IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Já faz um bom tempo que não postamos nenhuma novidade no blog. Por isso, pedimos desculpas ao leitor. As tarefas da vida têm consumido quase todo o tempo que temos. Mas aos poucos alguém vai aparecer por aqui para publicar alguma novidade.

Nessa postagem, trazemos um relato completo sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que tivemos que enfrentar para ter sucesso na operação. ATENÇÃO: TRATA-SE DE UM RELATO DE UM CASO REAL E RECENTE, em que o leitor poderá conhecer todo o processo de “desenrosco” do imóvel, incluindo quanto tempo levamos para desocupar o imóvel e alcançar na Justiça a imissão de posse.

Chega de conversa. A seguir, o que realmente interessa ao leitor.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Como já é de conhecimento dos leitores mais antigos do Blog Imóveis da Caixa, tudo começa no site da Caixa Econômica Federal, porque é lá que podemos consultar os imóveis disponíveis para venda. (Se você ainda não sabe como consultar os imóveis, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMÓVEIS À VENDA).

Pois bem, em agosto de 2010, ao consultar o site da Caixa Econômica Federal, encontramos um apartamento à venda (modalidade venda direta), de 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, sacada, área de lazer com piscina, academia, salão de jogos e elevador. O imóvel estava OCUPADO.

O valor de avaliação do imóvel era de 150 mil reais, mas estava à venda por 105 mil reais. Essa diferença já nos dava uma margem de lucro bruto de aproximadamente 42%, o que equivale a mais ou menos 45 mil reais de estimativa de lucro bruto. No entanto, ainda seria preciso visitar o imóvel para conhecer melhor a localização e estimar melhor o valor de mercado.

Como já dissemos aqui no blog mais de uma vez, os imóveis vendidos pela Caixa Econômica costumam ser avaliados por um preço abaixo do valor de mercado. Nesse caso que aqui estamos relatando, não foi diferente. Ao visitarmos o imóvel (sem entrar nele, é claro), constatamos que era muito bem localizado, quase no centro da cidade. O prédio era muito bonito, com uma fachada bem imponente, o que valorizava ainda mais o imóvel.

Em seguida, procuramos saber se havia algum imóvel à venda no prédio. Não encontramos nenhum. No entanto, em uma imobiliária próxima do condomínio, conseguimos as informações de que precisávamos. Segundo o corretor de imóveis que nos atendeu, os últimos 4 imóveis vendidos no mesmo prédio haviam sido negociados por 180 mil reais. Assim, a margem de lucro bruto aumentou de 42% para 71%, ou seja, de uma estimativa de 45 mil reais de lucro bruto para uma estimativa de 75 mil reais de lucro bruto.

Com essa ótima estimativa de lucro bruto, uma eventual demora da Justiça no processo de desocupação do imóvel passou a não assustar tanto assim. Afinal, a gorda margem de lucro, por si só, nos deixava com uma boa gordura de vantagem. E isso sem considerar eventuais correções no valor do imóvel ao longo do tempo.

Por fim, decidimos consultar a Matrícula do imóvel para saber a situação dele. Normalmente, o setor da CEF, que é responsável pelo edital do imóvel, fornece uma cópia da Matrícula do imóvel aos interessados. Assim, solicitamos uma cópia desse documento e nele pudemos constatar o seguinte:

“Em virtude da arrematação do imóvel objeto da presente matrícula, em favor da Caixa Econômica Federal – CEF [...], fica CANCELADA A HIPOTECA [...], ficando em conseqüência o imóvel objeto desta matrícula LIVRE E DESEMBARAÇADO do referido ônus”.

Finalmente, decidimos comprar o imóvel.

NEGOCIAÇÃO DO IMOVEL COM A CAIXA ECONÔMICA: VENDA DIRETA

Como o imóvel estava à venda através da modalidade denominada “Venda Direta”, não havia leilão nem concorrência pública, ou melhor, as concorrências públicas já haviam acontecido e NENHUM interessado havia apresentado proposta. Por isso, o imóvel foi conduzido à modalidade de venda direta. Nessa modalidade, o primeiro interessado que apresentar proposta leva o imóvel pelo preço mínimo, que em nosso caso era de 105 mil reais.

O ex-mutuário do imóvel possuía duas ações judiciais contra a Caixa Econômica Federal. Em geral, imóveis que envolvam ações judiciais entre ex-mutuário e CEF só podem ser pagos à vista e sem utilização de FGTS. Por isso, nos preparamos para o pagamento à vista.

Cientes disso, entramos em contato com o setor responsável por leilões e concorrências públicas da CEF e solicitamos o edital do imóvel. O telefone e o endereço desse setor estão disponíveis em qualquer edital de concorrência pública da sua cidade. Se você não sabe como obter um edital de concorrência pública da sua cidade, visite a postagem LEILÕES DA CAIXA: IMÓVEIS À VENDA.

No edital do imóvel, pudemos encontrar o formulário de proposta, que é um dos anexos do edital. Preenchemos a proposta com o preço mínimo, é claro, já que não tínhamos nenhum concorrente. Nossa proposta era de 105 mil reais.

Seguindo as instruções constantes no edital, nos dirigimos até uma agência da Caixa Econômica e fizemos o depósito caução no valor de 5% do VALOR DE AVALIAÇÃO, que era de 150 mil reais. Sendo assim, o depósito caução foi de R$7.500,00. Feito isso, lacramos o envelope com a proposta e o comprovante do depósito caução e o entregamos na agência da CEF de nossa escolha.

Cerca de 10 dias depois, a CEF entrou em contato solicitando nosso comparecimento na agência da CEF para concretizar a negociação. Na agência da Caixa Econômica, assinamos a papelada, entregamos a documentação exigida e fizemos o pagamento de 105 mil reais pelo imóvel. A CEF nos entregou o contrato de compra e venda e um modelo de Escritura Pública e nos orientou a procurar o Cartório de Notas para elaboração dessa Escritura Pública, no exato modelo fornecido pela CEF. O prazo para registrar o imóvel era de 30 dias. O contrato de compra e venda foi assinado em 2010, na segunda quinzena de setembro.

REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA E ITBI

Munidos do contrato de compra e venda e do modelo e Escritura Pública fornecido pela CEF, estávamos prontos para dar início ao processo de Registro do imóvel.

O Cartório de Notas é onde devemos solicitar a confecção de uma Escritura Pública, ao passo que, no Cartório de Registro de Imóveis, o Registro do imóvel na Matrícula. Para nossa felicidade, o Cartório de Notas da nossa cidade trata de cuidar de todos os trâmites com o Cartório de Registro de Imóveis, bem como do pagamento do ITBI – Imposto sobre Transferência de Bens Inter Vivos, sem cobrar nada a mais por isso.

(Para saber mais sobre essa documentação, visite a postagem REGISTRO, ESCRITURA E ITBI).

O valor desembolsado com a Escritura Pública foi de R$1.560,00 reais (somando todos os valores que a compõem). Por sua vez, o valor do ITBI foi de R$1.630,00 reais. Por fim, o Registro do imóvel saiu por R$1.075,00 reais. Assim, o total gasto com a documentação foi de R$4.265,00. (É bom lembrar que metade do depósito caução pode ser usada para despesas cartorárias. A outra metade é devolvida ao comprador do imóvel assim que sair o Registro).

O prazo para que o Registro do Imóvel seja feito é de 30 dias.

Com esses valores, podemos refazer a estimativa de ganhos. Pagamos R$105.000,00 reais no imóvel, mas tivemos que gastar mais R$4.265,00 reais com a documentação. Portanto, o valor total gasto até aqui é de R$109.265,00 reais. Como o valor de mercado estimado do imóvel era de R$180.000,00 reais, a margem estimada de lucro será de aproximadamente 70 mil reais, o que dá um ganho de mais ou menos 64% sobre o valor investido (R$109.265,00).

(Não é preciso considerar o depósito caução nas despesas, dado que esse valor é devolvido ao comprador ao final da alienação).

