Os leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal ainda podem ser considerados boas oportunidades de aumentar o patrimônio no mercado imobiliário?

A pergunta que dá título ao presente texto não pode ser respondida com um simples "Sim" ou um simples "Não". A razão disso é que a avaliação dessa estratégia de aumento de patrimônio focada nos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal dependerá de vários fatores, alguns dos quais a serem discutidos a seguir.

Em outras publicações deste blog, você encontrará o passo a passo de como encontrar a lista de imóveis leiloados pela Caixa Econômica Federal, bem como relatos de experiências de compra e revenda de imóveis de leilão. Nesta publicação, trataremos de como estimar o valor de mercado de um imóvel leiloado pela Caixa Econômica Federal, a fim de fornecer ao leitor algum critério de decisão para a compra de um imóvel da CEF.

O interessado em comprar e revender imóveis adquiridos via leilão não deve supor que, por ser ofertado em um leilão, o preço do imóvel seja baixo. Certamente, o preço é sempre relativo, mas relativo a quê? Relativo à média de preços de imóveis iguais ou equivalentes. Assim, para saber, por exemplo, se um apartamento ofertado em um leilão está com um bom preço, o interessado deve compará-lo com outros apartamentos à venda no mesmo prédio ou condomínio, de preferência com outros apartamentos iguais. Nem sempre essas informações estarão à disposição, pois pode ser o caso de nenhum apartamento estar à venda no prédio ou condomínio em questão. Nesse caso, o trabalho do interessado aumentará um pouco e ganhará os contornos de uma investigação. O interessado terá de se deslocar até o prédio ou condomínio, a fim de fazer algumas perguntas ao porteiro. Essa conversa costuma ser muito útil, já que através dela é possível estimar os valores pelos quais foram negociados os últimos apartamentos vendidos no local. Também é possível saber se o imóvel ofertado pela Caixa Econômica Federal está realmente ocupado ou se os moradores já se mudaram de lá.

Com essas informações, o interessado terá condições de fazer uma estimativa mais precisa do valor de mercado do imóvel almejado. Munido dessa estimativa, terá condições de comparar esse valor com aquele ofertado no leilão da Caixa Econômica Federal e assim ver com clareza se vale a pena ou não comprar o imóvel com o propósito de revendê-lo. Se o lucro pretendido pelo interessado exigir que o imóvel seja vendido acima do valor de mercado estimado, o negócio é inviável. Nesses termos, a viabilidade de uma operação de compra e revenda de imóveis da Caixa Econômica Federal só poderá ser determinada a partir de uma avaliação isolada de cada caso, levando-se em conta, por exemplos, as dicas fornecidas acima.

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Feito isso, vamos ao que interessa.

Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imóveis nos Leilões da CEF terão que enfrentar para ter sucesso na operação. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispôs a responder um questionário acerca de todos os passos envolvidos nessa operação e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informação que é o mundo dos Leilões de Imóveis. Este relato vem em forma de questionário. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um ou outro comentário sobre a resposta oferecida por ela. Chega de conversa. Vamos ao que interessa!

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é a descrição geral do imóvel (número de cômodos, metragem, etc.)?

MARIA: O imóvel é uma casa de 4 cômodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e quintal (não tem garagem). A área total é de aproximadamente 120 metros quadrados.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é aproximadamente o valor de mercado do imóvel?

MARIA: O valor exato é difícil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na região são bem mais caras e o metro quadrado está bem valorizado no local. Mas como essa casa não tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual era o preço de venda do imóvel junto à Caixa Econômica Federal?

MARIA: A Caixa Econômica estava vendendo o imóvel por 50 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara você já tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?

MARIA: Se considerarmos o pagamento à vista, é isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado até o momento está longe dos 50 mil reais que é o preço de venda do imóvel. Na verdade, o que eu gastei já na compra do imóvel é o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentação do imóvel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o período de 6 meses entre a compra e a data da imissão de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentação + 6 parcelas de financiamento).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você financiou? Cerca de R$42.500,00?

MARIA: Isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?

