preciso de uma habilitação prévia para o financiamento. Você saberia me informar qual o tempo mínimo para adiquirir este documento, junto à uma agência da caixa? E, se para esta habilitação prévia é preciso passar pela análise de crédito imobiliário (que pode levar até 30 dias) ou há outro processo mais rápido, uma vez que no edital é informado que, no caso do arremate, será necessário o envio da documentação. Por ser uma habilitação prévia, não seria mais rápido?

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    Respostas
    1. Elizabete, essa habilitação prévia é bem simples, mas os funcionários da CEF nunca sabem de que se trata. Por isso, acho que você não terá tempo suficiente para obter esse documento. Além disso, comprar imóvel de Leilão (e aqui me refiro a Leilão mesmo e não Concorrência Pública) é muito difícil, porque você não poderá dar lances como todos os demais participantes. Você só poderá reduzir o valor do financiamento que você conseguiu aprovar. E se você reduzir o valor do financiamento a ponto de o seu lance ficar menor do que o dos demais, você já estará fora do Leilão, porque não poderá fazer um novo lance de valor maior (só pode diminuir o financiamento). Pelo menos é assim que consta no edital. Na prática, nunca vi ninguém comprar imóveis em Leilões usando financiamento. Para quem quer usar financiamento, as Concorrências Públicas são bem melhores. Boa sorte.

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  14. Tenho uma duvida, com base em que valor, é o lance minimo? Um corretor da caixa disse, que o valor minimo do lance, é o valor de avaliação, e o valor que aparece no site, é o valor minimo de financimanto, qualvalor tenho que me basear afinal?

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