Quando encaminhamos a documentação do imóvel, junto ao Cartório de Notas, estávamos na primeira quinzena de outubro.

SACANDO O DEPÓSITO CAUÇÃO

Após 30 dias, o Registro do imóvel estava pronto. No Cartório de Notas, buscamos a Escritura Pública, já pronta, bem como uma cópia da Matrícula no imóvel, na qual constava como último ato praticado exatamente a nossa negociação com a Caixa Econômica, em que a propriedade do imóvel nos foi transferida.

Com essa documentação, voltamos à agência da Caixa Econômica, contratada na ocasião do envio da proposta do imóvel e na qual fizemos o depósito caução e solicitamos a liberação desse dinheiro.

Feito isso, estava na hora de procurar um advogado e entrar com uma ação Judicial para desocupação do imóvel.

DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL

Antes de acionar o ex-mutuário na Justiça, tentamos negociar a desocupação do imóvel pela via extrajudicial. No entanto, o morador se mostrou totalmente indisposto para negociar e não hesitou em deixar claro que deveríamos procurar a Justiça para tirá-lo do imóvel.

Assim, procuramos um advogado, que cobrou R$1.000,00 reais pelos seus serviços e mais outros R$1.000,00 reais relativos a custas processuais, totalizando R$2.000,00 reais com a Justiça. Há ainda algumas despesas menores, relativas às diligências do Oficial de Justiça, mas elas não passam de 70 reais no total.

O processo foi iniciado na segunda quinzena de novembro de 2010. Em dezembro, o Juiz convocou uma Audiência de Justificação e a agendou para o mês de janeiro de 2011. Na Audiência de Justificação, o ex-mutuário compareceu e não só recusou qualquer acordo, mas também não conseguiu oferecer qualquer boa justificativa que pudesse desqualificar as nossas exigências. Junto ao processo, constavam cópias de toda a documentação relativa à negociação com a Caixa Econômica, inclusive a Escritura Pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Enfim, tudo indicava que o legítimo proprietário do imóvel era o autor da ação (ou seja, nós) e não o morador.

Como a Audiência de Justificação não serviu para mudar o quadro que se desenhava a partir de toda a documentação que anexamos ao processo, o Juiz decidiu deferir o nosso pedido. A decisão saiu na primeira quinzena de fevereiro e, entre outras coisas, o Juiz dizia o seguinte:
“No tocante ao pedido de tutela de urgência, realizada a audiência de justificação, verifico que os requisitos legais estão presentes e devidamente demonstrados nos autos. Com efeito, os documentos de fls. 14/17 demonstram que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial da Caixa Econômica Federal, tendo sido efetivado o registro da escritura da compra e venda no 3º CRI. Ademais, eventuais demandas propostas pelos antigos proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao comprador e atual proprietário. Nesse sentido, confira-se:

[Aqui, o Juiz faz uma longa citação de casos de jurisprudência. Podemos pular essa parte].

Diante do exposto, defiro a antecipação de tutela pleiteada para determinar a imissão na posse do imóvel descrito na inicial ao autor, concedendo o prazo de 30 dias aos réus para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva”.

Apesar de a Justiça ter decidido a nosso favor, o morador preferiu desobedecer à ordem de desocupação determinada pelo Juiz, ignorando os 30 dias concedidos na decisão. Por isso, quando o prazo venceu, notificamos o Juiz a respeito de o morador não ter feito a desocupação voluntária do imóvel. Tomando conhecimento da situação, o Juiz determinou que o mandado de desocupação do imóvel fosse “desentranhado” e que o autor fosse imitido na posse do imóvel. A partir de então, passamos a providenciar a desocupação do imóvel por meio coercitivo, com a presença do Oficial de Justiça e até mesmo de força policial, se houvesse necessidade.

Entre as novas citações do morador e o agendamento com o Oficial de Justiça de uma data apropriada para realizar a imissão de posse, um bom tempo se passou. Esse foi certamente o período que exigiu mais paciência de nossa parte, porque embora já tivéssemos alcançado uma decisão favorável junto à Justiça, ainda não havíamos sido imitidos na posse do imóvel. A situação era um tanto frustrante, mas não era desesperadora, porque havia se passado apenas seis meses de que tínhamos entrado com a ação judicial. Em certo sentido, portanto, ainda podíamos dizer que a Justiça estava resolvendo “rapidamente” a situação.

Finalmente, na segunda quinzena de maio de 2011, o Oficial de Justiça entrou em contato conosco para agendar a data em que seríamos imitidos na posse, ou seja, a data em que visitaríamos o imóvel para desocupá-lo de modo coercitivo, com força policial, se isso fosse exigido. Marcamos para a primeira quinzena de junho.

O DIA DA IMISSÃO DE POSSE

Quando chegou a data da tão esperada imissão de posse, nos dirigimos ao endereço do imóvel, onde combinamos de nos encontrar com o Oficial de Justiça.

No local, o porteiro do prédio nos informou que o morador não estava presente. Diante dessa informação, ligamos para um chaveiro e o Oficial de Justiça solicitou que a porta do imóvel fosse aberta. Como era de se esperar, todos os bens do morador ainda estavam lá. Por isso, o Oficial de Justiça começou a fazer uma listagem de todos os bens que ali estavam para que o autor da ação (nós) fosse feito fiel depositário dos bens do morador.

Essa situação estava longe de ser boa, porque embora nos fizesse imitidos na posse, não poderíamos fazer uso do imóvel, dado que os bens do ex-mutuário ainda estavam lá. Assim, entramos em contato com o nosso advogado e solicitamos que ele entrasse em contato com o morador para avisá-lo de que já estávamos dentro do imóvel, sendo imitidos na posse com o Oficial de Justiça. Cerca de 1 hora depois, o advogado do morador apareceu no imóvel e forneceu um endereço onde todos os bens poderiam ser entregues.

Munidos de vários telefones que poderiam ser úteis nessa data (telefones de chaveiros, caminhões de mudança, etc.), ligamos para pessoas que faziam mudanças e conseguimos um caminhão para levar os bens do morador no mesmo dia. Esse serviço nos custou mais R$450,00 reais. Também seria possível agendar um caminhão junto à Prefeitura, que fornece esse serviço sem custo, desde que a solicitação seja feita com antecedência. No entanto, achamos arriscado adiar a imissão de posse apenas para evitar o gasto de R$450,00, sobretudo porque esse valor é muito baixo em relação ao montante que estava em jogo. Assim, preferimos tomar posse do imóvel no mesmo dia e ter o imóvel livre e desimpedido para qualquer fim a que quiséssemos destinar o imóvel (seja moradia ou venda).

Assim, finalmente tomamos posse do imóvel.

FAZENDO AS CONTAS E ESTIMANDO OS LUCROS

Chegou a hora de avaliar se de fato fizemos um bom negócio.

Podemos começar por dizer quanto tempo levou todo o processo. O contrato de compra e venda foi assinado na segunda quinzena de setembro de 2010, ao passo que a imissão de posse se deu na primeira quinzena de junho de 2011. Portanto, podemos dizer que todo o processo levou oito meses e meio. Dos oito meses e meio, seis meses e meio dizem respeito ao processo judicial de imissão de posse.

É importante saber a duração desse período porque, ao longo dele, o responsável pelo pagamento do condomínio do imóvel arrematado é o proprietário e não mais o morador. Sendo assim, devemos descontar do lucro estimado os gastos com condomínio durante esse período. Não precisaremos descontar os gastos com água, porque para esse imóvel, a água já está prevista na taxa condominial. Luz, telefone, internet, TV, etc., são gastos que não estão associados ao imóvel, mas sim ao contratante desses serviços.

Pois bem, vamos começar com as despesas.

PREÇO DE COMPRA DO IMÓVEL: R$105.000,00 reais.
DOCUMENTAÇÃO (Escritura Pública, Registro e ITBI): R$4.265,00 reais.
ADVOGADO E JUSTIÇA: R$2.000,00 reais.
CONDOMÍNIO DURANTE OITO MESES: R$2.960,00 reais.
TOTAL: R$114.225,00 reais.