MARIA: Correto.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitação do saldo devedor de R$42.500,00 e o preço de venda de R$140.000,00 (preço abaixo do valor de mercado que você estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se você vendesse o imóvel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imóvel se tornariam R$84.000,00 em um período de 6 meses.

MARIA: É verdade. Mas esse valor é bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justiça e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você gastou com advogado e Justiça?

MARIA: Consultei vários advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justiça faz parte do valor desembolsado na aquisição do imóvel, então, na verdade, o valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imóvel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que dá aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipótese de venda não haveria isenção), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no início da operação se tornariam R$68.400,00 em um período de 6 meses.

MARIA: Pois é, só não fiz a venda do imóvel porque desde o começo a minha intenção era a de adquirir um imóvel para morar. Mas se eu quisesse vendê-lo, o resultado seria mais ou menos esse aí, com uma ou outra pequena alteração devida, por exemplo, ao gasto com o serviço de fiel depositário.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Você poderia explicar melhor que serviço é esse?

MARIA: É um serviço prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Você paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupação do imóvel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que será despejada, depósito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o serviço pesado. Os bens da pessoa despejada ficarão armazenados nos depósitos da empresa, que ficará como fiel depositária desses bens, isentando totalmente o arrematante do imóvel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imóvel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que será calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto será o valor a ser pago para liberação dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo serviço, mas eu fiquei “chorando” até que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alívio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dívidas do imóvel? A CEF pagou tudo? Você teve muitos problemas com isso?

MARIA: Bom, não tenho problema com condomínio, já que a casa não faz parte de um condomínio. Além disso, a casa é isenta de IPTU, o que também me livra de outra dor de cabeça. Quanto à água, não sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estão em dia. Já quanto à energia elétrica, é mais fácil. Só preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver débitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto não me afetam em nada.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: No email que você nos enviou, você mencionou detalhes sobre os gastos com documentação. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?

MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre é que, como o imóvel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e não pela escritura pública. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque são calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal é menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Mas você conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?

MARIA: Exatamente. Eu fui até a secretaria de finanças da prefeitura e fiz um pedido de avaliação especial e restituição de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Não é muita coisa, mas já resolve parte do problema.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Então, para resumir, a situação toda foi mais ou menos a seguinte: (a) você comprou um imóvel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justiça, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipótese de que você vendesse o imóvel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro líquido seria de R$68.400,00 em um período de 6 meses entre a compra e a venda do imóvel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?

MARIA: É isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Uma das principais dúvidas dos leitores do blog diz respeito à demora entre a abertura de um processo de imissão de posse e o dia em que a imissão de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?

MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de março de 2012 e tomei posse do imóvel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu já havia tomado posse do imóvel.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Maria, nós do Blog Imóveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionário a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiência nesse ramo ajudará muitas outras pessoas que têm interesse em adquirir imóveis da Caixa Econômica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos também que outros leitores possam compartilhar as suas experiências aqui no blog, para que a cada dia o “negócio” dos leilões e concorrências públicas de imóveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrará a sentença judicial proferida em favor da leitora Maria. Abraços e bons negócios a todos!

Existe verossimilhança na alegação dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidão da matrícula nº XXX.XXX, do Yº Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, que adquiriram o imóvel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Econômica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilão extrajudicial, diante da dívida do antigo compromissário comprador. Também existe perigo de dano de difícil reparação, pois a concessão da medida somente quando da decisão final do feito, que poderá demorar anos, implicará no fato de os autores provavelmente não terem como se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietários. Não fosse por isso, a jurisprudência sobre a possibilidade de concessão da tutela antecipada requerida é pacífica na jurisprudência, sendo objeto, inclusive, das Súmulas nº 04 e 05 do Egrégio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Súmula 4: É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66. Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeça-se mandado de imissão de posse, que deverá ser cumprido, se necessário, mediante arrombamento e com o auxílio de força policial. Após, cite-se o réu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.

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Feito isso, vamos ao que interessa.