Esse é o valor total investido no início da operação. Agora, podemos subtraí-lo do valor de mercado do imóvel, estimado no início do processo, que era de R$180.000,00 reais. A diferença, portanto, será de R$65.765,00 reais, o que perfaz ganhos de aproximadamente 57%.

No entanto, a nossa estimativa já estava um pouco velha, afinal, ela havia sido feita há quase um ano atrás. Por isso, decidimos investigar novamente o valor de mercado dos imóveis no mesmo prédio. Por coincidência, haviam dois imóveis à venda no mesmo prédio no mês de julho de 2011. Entramos em contato com os vendedores e tomamos ciência dos preços. Um deles custava R$215.000,00 reais, o outro, R$210.000,00 reais.

Sendo assim, precisamos refazer a estimativa de ganhos e subtrair os R$114.225,00 reais de um desses valores mais recentes. Podemos escolher o menor valor para ganhar competitividade na hora de vender. Nesse caso, a diferença entre o que investimos e o valor de mercado do imóvel será de R$95.725,00 reais, o que dá mais ou menos 83% do valor investido.

Para quem pretende vender imediatamente, será preciso descontar 15% dos ganhos para imposto de renda, o que dá R$14.358,75. Por sua vez, descontando o imposto de renda, o lucro passa a ser de R$81.366,25, o que perfaz aproximadamente 71% de ganhos sobre o valor investido.

Existem alguns casos em que há isenção no imposto de renda. Para saber mais, visite a postagem intitulada IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

Dividindo o valor estimado de ganhos, de R$81.366,25 por 8, que é o número de meses de duração de todo o processo, o resultado é um ganho de aproximadamente R$10.170,75 por mês.

Enfim, esses cálculos não são super exatos, mas também não são tão imprecisos a ponto de colocar em dúvida a viabilidade dessa operação.

É claro que nem todo imóvel vendido em leilões ou concorrências públicas da Caixa Econômica Federal oferece uma margem de lucro tão boa quanto essa. No entanto, é muito difícil esse tipo de operação resultar em prejuízo. Basta fazer as contas com o mínimo de cuidado e escolher direito a hora de entrar no jogo.

Isso é tudo pessoal! Esperamos que vocês tenham gostado.

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77 comentários:

  1. Olá amigo, meus parabéns ao seu blog. Já procurei muito sobre o assunto na internet e em nenhum lugar achei uma fonte tão esclarecedora.
    Vou te passar uma dúvida minha e queria saber sua opinião.
    Se eu de um certo estado do Brasil, mas quero comprar um imóvel em outro estado, do qual eu vou 3 vezes por ano, ficando cerca de una 10 dias em cada vez, é um problema comprar imóvel. Digo prolema em relação a desde a compra até o despejo do ex-inquilino.
    Precisa ser necessariamente os trâmite do financiamento e escitura no estado onde estou comprando?
    É porque eu pretendo mudar de estado daqui a uns 4 anos e não tenho pressa. Mesmo de longe, se o processo todo demorar uns 2 anos não vejo problemas.

    Obrigado

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  2. Todo o processo de compra e desocupação do imóvel deve ser feito na cidade à qual pertence o imóvel que você está comprando. O que você pode fazer é deixar alguém que mora na cidade como seu procurador. No entanto, é preciso que seja alguém de extrema confiança para resolver isso para você. Procure um advogado ou mesmo vá até um cartório para saber como elaborar uma procuração para esse fim.

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  3. Parabéns pelo blog, aprecio muito esta maneira "step by step" de apresentar um processo.
    Analisando todos os seus gastos com este investimento, fiquei com uma grande dúvida e queria saber o que acha: Um terreno avaliado em 40mil e sendo vendido pela Caixa por 30mil, sendo esta diferença apenas de 10mil, acha que é um bom negócio?
    *levando em conta claro, que por ser terreno, este encontra-se desocupado.

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  4. Sem dúvida, é um bom negócio pagar 30 mil por um terreno que vale 40 mil. Não importa se a diferença é de apenas 10 mil reais. Mais importante do que isso é perceber que 10 mil reais corresponde a 33,3% do valor (bruto) do investimento.

    Compare com a caderneta de poupança: 30 mil reais não rende mais de 7% em 12 meses, o que dá R$2.100,00 de ganhos no ano. Nesse caso, a diferença de 10 mil é mais de 4 vezes os ganhos da poupança.

    Além disso, é possível lucrar ainda mais se você pretende construir no terreno.

    Enfim, parece que vale a pena.

    Boa sorte e bons negócios.

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  5. Olá, eu to precisando de uma opiniao de alguém eperiente, será que o sr pode me ajudar? É que eu me interessei por comprar um imovel de leilao da Caixa, na verdade já tenho um em vista. Depois de ler seu blog me deparei com uma situação: primeiro que eu não posso pagar o imóvel a vista (vou ligar mais tade pro 0800 da Caixa, eles informam muito bem!!) então eu só poderia financiar. Outra coisa seria as despesas relativas ao despejo do mutuário. No caso, há justiça pública que disponha destes serviços?? Se puder ajudar agradeço.

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  6. Eu sei da Defensoria Púbica, mas será que vai levar uma vida????

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  7. Acho que você esqueceu apenas de adicionar os R$ 450,00 referente ao transporte dos bens do morador ao montante gasto, mesmo sendo uma quantia pequena comparada ao total final.

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  8. Olá boa noite. Muito legal a postagem. Apenas uma sugestão: Como temos que pensar em termos de investimento, acho interessante subtrair o custo de oportunidade do ganho total. Desta forma, no período que vocês não puderam vender o imóvel podiam ter aplicado os 105.000,00. Acredito que seria interessante calcular o juro disso na RF e subtrair do lucro. No mais, estão de parabéns.

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  9. Caros senhores,

    1. A maioria dos imóveis não podem ser pagos com financiamento, tampouco com uso de FGTS, ou seja, na maioria dos casos, os imóveis devem ser pagos à vista. No entanto, é bom ficar de olho porque de tempos em tempos aparece um ou outro imóvel que pode ser pago com financiamento.

    2. A defensoria pública não é tão ruim assim, mas é óbvio que o advogado não terá o mesmo interesse que um advogado pago poderia ter pelo seu caso. Mas isso não significa necessariamente que o seu processo vai levar uma vida só porque seu advogado vem da defensoria pública. Também tem gente séria por lá.

    3. De fato, acabamos nos esquecendo dos 450 reais referente ao transporte. Obrigado por lembrar.

    4. Bruno, você tem toda razão. Só não fizemos esse cálculo por falta de tempo mesmo. Escrever esse texto já deu um trabalhão.

    Abraços.

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  10. Este blog é maravilhoso! Eu e meu marido estamos participando de uma concorrência pública cujo resultado sai em duas semanas (se a greve não atrapalhar....). Meu maior receio é quanto ao tempo para desocupar o imóvel e os gastos com advogado (que julgavam serem bem mais altos que o descrito nesse caso), pois pagamos aluguel e ficaremos com cerca de 30% do nosso orçamento livre durante esse período. Mas as informações do site têm me deixado bem mais segura!
    Danny

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  11. Muito bem feito o blog. Parabéns.
    Detalhes importantes de quem conhece o assunto:
    1) o comentário do Bruno (custo de oportunidade) é fundamental na conta, pois em 12 meses você perde quase 12% se tivesse em títulos públicos.
    2) sempre é preciso contar com reforma, pois os outros imóveis do mercado normalmente não estão judiados. Para o apto arrematado valer o mesmo preço do desocupado ele tem que estar quase perfeito como os oferecidos pelas imobiliárias.
    2) jamais (ou dificilmente) alguém vai conseguir usar a Defensoria Pública, pois na hora de avaliar a renda a DP irá dizer que a pessoa não é pobre.
    Um grande abraço,
    Ricardo

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  12. Poderiam me dar uma informação?
    Estou vendo um leilão que vai ser realizado no dia 11/10 (2a praça), em 09/08 o proprietário entrou com ANULACAO DE CARTA DE ARREMATACAO OU OUTRO ATO JUDICIAL.
    Sei que se tratando de justiça é difícil prever um prazo. Mas por a caso teria uma idéia de tempo para julgamento e conclusão?
    Pois para tomar posse efetiva estou prevendo 6 meses para a imissão na posse e mais este prazo para julgamento deste processo.
    Muito obrigado pela atenção e parabéns pelo blog.

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  13. Oi parabens pelo blog.
    Duvidas:
    Em pelo menos 2 sites vi essa frase:
    Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável
    --> Como saber se o imovel que está em leilão é o unico imovel da familia, você conseguiu verificar isso antes de comprar ?

    --> Pode ocorrer casos da justiça não expedir a posse do imovel para quem comprou em leilão?

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  14. Anônimo, nós trabalhamos com o prazo de 12 meses para resolver tudo. Em alguns casos, a coisa se resolve mais rápido. Há quem diga que o processo pode demorar mais do que 12 meses, mas nunca encontramos casos tão demorados em São Paulo. Talvez em algumas cidades a Justiça funcione de maneira mais lenta. No Rio de Janeiro, por exemplo, dizem que a Justiça anda cheia de problemas. Enfim, é difícil saber o prazo.

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  15. Anônimo, até onde sabemos, a impenhorabilidade do imóvel único se aplica a imóveis quitados. Ao menos é isso o que o artigo 1, parágrafo primeiro, da lei 8009/1990, parece nos dizer. Mas não somos especialistas no assunto, por isso, seria melhor consultar um advogado.

    Respondendo à questão: Não nos certificamos de que era o único imóvel da família. E, sim, a Justiça pode decidir em favor do morador e assim anular o título de aquisitação do imóvel. Esse caso caracteriza a evicção de direito, caso em que a CEF devolve os valores gastos na aquisição do imóvel, em benfeitorias, despesas cartorárias, etc. Veja o link Evicção de Direito.

    Boa sorte.

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  16. Parabéns pelo Blog.
    Gostaria de saber onde localizar o processo dos imóveis que o tenham. Já tentei em consulta ao TJ RJ, no caso da localização do imóvel no RJ e não consta, nem com numeração antiga.
    Também procurei informação sobre honorários advocatícios e o valor aqui é uma vez e meia a mais desse que você citou.Esse seu advogado foi barato ou o daqui está muito caro?
    Obrigada antecipadamente pela sua atenção
    Tânia

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  17. Olá, Tânia!

    Não é no TJRJ que você deve procurar, mas sim no JFRJ. Para entender melhor, visite a postagem intitulada CONSULTA DE PROCESSOS.

    Sobre os honorários advocatícios, você pode estar certa. Afinal, cada advogado cobra um preço. Você vai ter que procurar um bom preço. Mas tome cuidado para não perder em qualidade. Normalmente, os mais baratos são também os piores. É bom tomar cuidado com isso. Faça uma boa pesquisa e você vai encontrar um bom advogado por um bom preço também.

    Abraços.

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  18. Olá!! Antes de mais nada gostaria de parabenizálos pelo Blog. É sensacional, o melhor que já vi.
    Gostaria de saber qual, na visão do blog , seria a melhor modalidade de adquirir um imóvel da CEF? ( concorrência pública ou venda direta?)
    desde já agradeço a atenção dispensada.
    Renato

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  19. Ola Boa tarde,
    muito esclarecedor o blog
    so gostaria de saber se ao adquirir o imovel tomar posse , e achar que o valor de avaliação da caixa foi alto demais em relação ao imovel eu posso pedir uma reavaliação , pois estou comprando um imovel e nao consegui ver o interior , e estou com medo que nao vala o valor que a caixa pediu.

    Anderson

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  20. Olá, Renato.

    Não vemos muita diferença entre comprar pela modalidade "venda direita" ou por leilão e concorrência pública. O que nos importa é a possibilidade de ganhos bem acima da inflação. Quanto maior for o "desconto" estimado entre o preço de compra e o valor de mercado do imóvel, mais nos interessamos por ele. A vantagem de garantir um bom "desconto" é que, se eventualmente algum juiz excêntrico decidir de modo desfavorável e até mesmo contra a jurisprudência, como acontece às vezes, o "desconto" nos protege do prejuízo até que a situação se resolva. Boa sorte e bons negócios.

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  21. Anderson, não é possível pedir uma reavaliação. O que você deve fazer é estimar o valor do imóvel por comparação. Procure saber o valor dos últimos imóveis negociados na mesma rua, no mesmo bairro ou no mesmo prédio. Atenção, não basta se orientar por boatos. O que importa são negócios concretizados. Esses preços devem servir como norteadores para você estimar o valor de mercado.

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  22. Prezado,

    Pretendo ser um investido de leilões e poderia fazer parte da Rede de Investidores, porêm, estive lendo alguns artigos no site www.reclameaqui.com.br sobre os leilões da Caixa e deparei com alguns aspectos que me causaram medo e precisaria de sua opinião,

    1-) Nos contratos de compra e venda da Caixa consta que as dívidas de condomínio e IPTU seriam de responsabilidade da Caixa até a compra pelo arrematante, porêm, lendo o seguinte link http://www.reclameaqui.com.br/1537067/caixa-economica-federal/imovel-ocupado-comprado-em-leilao-da-caixa-a-quase-dois-anos/
    Fiquei surpreso ao saber que a Caixa ainda não havia pago a dívida do condomínio.
    O que fazer para este caso?

    2-) A pessoa do seguinte link arrematou o imóvel, reformou e após um ano teve sua casa devolvido ao antigo dono. http://www.reclameaqui.com.br/1107617/caixa-economica-federal/imovel-de-leilao/
    Pode surgir alguma ação judicial posterior a compra que anule a arrematação?
    Como fica o dinheiro investido na reforma? A Caixa devolveria somente o valor pago na arrematação e não a parte da reforma?

    3-) Os casos de processos de pedido de usucapião foram o que mais me preocuparam.
    Nos seguintes links existem casos sobre isto:
    http://www.reclameaqui.com.br/525628/caixa-economica-federal/leilao-de-imoveis-cef/
    http://www.reclameaqui.com.br/1500903/caixa-economica-federal/compra-de-imovel-da-caixa-ocupado-por-terceiros/

    Ou seja, o antigo morador entrou com um processo de usucapião alguns dias antes do leilão e por haver este processo na justiça o arrematante não pode ter a posse do imóvel.
    Neste caso a posse do imóvel pelo arrematante pode levar 5 anos ou mais?

    Agradeço a atenção,
    Roberto

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  23. Roberto, aí vão as respostas:

    1. Nunca tivemos problemas com a CEF no que diz respeito ao pagamento das dívidas do imóvel. É claro que é preciso ter uma certa paciência e ficar no pé dos responsáveis (GILIE) porque o processo é burocrático e cheio de chatisses que fazem esgotar a paciência das pessoas. Uma coisa que acontece muito é que as pessoas entram no jogo sem entender nada do assunto. No primeiro link que você nos enviou, por exemplo, os próprios compradores deixam claro que só procuraram saber como proceder para que a CEF fizesse o pagamento das dívidas DEPOIS de ter adquirido o imóvel. Enfim, vale a pena repetir: nunca tivemos problemas com as dívidas do imóvel. Mas atenção: há casos em que a CEF não paga as dívidas, precisamente quando o imóvel não pertence à CEF, mas sim à EMGEA. Para saber se o imóvel é da EMGEA, consulte o edital.

    Sobre o condomínio entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida do arrematante do imóvel, isso é perfeitamente possível. Mas é algo simples de resolver, basta providenciar a documentação exigida pela CEF para que a dívida seja paga e principalmente ficar no pé do pessoal da GILIE (setor responsável por leilões da CEF) para que a dívida seja paga. Não tem mistério.