JURISPRUDÊNCIA SOBRE TENTATIVA DE CANCELAR OU SUSPENDER LEILÃO DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

De tempos em tempos, é importante fazer pesquisas de jurisprudência para aprender mais sobre leilões e concorrências públicas da CEF. Essas pesquisas são muito úteis, porque nelas podemos tomar conhecimento de como o Poder Judiciário trata as disputas envolvendo ex-mutuário versus Caixa Econômica ou arrematante versus ocupante do imóvel. Nesta postagem, trago uma decisão liminar, proferida no ano de 2012 (portanto, trata-se de decisão recente). O resumo da situação é a seguinte: ao tomar conhecimento de que seu imóvel seria leiloado pela CEF, o ex-mutuário entrou na Justiça, solicitando o cancelamento do leilão, que já tinha local, dia e hora marcada. Vejamos abaixo a opinião do juiz a respeito do pedido desse ex-mutuário.

Antes de mais nada, o juiz descreve a situação, para mostrar que compreendeu bem as alegações do ex-mutuário, bem como quais direitos são por ele reclamados:

“Trata-se de ação cautelar proposta por XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, objetivando, em síntese, o cancelamento do leilão do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY de 2012. Alega o requerente que firmou com a CEF contrato de mútuo com obrigações e alienação fiduciária - carta de crédito - FGTS, para financiamento de um imóvel, em conjunto com sua ex-companheira, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Aduz que, em razão dissolução da união estável, passou a enfrentar dificuldades financeiras, deixando, pois, de pagar as parcelas referentes ao financiamento, fato que levou à indicação do imóvel a leilão pela requerida. Ressalta que a CEF não cumpriu todas as formalidades contratuais prévias, necessárias ao leilão extrajudicial, visto que nunca recebeu qualquer aviso de cobrança, nem mesmo notificação para purgar a mora, sendo-lhe negada, assim, a oportunidade de efetuar o pagamento das parcelas vencidas do imóvel ou mesmo de renegociar a dívida. [...]”.

Em seguida, a Caixa Econômica Federal se pronunciou a respeito das alegação do ex-mutuário. Abaixo, temos o resumo da situação, feito pelo próprio juiz:

“Regularmente citada, a CEF ofertou contestação às fls. XX/XX, aduzindo, preliminarmente, o ato jurídico perfeito, a inépcia da inicial e o litisconsórcio ativo necessário. No mérito, alegou a regular notificação do requerente para a purgação da mora, a consolidação do imóvel em favor da CEF e a regularidade dos procedimentos legais adotados [...]”.

A partir daí, o juiz passa a dar fundamento à sua decisão. Não é necessário que o leitor compreenda as noções técnicas, próprias de escritos jurídicos, para entender o que está acontecendo. Basta levar em conta certas alegações mais gerais e conclusivas do juiz. Vejamos:

"O requerente (ex-mutuário) ajuizou a presente medida cautelar preparatória, objetivando o cancelamento do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY de 2012. As ações cautelares, previstas no artigo 796 e seguintes do Código de Processo Civil, têm como requisitos ensejadores à sua concessão o fumus boni iuris e o periculum in mora. É certo que há possibilidade de dano na hipótese de o requerente (ex-mutuário) vir a ser despojado de sua moradia, contudo, ainda que na ação principal se pretenda promover a revisão da dívida, há que se demonstrar, de plano, um mínimo de plausibilidade (fumus boni iuris), para a concessão da medida aqui requerida. No caso dos autos, o requerente firmou o contrato em 2006, ou seja, há quase seis anos. Embora afirme que a ré (Caixa Econômica) não respeitou a lei e as próprias cláusulas do instrumento, sequer juntou aos autos planilha que comprove, ao menos, os valores cobrados, assim como o período de inadimplência. Se desde o ano de 2010 o requerente já havia deixado de pagar as parcelas pactuadas, nada obstava a propositura de acordo de renegociação de dívida perante a requerida. Contudo, somente agora, quando já consolidado o imóvel em favor da CEF e designado o leilão é que o requerente vem invocar a prestação jurisdicional. Não se pode perder de vista que a inadimplência gera desequilíbrio no Sistema Financeiro da Habitação, não podendo o Judiciário, sem qualquer fundamento, compactuar com o descumprimento da cláusula pacta sunt servanda. Na situação em apreço, o mutuário, em débito, alegou não ter sido notificado para purgar a mora, entretanto, verifica-se, pelos documentos juntados às fls. XX/XX, que tanto o requerente (ex-mutuário) quanto sua ex-companheira foram regulamente notificados, transcorrendo o prazo in albis, sem que tenham se manifestado. Assim sendo, resta impossibilitada a concessão da liminar para que a requerida (Caixa Econômica) se abstenha de promover o leilão extrajudicial do imóvel, caso contrário, admitir-se-ia o enriquecimento sem causa do devedor, em prejuízo do credor”.