    2. Você está relatando um caso em que há a chamada Evicção de Direito. Nesse caso, conforme é previsto em contrato, a CEF devolve todos os valores gastos pelo arrematante, inclusive despesas cartorárias (documentação), condominiais e benfeitorias (reforma). Consulte a postagem RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO. Nessa postagem, você encontrará os detalhes. Além disso, é possível que o ex-mutuário entre com uma ação judicial para anular o leilão. No entanto, o fato de entrar com a ação DEPOIS de o imóvel já ter sido arrematado já coloca o ex-mutuário em desvantagem. É claro que no final quem decide é o juiz.

    3. Os links da questão 3 não estão abrindo. Por isso, não pudemos ler as reclamações para saber de que se trata. Sobre o usocapião, é preciso lembrar que a posse do imóvel tem que ser PACÍFICA. Para provar que ela não é pacífica, o arrematante do imóvel pode solicitar junto à CEF (precisamente junto à GILIE, que é uma espécie de setor da CEF que cuida dos leilões) as notificações extrajudiciais a respeito do leilão e anexá-las ao processo para apreciação do juiz. No entanto, não custa repetir que o juiz é quem vai decidir o caso, mas a jurisprudência está a favor do arrematante, embora não estejamos diante de uma ciência exata. Também é complicado falar de prazos para a Justiça decidir, porque isso depende até mesmo da cidade em que você vai comprar o imóvel. Em São Paulo temos trabalhado com o prazo de 12 meses para desocupar o imóvel, porque a Justiça tem decidido rápido, em alguns casos, em 7 meses, mas em outras cidades já não sabemos como anda a Justiça. Nesse caso, você terá que investigar por conta própria.

    Dica: Não compre qualquer imóvel de leilão. Procure entrar apenas em bons negócios. Afinal, quanto maior o lucro, menos problemática será a demora por parte da Justiça. Exija no mínimo 30% de lucro líquido sobre o valor investido.

    Queremos deixar claro que não temos qualquer vínculo com a CEF e não temos nenhum interesse na venda desses imóveis, a não ser quando nós próprios somos compradores. Tudo o que fazemos no blog é compartilhar as experiências pessoais que tivemos negociando imóveis de leilão.

    Esperamos tê-lo ajudado, Roberto.

    Boa sorte e bons negócios.

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    Respostas
    1. Olá, eu sou o responsável pelo link publicado do reclaque aqui http://www.reclameaqui.com.br/1500903/caixa-economica-federal/compra-de-imovel-da-caixa-ocupado-por-terceiros/ que o senhor ROBERTO mensinou em sua mensagem acima.
      Comprei o imovel em dezembro de 2009, tentei por varias vezes um acordo com o ocupante, que em meu caso não tem nenhuma relação com o antigo mutuario, e como não obtive sucesso, entrei com ação de missão de posse com atecipação de tutela, que por sua vez vem se arrastando até hoje.
      Com relação a dívida de condomínio, no dia da compra eu fiz o levantamento do montante total e levei para a GILIE onde solicitei a quitação, e repeti mais uma vez, e por final a própria sindica mais uma vez reuniu toda a documentação referente a divida e levou pessoalmente a caixa, e isso já fazem mais de dois anos !
      Hoje, como a caixa não pagou a divida de condomínio com data anterior a minha compra, o condominio já me processou para que eu faça o pagamento.
      Cabe ressaltar que, essa divida é anterior a minha compra, pois assim que assinei o contrato com a caixa comprando o imovel, eu venho arcando com as taxas de condominio mais as parcelas do financiamento do imovel, totalizando R$ 890,00, TUDO ISSO SEM PODER USUFRUIR DO IMOVEL, QUE AINDA ENCONTRA-SE OCUPADO E COM AÇÃO DE USUCAPIÃO !
      Não sei se o blog permite, mas se queizerem me contactar deixo o meu e_mail: carlosambarata@hotmail.com

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  24. Leo, Nova Iguaçu/RJ
    Site exclarecedor. Em 40 minutos aprendi muito a respeito do assunto, nem diretamente na CEF obtive informações tão úteis. Obrigado e que Deus os abençõe.

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  25. Olá, Boa Noite!
    Me ajude por favor, Eu estou participando de uma concorrência pela caixa, e fui realizar o tal do caução que eles pedem no edital (equivalente ao 5% do valor de venda). Tive que abrir uma conta caução e realizar o depósito. Quando pedi para eles realizarem o depósito eles colocaram CAUCIONÁRIO o meu CPF e FAVORECIDO o meu CPF também. Isso está correto?? Fiquei na dúvida, porque eu sou o caucionário e o Favorecido!? É isso mesmo??

    Maria / Rio de Janeiro

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  26. Está correto, sim, Maria. O que acontece é que quando você contrata um corretor de imóveis para intermediar a operação, o favorecido passa a ser ele. No final da operação, o corretor é que saca o depósito caução a título de corretagem. Mas como você não tem corretor (suponho), o favorecido acaba sendo você mesma.

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  27. Olá,
    Estou parcipando de uma Concorrência na Caixa e obtive a informação de que o valor de avaliação do imóvel que consta no edital é bem menor do que o valor que a mutuária inadimplente deve de condomínio. No edital a Caixa Econômica deixa claro que se responsabiliza pelas dívidas anteriores tais como taxas condominiais e iptu. Nesse caso o que acontece se o valor da arrematação for inferior às dívidas anteriores?

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  28. Ciara, isso não faz a menor diferença. Se consta no edital que as dívidas existentes antes da arrematação serão de responsabilidade da CEF, então, é isso mesmo, a CEF vai pagar essa conta. O único caso em que as algumas dívidas não são pagas é a situação em que o imóvel está sendo leiloado pela CEF, mas é de propriedade da EMGEA. Mas quando for essa a situação, também vai constar no edital do imóvel com todos os detalhes.
    Além disso, a informação que você obteve é um pouco suspeita. Sugiro que você investigue melhor, porque a nosso ver essa informação não parece correta. No entanto, como já foi dito, isso não faz diferença, porque quem vai pagar é a CEF.

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  29. Bom dia, me tire uma duvida, se eu vender meu imóvel, que no caso é o único e tem um valor inferior a 440.000, mesmo assim tenho que comprar outro em 6 meses se não pago 15% de imposto sobre ganho??

    Não posso comprar e vender outro em mesmo de 5 anos senão pago imposto novamente, mas e se no caso a casa que eu compra colocar no nome da minha esposa e não no meu, sendo que a 1 casa que eu vender estava no meu nome e a 2 casa que comprar colocar nome dela se for vender a 2 paga imposto mesmo assim por ser casados ou não ??

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  30. Bom dia , como faço para compra imóvel da caixa, colocando imóvel no nome de outra pessoa, sendo eu o comprador, posso pegar a papelada e levar para ela assinar(ela não tem tempo de ir ao banco) e eu pagar tudo ??

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  31. O que adianta comprar casa em leilão se você tem que dar 15% do lucro para a receita, pode acabar tendo um lucro muito pequeno, então se tiver 25% de lucro, 15% vai para receita ai você só fica com 10% isso é um absurdo. Só fica isento se comprar outra casa com o mesmo valor em 180 dias é isso mesmo ??
    Se for assim não tem como ter lucro

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  32. O que acontece se um imóvel, não é arrematado no leilão ??

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  33. Se eu vender minha casa e comprar outra mais barata, a diferença eu pago 15% de imposto ou não ??

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  34. Jean,

    Talvez exista alguma brecha para escapar desse imposto. Mas até onde sabemos, é isso mesmo o que acontece. Se não usar o dinheiro no prazo de 180 dias, paga IR, e se usar só uma parte, paga IR sobre a parte não utilizada. Procure um advogado tributarista e veja se existe alguma brecha para ficar isento da cobrança de IR.

    P.S. Há quem diga que é possível entrar na Justiça para obter o direito de fazer a correção monetária no valor do imóvel, o que faria o lucro tender a zero, de modo que o IR também tenderia a zero. Os advogados que trabalham com essa via costumam interpretar a cobrança de IR combinada com a impossibilidade de correção monetária no valor do imóvel como ato confiscatório, o que é inconstitucional. Mas, não custa repetir, não somos especialistas no assunto. Por isso, sugerimos que você procure um advogado e investigue se isso pode mesmo ser feito. Abraços.

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  35. Jean Carlo, você pode comprar e vender o imóvel em nome de outra pessoa, desde que obtenha uma procuração especial para isso.

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  36. Carlos (Jean?),

    Você confundiu tudo.

    Se o seu lucro é de 25%, esse lucro é calculado sobre o valor pago pelo imóvel. Por exemplo, se pagou 100 mil reais, um lucro de 25% será igual a 25 mil reais.

    Já os 15% de Imposto de Renda são cobrados sobre o lucro e não sobre o valor pago pelo imóvel. Considerando o mesmo exemplo, se o lucro foi de 25 mil reais, o IR será de 15% sobre 25 mil reais, o que dá 3.750 reais, e não 15 mil reais, como você calculou. Nesse caso, ainda sobraria 21.250 reais de lucro.

    Ainda assim, é claro, não deixa de ser um imposto bem salgado.

    Abraços.

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  37. Anônimo, se o imóvel não é arrematado em leilão/concorrência pública, ele acabe sendo arrematado pela própria CEF e em seguida é vendido na modalidade denominada Venda Direta, modalidade na qual o primeiro interessado, que apresentar proposta de compra no valor mínimo estabelecido no edital, leva o imóvel. Até mais.

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  38. Edison, se você usar apenas uma parte do dinheiro da venda do imóvel na aquisição de outro imóvel, sobre a parte não utilizada incidirá 15% de IR. Para maiores detalhes, consulte a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMPOSTO DE RENDA. Também vale a pena dar uma olhada no "Perguntão" da Receita Federal. Até mais.

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  39. Me tira uma duvida como funciona a sequencia de venda da caixa por ordem das instancias para vender o imóvel do inicio ate o fim, e o que acontece se chega no fim o não vender, me corriga se eu estiver errado

    1 - concorrência publica (caso não venda vai pro o 2)

    2 - venda direta (casso não venda vai pro 3)

    3 - Leilão (caso não venda volta para o 2 novamente)

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  40. Bom dia,

    2 perguntas:

    1-Se o marador (até então), nega-se passar um endereço para entrega de seus bens e recusa-se de retirar seus bens da casa.
    2-Eu conseguiria fazer um financiamento, ou empréstimo, carta de consórcio para pagar este imovel, ou teria que ser dinheiro vindo diretamente da minha conta?

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  41. Como que é a sequencia ou ordem que o imóvel é vendido do inicio ate o fim entre concorrência publica/venda direta/leilão


    Obrigado Fernando

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  42. Adquiri recentemente um imóvel em leilão da CEF. ocorre que o mesmo está ocupado pelo ex-mutuário.Ainda não o procurei para negociar sua saída do imóvel. Gostaria de saber se é melhor já ir tentando um acordo com o ocupante ou devo esperar o imóvel estar definitivamente no meu nome com o respectivo registro no cartório do RGI competente para só, então, iniciar as negociações de desocupação?
    aguardo resposta.
    grato.
    Renato.

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  43. olá , minha pergunta é se caso ja tenha comprado a casa com uma divida com a caixa e depois sabemos que a caixa vendeu a casa em um leilão, o que fazer ????

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  44. Antonio e Fernando,

    Não temos uma resposta precisa para a questão que vocês fizeram. Aparentemente, tudo começa com leilões ou concorrências públicas e, caso não ganhe desfecho nessas modalidades, entra em cena a venda direta. Mas nunca nos demos o trabalho de entrar em contato com a GILIE (setor da CEF responsável por alienações de imóveis) para entender exatamente como funciona. Por isso, se vocês quiserem mais detalhes, sugerimos que entrem em contato com a GILIE. Vocês encontrarão os telefones nos editais dos imóveis. Abraços e boa sorte.

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  45. Nazireu, infelizmente não conseguimos entender qual é a sua dúvida. Na primeira pergunta, você parece pressupor que o juiz já determinou que o ex-mutuário desocupe o imóvel e o ex-mutuário se nega a fazer isso e, no dia da imissão de posse, também se nega a fornecer um endereço. Se for isso, o que acontece é mais ou menos o seguinte. O arrematante do imóvel se tornará o fiel depositário dos bens do ex-mutuário. Nessa condição, o ex-mutuário só poderá ter acesso aos seus bens com a autorização do juiz e na presença do oficial de justiça e do arrematante do imóvel. Outra alternativa que o arrematante tem é encaminhar os bens para a associação de bairros. Mesmo nessa situação, o arrematante fica como fiel depositário dos bens. Por fim, se o ex-mutuário não se pronunciar a respeito dos seus bens, o arrematante pode solicitar ao juiz que os bens sejam doados para alguma instituição de caridade.

    A segunda questão, de fato, não pudemos entender. Aparentemente, você quer saber se na situação descrita na questão 1, o imóvel poderá ser negociado por financiamento/consórcio, etc. Pois bem, uma coisa não tem nada a ver com a outra. Primeiro, o arrematante compra o imóvel, que pode ou não ser suscetível de financiamento/consórcio, etc. Depois é que o ex-mutuário vai tomar a decisão de protelar a desocupação do imóvel. Portanto, não há como o financiamento ser afetado por uma atitude que o ex-mutuário possa vir a tomar DEPOIS que o imóvel já foi comprado.

    Enfim, isso é o que conseguimos entender das suas dúvidas. Esperamos ter ajudado um pouco, ao menos.

    Abraços e bons negócios.

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  46. Renato,

    Você pode já ir negociando a desocupação do imóvel de modo extrajudicial. O contrato e compra e venda firmado com a CEF confirma que você comprou o imóvel da CEF e só não obteve o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, se o ex-mutuário não aceitar desocupar o imóvel, você já poderá acioná-lo na Justiça (quando estiver com a Escritura Pública e Registro do Imóvel em mãos) alegando que já fez as devidas tentativas pacíficas de negociação da desocupação do imóvel. Aliás, nessa etapa inicial, não deixe de enviar cartas registradas comunicando sobre a compra do imóvel e sobre a exigência de que o imóvel seja desocupado. Faça isso de maneira pacífica e respeitosa. Não dê brecha para que o juiz não vá com a sua cara. Isso também faz diferença, apesar de ninguém admitir. Abraços e bons negócios.

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  47. Anônimo, se você comprar uma casa de um mutuário inadimplente, você fez um contrato de gaveta. Quem vai decidir de fato é o juiz, mas é óbvio que o contrato de gaveta não tem força diante de uma Escritura Pública e Registro de Imóvel. O que você pode fazer é acionar o mutuário inadimplente que te vendeu o imóvel, mas já antecipamos que a solução, se for alcançada, é demorada. Abraços e boa sorte.

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  48. Se a casa ja foi vendida pelo leilão e vc só fica sabendo depois de chegar uma ordem Judicial com prazo de 30 dias para sair do imvel o que fazer?? (os advogados não dar certeza 100% que pode dar certo). Obrigaddo e parabéns pelo Blog.