Em seguida, o juiz fundamenta a sua decisão com base da jurisprudência:

“A jurisprudência tem se posicionado nesse sentido, como nos julgados colacionados a seguir: AI XXXXX AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - XXXXX Relator(a) JUIZ XXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão TRF3 Órgão julgador PRIMEIRA TURMA Fonte DJU DATA: XXXXXXXX PÁGINA: XXX Decisão Vistos e relatados os autos nos quais são partes as acima arroladas, DECIDE a Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, por unanimidade, negar provimento ao agravo instrumento e julgar prejudicado o agravo regimental, nos termos do voto do Relator. Ementa EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DE LEILÃO. CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DAS PARCELAS VINCENDAS OU INCONTROVERSAS.

1. Presente a possibilidade da ocorrência de dano de difícil reparação devido a eventual venda do imóvel bem como do registro da carta de adjudicação/arrematação do bem. Contudo, é constitucional o Decreto-Lei 70/66 (STF, RE 223.075-DF)".

A alegação (por parte do ex-mutuário) de que o Decreto-Lei 70/66 é inconstitucional é muito comum nessas disputas. No entanto, como se vê acima, essa não é a opinião jurisprudencial do Poder Judiciário. O juiz prossegue:

"2. É preciso assegurar um mínimo de retorno para a instituição financeira. A inadimplência causa ao mutuário o risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato.

3. Não obstante o código do consumidor seja aplicável aos contratos de adesão do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), as cláusulas contratuais devem estar submetidas ao princípio da boa-fé. Não se mostra viável autorizar ao agravante (ex-mutuário) se eximir do cumprimento de suas obrigações, vez que não se pode assegurar o direito à inadimplência.

4. A ausência de oferta de depósito bem como de pagamento do montante incontroverso não evidencia a plausibilidade real de direito supostamente violado.

5. Agravo regimental prejudicado. Agravo de instrumento ao qual se nega provimento. AC XXXXXXXXXXXXXXX AC - Apelação Civel - XXXXXXX Relator(a) Desembargador Federal XXXXXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão TRF5 Órgão julgador Segunda Turma Fonte DJ - Data: XXXXXXXX - Página: XXX - Nº: XXX Decisão UNÂNIME Ementa PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.

1. Ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, o mutuário assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel, objeto do financiamento, levado a leilão, pois tal imóvel, na realização do contrato, é gravado com o direito real de garantia hipotecária, razão pela qual (o ex-mutuário) está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento poderia acarretar.

2. A simples argumentação de que os valores cobrados pela apelada desrespeitam o pactuado, no contrato de financiamento da casa própria, não é suficiente para caracterizar a necessidade da suspensão de tal medida; ainda mais, quando nenhum depósito judicial foi realizado na ação cautelar cujo presente recurso está relacionado.

3. É reiterado nos Tribunais o entendimento de que é imprescindível o depósito integral das prestações vencidas e vincendas pelo mutuário, para que se suspenda a execução judicial ou extrajudicial do imóvel dado em garantia hipotecária ou a efetiva demonstração do "fumus boni iuris".

4. A execução extrajudicial de acordo com o Decreto-lei 70/66 é constitucional. Precedente do Supremo Tribunal Federal.

5. Dessa forma, se há débito e o mutuário não providencia o depósito das prestações vencidas, de modo a caracterizar a sua boa-fé em cumprir as cláusulas contratuais, não há como se obstar a execução extrajudicial do imóvel, objeto do contrato em questão".