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  49. BOA TARDE, TENHO UMA GRANDE DUVIDA PARA CONSEGUIR COMPRAR O IMOVEL QUE ESTOU MORANDO:

    VENDI UMA CASA MINHA POR 30% A MENOS DO Q VALIA PARA COMPRAR O IMOVEL DE UMA AMIGA, ELA TINHA A CASA FECHADA TODA DETONADA MAS FOI AMOR A 1º VISTA, ENFIM , ANTES MESMO DE VENDER MINHA CASA FUI MORAR NESSA OUTRA, POIS MINHA AMIGA DISSE Q NAO TINHA PRESSA EM ACERTAR VALORES, FIZEMOS UM CONTRATO DE BOCA MESMO.
    REFORMEI A CASA COLOQUEI TUDO DO BOM E DO MELHOR, NAO TINHA NEM VASOS SANITARIOS NOS BANHEIROS,COLOQUEI PORTAO ELETRICO BASCULANTE, ETC, GASTEI MAIS DE 30 MIL, E 2 SEMANAS DEPOIS Q ELA ME INFORMOU A SITUAÇÃO DO IMOVEL, Q ESTAVA BRIGANDO COM A CEF A 10 ANOS E NAO TINHA COMO ELA RECEBER DINHEIRO MEU ATE SAIR UMA DECISÃO, MAS EU PODERIA FICAR NA CASA ATE SAIR UMA SENTENÇA DA CEF E DEPOIS ACERTARIAMOS, JA ESTOU A 3 ANOS E NADA SAIU, JA TENTEI ENTRAR COM UM ACORDO DIRETAMENTE NO JUDICIARIO DA CEF DE CURITIBA E OQ ELES DIZEM É Q NAO PODEM FAZER NADA E Q TENHO Q ESPERAR SAIR UMA DECISAO E Q QDO SAIR ELA IRA PARA LEILAO, TENHO MEDO DE ALGUEM DAR UM LANCE MAIOR Q O MEU E EU TER Q SAIR DA CASA, MEUS FILHOS AMAM A CASA E O LOCAL E EU TB, JA TIVE ATE DEPRESSAO QDO SOUBE DA SITUAÇÃO, JA ENTREI COM UMA AÇÃO DENTRO DA AÇÃO Q A CEF TEM COM O EX MUTUARIO TENTANDO FAZER UM ACORDO ENTRE AS 3 PARTES, ALGO Q SERIA O MAIS SIMPLES E LOGICO PARA AS 3 PARTES, MAS NAO CONSEGUI NADA COM ISSO TB, SOMOS PESSOAS IDONEAS, JA TENHO MAIS Q A METADE DEPOSITADA NA CEF ESPERANDO UMA SOLUÇÃO, GOSTARIA DE SABER SE TEM ALGUM CAMINHO Q AJUDE A PULAR TANTAS BUROCRACIAS DA CEF E TER MEU SONHO REALIZADO, MUITO OBRIGADA. MAGDA

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  50. Anônimo, no seu caso não tem saída. O jeito é tentar protelar a situação na Justiça. Mas de antemão já te aviso que não é possível ter certeza de nada. O advogado que garantir alguma decisão judicial estará apenas tentando vender o próprio peixe. O direito não é uma ciência exata. No máximo o que se pode fazer é se nortear por alguma jurisprudência. Se encontrar alguma a seu favor, agarre-se nela. O advogado deverá saber se existe alguma que possa ser útil no seu caso. Boa sorte.

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  51. Magda,

    Infelizmente não existe nenhum caminho para resolver o seu caso rapidamente. A única alternativa seria a Justiça e ainda assim seria apenas uma tentativa, sem qualquer garantia de que a coisa se resolveria a teu favor. Mas você disse que essa alternativa já foi adotada e não surtiu efeito positivo. Nesse caso, o jeito é aguardar com paciência.

    Obs. Uma coisa não ficou muito clara no seu comentário. Você chegou a pagar alguma coisa pela casa ou está morando na casa sem ter pago nada? Se você pagou pela casa, não podemos deixar de dizer que a sua amiga não é tão amiga assim. Ela te enganou e te passou um abacaxi enorme. Esse tipo de coisa poderia ter sido evitada se a negociação não fosse feita "de boca", "no fio do bigode" ou ainda por contrato de gaveta. Por isso sempre recomendamos negociar tudo pela via correta. Mas se você não pagou nada pelo imóvel, a situação já fica um pouco melhor, porque embora tenha ficado com um abacaxi enorme, você não pagou nada por ele (a não ser que se considere os gastos com reforma).

    Abraços e boa sorte.

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  52. Infelizmente não tive a mesma sorte, já estou no terceiro mandado e não consigo a imissão na posse. Isto se deu, porque os oficiais de justiça se recusam a cumprir o mandado expedido pelo juiz por falta de detalhes que talvez sejam irrelevantes. Bom, vou para o quarto mandado, vamos ver se desta vez conseguimos a tão esperada posse.

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  53. Anônimo, os oficiais de justiça não podem se recusar a cumprir um mandado expedido pelo juiz. Que detalhes são esses que estão faltando? Provavelmente não são detalhes irrelevantes.

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  54. Bom dia, parabéns pedo blog alguém sabe me informar o prazo (médio) do processo de imissão de posse no RJ? Obrigado

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  55. Parabéns pelo blog!
    Juliana.

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  56. Vale esclarecer que não há controvérsias com relação ao pagamento do condomínio no período entre a aquisição do imóvel e a efetiva imissão de posse do novo proprietário.
    Existe uma corrente que entende que a responsabilidade seria do morador do imóvel. Então, não há a necessidade do pagamento do condomínio até que se tenha a posse do imóvel. Dá pra negociar com a administradora do condomínio.

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  57. No caso de um leilao em setembro de 2009 e uma pessoa ter arrematado, mas a carta de arrematacao só sair em janeiro de 2011. Deve-se pagar IPTU desde set 2009, ou a partir da data que foi expedida a carta de arrematacao?

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    Respostas
    1. Anônimo, o caso que você relata causa alguma surpresa. Por que demorou tanto para sair a carta de arrematação?

      Seja como for, a nossa resposta é a seguinte: como você não tinha a carta de arrematação, também não conseguiu registrar o imóvel no seu nome; portanto, enquanto o IPTU se referir a um período em que você ainda não era o proprietário, a dívida não é sua.

      Boa sorte.

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  58. Sres. Participei de um leilão da caixa e dei o maior lance, estou aguardando a Gilie ou a Gerente da Caixa entrar em contato para finalizarmos a aquisição do imóvel, portanto, a gerente pede pra eu aguardar a ligação e eu não consigo nenhum contato com a gilie de Campinas, conforme 3 telefones que me passaram. A minha preocupação é que no edital, consta o prazo para pagamento do imóvel e que o arrematante que tem que procurar a Caixa ou a Gilie e não eles entrarem em contato. Tem algum perigo de expirar o prazo sem eu ficar sabendo e dar como desistente? Muito obrigado! Jocimar Coelho

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    Respostas
    1. Jocimar, é bom ter essa preocupação sim. Se o prazo termina, algum incompetente ainda poderá alegar que você é que é o culpado.

      O resultado do leilão já foi publicado no site da CEF? Essa consulta você faz na mesma página em que consulta os imóveis. Só vai precisar do CPF do participante do leilão (no caso, o seu mesmo, suponho). Enquanto não sair esse resultado, não adianta correr atrás disso. Mas a publicação do resultado também tem prazo para sair, conforme consta no edital. Dê uma olhada nisso.

      Se já saiu o resultado e você é o vencedor, o jeito é insistir em ligar para a GILIE. Outra alternativa é ir até o escritório da GILIE. Pelo que sei, tem um na sua cidade. Já precisei entrar em contato com eles quando estava interessado em imóveis da região.

      Enfim, é melhor ficar em cima deles. Senão ainda pode acabar perdendo o depósito caução.

      Boa sorte.

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  59. Ola,

    entao quer dizer que nao preciso da Documentista para entrar na concorrencia do imoveis ? Porque me falaram que era obrigatorio ter um corretor de imoveis para intermediar com a Caixa.

    Grato.
    Ederson

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    Respostas
    1. Exatamente, Ederson. Não é necessário ter um corretor de imóveis para comprar um imóvel de leilão ou concorrência pública. Mas se você não tiver paciência para lidar com a documentação, é melhor contratar um corretor.

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  60. Boa noite, achei fantástico os esclarecimentos. meu nome é marcos silva e estou estudando como adquirir um imóvel.
    minha situação é a seguinte: no feirão da caixa em são paulo consegui uma aprovação para uma carta de crédito no valor de 65.000, pois sendo o único com comprovação de renda só foi possível esse valor e dentre as opções vi pelos valores a modalidade leilão decobri também que 5% do valor do imóvel via depósito caução + escritura e impostos. Bom o que quero saber é como opero esse milagre se o imóvel custa 60.000, terei que depositar 3.000, como caução e reservar mais ou menos uns 4.000, para escritura e o mais importante se é aceito a carta de crédito (caixa)? se for só isso só falta o milagre que é encontrar uma casa nesse valor!