Por fim, o juiz nega a liminar:

"6. Apelação improvida. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Manifeste-se o requerente sobre a contestação. Intimem-se.”.

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No Blog Imóveis da Caixa, costumamos nos referir às execuções extrajudiciais promovidas (direta ou indiretamente) pela CEF por meio de expressões tais quais “Leilões da Caixa”, “Leilões da CEF”, “Leilões de Imóveis da Caixa” ou simplesmente “Leilões de Imóveis”. No entanto, é preciso deixar claro para o leitor que essas expressões não denotam uma única e mesma modalidade de aquisição de imóveis da Caixa Econômica Federal. Na verdade, são pelo menos duas modalidades principais que estão em jogo: os Leilões e as Concorrências Públicas. Nessa postagem, tentaremos esclarecer as principais diferenças envolvidas entre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF.

Podemos começar com uma descrição bem geral de cada caso.

Os Leilões são marcados principalmente pelo fato de que os lances são feitos verbalmente (ou levantando uma plaquinha) e pelo fato de que são bem menos burocratizados. Para participar de um Leilão de Imóveis da Caixa Econômica, o interessado só precisa comparecer ao local onde o leilão será realizado (conforme consta no edital), munido de documentos pessoais (CPF e RG) e de dois cheques (um para pagamento da comissão do leiloeiro e outro para pagamento do sinal) - podendo fazer tais pagamentos em dinheiro, se preferir. Não há necessidade de fazer qualquer tipo de inscrição prévia.

As Concorrências Públicas, por sua vez, são mais burocratizadas e não envolvem lances verbais. Os lances são feitos por escrito, através do Formulário de Proposta (documento que acompanha o edital) e devem ser entregues (em local indicado no edital ou em qualquer agência da CEF) em envelope lacrado, acompanhados do comprovante do depósito caução (sinal), que pode ser feito em qualquer agência da CEF.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de um Leilão da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Comissão do Leiloeiro (5% do valor de arrematação), (ii) Sinal (5% do valor de arrematação), (iii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), e (iv) pagamento do restante do valor do imóvel (valor de arrematação menos 5% referente ao sinal); tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel, o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de Concorrência Pública da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Depósito Caução (5% do valor de avaliação), (ii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), (iii) pagamento do restante do valor do imóvel; tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

Como se vê, a diferença entre as despesas fica por conta do fato de que, nos Leilões, há a Comissão do Leiloeiro, ao passo que, nas Concorrências Públicas, essa despesa não existe.

Em ambas as modalidades, são admitidos lances para (a) pagamento à vista, (b) com recursos do FGTS, (c) Consórcio Caixa e (d) financiamento habitacional. No entanto, existem regras que, conforme veremos, comprometem a competitividade dos participantes.

Nos Leilões, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional devem comparecer ao leilão munidos do Documento de Habilitação Prévia (cujo modelo consta no edital), que deverá ser solicitado (antes do leilão) em uma agência da Caixa. A partir daí, o interessado estará habilitado para participar do Leilão da Caixa, mas terá que seguir algumas regras que comprometem a competitividade dos lances e que constam no edital. Uma dessas regras é a seguinte: o interessado que pretende pagar o imóvel com financiamento só poderá fazer dois tipos de “lances”, (1) reduzir o valor máximo do financiamento e (2) reduzir o prazo máximo de financiamento, ambos constantes no Documento de Habilitação Prévia, entregue ao leiloeiro no ato do leilão.

Nas Concorrências Públicas, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional, devem comparecer a uma agência da Caixa Econômica para obter financiamento habitacional e/ou liberação do FGTS. A regra que compromete a competitividade de quem pretende se valer de financiamento ou consórcio diz respeito ao deságio de 20% que incide sobre os valores financiados. Por exemplo, se o valor total do lance é de 120 mil reais, sendo 100 mil reais em financiamento, o valor a ser considerado para efeito de determinar o vencedor da Concorrência Pública será a entrada de 20 mil reais acrescida de 80% do valor financiado, ou seja, acrescida de 80% de 100 mil, o que dá 80 mil reais. Nesse caso, o lance desse participante hipotético será o seguinte: 20 mil (entrada) + 80 mil (que equivale a 80% dos 100 mil financiados), o que resulta no montante de 100 mil. Esse valor de 100 mil é usado unicamente para determinar o vencedor da Concorrência Pública. O valor a ser pago por esse participante hipotético continua sendo de 120 mil (20 mil + 100 mil financiados), mas contará como se fosse 100 mil na avaliação do lance vencedor.

Um detalhe curioso dos Leilões é que parecem chamar mais a atenção das pessoas. Em geral, há mais participantes, provavelmente em decorrência da pouca burocracia envolvida na habilitação (basta ir até o local indicado no edital). Além disso, eles têm uma dose a mais de emoção, já que os lances são feitos verbalmente e é permitido "retrucar" o lance dos demais participantes (o que está fora de questão nas Concorrências Públicas).

Aos interessados em obter informações mais detalhadas sobre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF, é aconselhável visitar o site da Caixa Econômica a fim de fazer o download de alguns editais, nos quais constam todas as regras envolvidas em cada caso. Além disso, é claro, o leitor pode se valer das demais postagens do Blog Imóveis da Caixa.

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Mais uma vez, pedimos desculpas ao leitor pelo longo tempo sem nenhuma postagem no blog. Como se sabe, os afazeres da vida estão tomando demais o nosso tempo e por isso só podemos dedicar algumas poucas horas ao blog. Mesmo assim, quando conseguimos nos esquivar das tarefas diárias, logo tratamos de pesquisar mais e escrever uma nova postagem para que os leitores do blog Imóveis da Caixa também tenham acesso às informações que temos obtido.

Desta vez, decidimos abordar duas dúvidas que são bem freqüentes entre aqueles que têm interesse em comprar imóveis em leilões e concorrências públicas da CEF, mas ainda não ganharam muita atenção aqui no blog. As questões são as seguintes:

Questão 1. O processo judicial que o ex-mutuário tem contra a CEF (para anular o leilão e/ou corrigir o valor das parcelas do financiamento) precisa ser julgado para que a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) também o seja? Dizendo de outro modo, o processo judicial de desocupação do imóvel arrematado em leilão (através da ação de imissão de posse) depende da resolução da disputa entre o ex-mutuário e a Caixa Econômica Federal?

Resposta:

Tudo indica que não há uma relação de dependência entre essas disputas judiciais. Fizemos pesquisas de jurisprudência e observamos com freqüência duas situações.

De um lado, os advogados dos ex-mutuários alegando que seus clientes possuem processos judiciais contra a CEF na Justiça Federal e que, portanto, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) não poderia ser julgada antes do desfecho daquele processo. De outro, sentenças nas quais os juízes afirmam categoricamente que as disputas judiciais entre ex-mutuários e CEF em nada impedem a imissão de posse do arrematante do imóvel.

Para deixar claro que essa não é a opinião do Blog Imóveis da Caixa, mas sim o que se tem decidido nos tribunais, transcrevemos abaixo os trechos relevantes dos processos que pesquisamos, nos quais o próprio juiz deixa claro que não há dependência entre as duas disputas judiciais e que, por conseguinte, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário), promovida para a desocupação do imóvel, independe do desfecho do processo judicial do ex-mutuário contra a CEF.

No caso que tomamos por exemplo, os arrematantes do imóvel alcançaram na Justiça a desocupação do imóvel e foram imitidos na posse. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com um recurso na tentativa de anular a sentença na qual a imissão de posse dos arrematantes foi determinada.

Parafraseamos alguns trechos e expressões para tornar o texto mais inteligível, porque, infelizmente os juristas ainda escrevem com um português tão técnico que às vezes chega a comprometer não apenas a compreensão dos leigos a respeito do que está sendo decidido, mas até mesmo a de advogados experiêntes. Deixando esse detalhe de lado, vejamos a decisão:

“Como bem pontuado na sentença (na qual se decidiu pela imissão de posse, em favor do arrematante do imóvel), a existência de Ação Anulatória de Execução Extrajudicial (também conhecida como ação de anulação do leilão ou concorrência pública) em trâmite na Justiça Federal, não tem o condão (ou simplesmente, não tem o poder) de suspender o presente processo (no qual o arrematante foi imitido na posse), por se tratar de relações jurídicas distintas.