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    1. É possível pagar o imóvel à vista, usando recursos do FGTS, Carta de Crédito da CEF e até Consórcio da CEF. Você não tem FGTS? Se tiver, use-o para comprar o imóvel. O FGTS está redendo 3% ao ano (a poupança rende 6,17% e a inflação fica na casa dos 7%).

      Se entendi bem, você não tem o dinheiro da documentação. Bom, você vai precisar dele e lembre-se dos gastos com advogado em caso de imóvel ocupado.

      Boa sorte.

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  61. Boa noite,
    Gostaria de saber se vcs poderiam me orientar quantos as custas de uma ação de imissão de posse.
    Pelo relato aqui em cima as pessoas pagaram 2000 reais pela ação toda, certo?( advogado+ custas processuais) e o imóvel custou 105 mil reais.
    A questão é a seguinte: pelo que li na internet, a ação de imissão de posse trata-se de uma ação petitória e não possessória conforme jurisprudencia.
    Todos os advogados com que tive contato estão querendo cobrar como se fosse uma ação possessória( de 5 a 20%) do valor do imóvel.
    Arrematei um apartamento pelo valor de 90 mil, já quiseram me cobrar até 10 mil pela ação!!!
    Estou me sentindo lesada e não sei o que fazer. Preciso entrar com a ação para desocupar o imóvel o mais rápido possível. Já tentei negociar a desocupação amigável, mas não teve jeito.
    As tabelas da OAB dos Estados, pelo que vi, não tratam claramente sobre o valor da ação de imissão de posse e nem tão pouco sobre valores de ações petitórias( só possessórias) ou teria como provar para os advogados que estão me cobrando um valor injusto.
    Muito obrigada...
    Aguardo retorno...

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  62. Boa noite,

    Venho acompanhando o blog de vocês a algum tempo e estão de parabéns. Me tiraram muitas dúvidas e me encorajaram a dar um lance em uma licitação a qual estou aguardando a abertura dos envelopes daqui a 3 dias.

    Gostaria de saber se vocês conhecem algum advogado especializado em direito imobiliário para, caso eu seja o vencedor da concorrência pública, poder contratar seus serviços a fim de dar entrada no processo de desocupação do imóvel.

    Obrigado e um grande abraço

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    Respostas
    1. Fabiano,

      Não temos nenhum advogado para indicar. Mas se algum advogado estiver interessado, que fique à vontade para deixar os seus dados de contato nos comentários.

      Boa sorte.

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  63. Boa Noite.

    Em primeiro lugar, parabéns pela iniciativa do presente blog que, de forma simples e objetiva, vem esclarecendo as dúvidas de "pessoas comuns".

    Faço parte de um seleto grupo de advogados que, há algum tempo, investem nessa modalidade de aquisição imobiliária, porém, preferimos trabalhar com essas Ações de Imissão de Posse somente para resolver nossos casos particulares, quando necessário, claro.

    Venho acompanhando os diálogos (perguntas e respostas)e só tenho que tecer elogios ao administrador do Blog.

    Li o relato da "Anônima" datada de 4 de setembro às 14:55.

    Poderíamos ajudá-la, porém, não me sinto confortável, através dessa página de diálogos, pois, muito embora autorizado expressamente pelo administrador do Blog no item acima, parecerá mero oportunismo e venda de serviço.

    De qualquer forma, "Anônima", sua ânsia em buscar definições quanto a questão técnica sobre a referida Ação de Imissão de Posse para tentar barganhar os valores cobrados a título de honorários a fim de enquadrá-los em seu orçamento, eu diria que é válida, contudo, eu me preocuparia mais em conseguir um bom profissional competente, cujos honorários profissionais, lhe sejam mais satisfatórios.

    Tem-se que analisar custos diretos e indiretos de um escritório/empresa de advocacia, para definir-se o valor dos honorários.

    É claro que a tabela da Ordem serve de parâmetro.

    Você tentar barganhar honorários é a forma menos aconselhável de se contratar um profissional, tendo em vista, que se Ele(a) deu o seu preço, acredita-se ser o ideal para cobrir seus custos.

    Eu sugiro a contratação de um profissional que tenha seus custos administrativos reduzidos e que lhe possa atender a contento, enquadrando-se na sua realidade.

    Outra questão é que o blog está de parabéns é a de ficar isento quanto à indicação de profissionais para qualquer que seja a área solicitada.

    Ao fazer qualquer indicação, automaticamente, responsabiliza-se solidariamente pela qualidade dos serviços prestados.

    Parabéns ao agirem com a lisura e honradez de sempre.

    Abraços e Obrigado !!!

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  64. Anonimo/Exterior

    Boa noite.
    Antes de tudo gostariamos de dar nossos sinceros parabens para a excelente qualidade do site de voces. Moramos na Europa eu e minha familia, e iremos ao Brasil ano que vem para iniciarmos nossos negocios neste ramo. Apos buscarmos muito na internet, esse foi sem comparacao o site mais perfeitamente explicativo que encontramos. Somos uma familia de empresarios e gostariamos apenas de deixar aqui nossos cumprimentos a voces.
    Ainda estamos lendo o inicio dos comentarios. Caso tenhamos alguma duvida, gostariamos de lhe pedir um conselho. Prometemos nao incomoda-lo excessivamente com nossas perguntas.

    Desde ja, agradecemos.
    Grande abraco.

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  65. Olá, Boa tarde! Me parece que geralmente os imoveis de leilao estao ocupados. Voce sabe me informar como é o processo de desocupacao do imovel caso o morador atual insista em ficar??

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  66. Bom dia,
    Para mim ficou uma lacuna, este imovel nao precisava reparos? Normalmente os imoveis adquiridos desta forma estao com muitos reparos a ser feitos antes de poderem ser vendidos no valor de mercado.

    Maise

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  67. Primeiramente, gostaria de parabenizar pelo Blog que sempre me auxilia. Já estava interessada em um ímóvel específico e fiquei sabendo há alguns dias que um destes imóveis iria à leilão, para pagamento à vista. Preparei os recursos e fui ao leilão, chegando lá, o leiloeiro informou que o ex-mutuario entrou com uma ação contra a CEF pedindo a anulação do leilão, porém, o Juiz disse para ele fundamentar melhor, pois trata-se de imovel de posse consolidada (está em nome da CEF), ainda assim, tive coragem e comprei o imóvel. O que quero saber é se pela experiência de vocês, se esta posição do juiz pode ser vista como favorável? Outra dúvida, é que não consta no edital sobre ressarcimento de valores pela CEF no caso de eu não conseguir ser imitida na posse. Esta informação tinha que estar lá ou é padrão? Também gostaria de saber se tem contato de advogados em BH para iniciar o processo. Obrigada.

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  68. Em caso de um imóvel numa cidade do interior do estado ir ao primeiro leilão com valor avaliado de 83 mil e preço mínimo de 82, mas ninguém arrematou, foi para um segundo leilão com preço mínimo de 99 (ainda pra acontecer), sendo que o preço de mercado pesquisado é de 150 mil...
    Minha pergunta é: se ninguém arrematar no segundo leilão, haverá um terceiro leilão? ou será venda direta? qual é a regra? e o preço que poderei ofertar numa venda direta será o valor avaliado ou o mínimo do último leilão??

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  69. olá, tenho uma dúvida. Comprei um apartamento a vista pela caixa e quando fui com o contrato registrar no cartório , o cartório não registrou alegando que o valor é para registro de escritura pública e não particular como quer a caixa. Então o cartório entrou com uma ação para saber como proceder. E por isso não consigo registar o imóvel e nem pegar a caução. O que que eu faço? abs

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