O demandante (arrematante do imóvel) ostenta prova válida e eficaz da propriedade do imóvel, o qual, quando da compra e venda, já havia sido adjudicado pela Caixa Econômica Federal desde 1998.

Não há, portanto, como se admitir que o adquirente (arrematante) arque com as conseqüências da inadimplência da demandada (ex-mutuário), que ainda ocupa o imóvel, mesmo não ostentando mais a sua propriedade.

Frise-se que a questão ventilada na Justiça Federal, pode, perfeitamente, resolver-se em perdas e danos, não representando o ajuizamento de tal demanda qualquer óbice à imissão na posse por parte do adquirente”.

Em seguida, o juiz cita vários casos que corroboram o seu entendimento. Não precisamos retomá-los aqui. Por fim, conclui o juiz:

“Pelo exposto, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, na forma do disposto no art. 557, caput, CPC, mantida in totum a sentença”.

Ou seja, o juiz decide pela manutenção da sentença que determinou a imissão de posse em favor do arrematante do imóvel.

Questão 2. É muito comum ouvir dos advogados dos ex-mutuários alegações de que o Decreto-Lei 70/66, que disciplina os leilões e concorrências públicas da CEF, é inconstitucional. Será mesmo que tal decreto é inconstitucional?

Resposta:

Nas sentenças que temos estudado, o que temos encontrado é bem diferente do que muitos advogados que defendem os ex-mutuários têm alegado por aí.

Para conferir algum fundamento à nossa resposta, recorremos a um caso muito parecido com o anterior. Neste caso, o juiz decidiu em favor dos arrematantes e determinou a desocupação do imóvel. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com recurso, no qual se alega que o Decreto-Lei 70/66 (em especial os artigos 30, 31 e 38) é inconstitucional e que, portanto, a imissão de posse seria injustificada, dado que estaria assegurado ao ex-mutuário o direito de discutir o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Vejamos como o juiz tratou essa alegação:

‘Inicialmente, ressalte-se que os Tribunais Superiores já concluíram pela constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66, sendo que neste tribunal a matéria, inclusive, foi objeto da Súmula tal e tal, etc., segundo a qual: “A execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública), fundada no Decreto-Lei 70/66, é constitucional’.

Assim, a argüição do agravante (ex-mutuário) de que o referido Decreto seria inconstitucional merece rejeição de plano.

O recorrente (ex-mutuários) não demonstrou o pagamento das prestações pactuadas, tampouco questionou o débito existente, portanto, alegações genéricas e superficiais são insuficientes para desconstituir a arrematação do imóvel em execução extrajudicial.

Por outro lado, os agravados (arrematantes) comprovam a titularidade do domínio do imóvel – que até então era objeto de contrato de alienação fiduciária entre o agravante (ex-mutuário) e a Caixa Econômica Federal – como demonstra a escritura pública de venda e compra das fls. XX, logo, estão aptos a serem imitidos na posse do bem objeto do litígio, uma vez que arremataram o imóvel em hasta pública, sendo a posse nada mais que a extensão do domínio.

[...]
Destarte, não tendo o agravante (ex-mutuário) comprovado que resgatou ou consignou judicialmente o valor do débito, nos termos do artigo 37, §3º, do Decreto-Lei 70/66, a liminar concedida (em favor do arrematante) está apta a sobressair”.

Para concluir, o juiz ainda reforça a posição (abordada na primeira questão da postagem) de que as disputas envolvendo o ex-mutuário e a CEF não têm força para impedir a imissão de posse do arrematante do imóvel. Diz o juiz:

“Finalmente, o pedido de imissão de posse não pode ser obstaculizado por controvérsias entre o mutuário e o agente financeiro (CEF), já que o novo adquirente tem o título de domínio devidamente formalizado.
Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao agravo de instrumento”.

Esperamos que tenham gostado.

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