LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: UM RELATO DE QUEM PARTICIPOU

LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA: RELATO DE QUEM PARTICIPOU, MAS NÃO ARREMATOU

O imóvel pretendido era um apartamento simples, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, 1 vaga de garagem.

No entanto, a localização era muito interessante, em uma rua importante, quase no centro de uma cidade de aproximadamente 2 milhões de habitantes. (Não vem ao caso detalhar qual é a cidade ou mesmo o endereço do imóvel).

O preço mínimo estabelecido pela Caixa Econômica era de 85 mil reais. Acrescente-se a isso mais ou menos R$4.200,00 relativos ao depósito de caução e mais R$2.000,00 relativos a uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel e então poderemos dizer que o valor desembolsado ficaria na casa dos R$91.200,00. (Não há necessidade de acrescentar os custos com a documentação do imóvel, já que esses gastos estão previstos no depósito caução).

Como é de costume, antes de encaminhar a minha proposta, fui visitar o imóvel (sem poder entrar nele, é claro, uma vez que estava ocupado pelo ex-mutuário). Ao chegar na frente do condomínio, me deparei com três apartamentos à venda no mesmo prédio. Imediatamente entrei em contato com o corretor responsável, que me atendeu e me mostrou os apartamentos.

Aqui se vê a importância de visitar o imóvel, mesmo que ele esteja ocupado e você não consiga entrar nele, para eventualmente entrar em contato com os corretores que atuam naquela região.

Além de tomar ciência da distribuição dos cômodos do apartamento, ainda me informei sobre os preços de venda praticados pelos proprietários que tinham apartamentos à venda no mesmo condomínio.

Os preços de venda eram os seguintes: 165 mil, 160 mil e 155 mil. De acordo com o corretor, o apartamento de 155 mil poderia sair por 150 mil se houvesse alguma pechincha. Com esses dados, pude estimar o deságio praticado pela Caixa Econômica Federal no apartamento de meu interesse.

Se os valores a serem desembolsados com o referido imóvel de concorrência pública ficariam na casa dos R$91.200,00 e o apartamento de menor preço sendo vendido lá custava 150 mil, estimei que o deságio aproximado praticado pela Caixa Econômica seria dado pela diferença entre o valor de mercado (R$150.000,00) e o valor desembolçado para arrematar o imóvel e desocupá-lo (R$91.200,00). Ou seja:

150.000,00 - 91.200,00 = 58.800,00

Compare esse valor com o valor desembolsado de R$91.200,00 e você constatará um ganho de capital da ordem de 64%.

É claro que se você pretende disponibiliar o imóvel para venda através de um corretor, ainda será preciso subtrair os gastos envolvidos com esse profissional, gastos que atingem mais ou menos 6% do valor de venda do imóvel.

Neste caso, dependendo do corretor que você escolher, os seus ganhos podem cair de R$58.800,00 para algo em torno de R$49.800,00. Assim, o seu ganho de capital ficaria na casa dos 54%, dos quais ainda será preciso retirar 15% de Imposto de Renda - exceção feita para o contribuinte que reutilizar o dinheiro obtido na venda em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial.

Para maiores detalhes sobre o Imposto de Renda na venda de imóveis, consulte a postagem IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

O melhor mesmo é supor que não há isenção. Assim, faremos uma estimativa pessimista e o que for diferente disso, provavelmente será melhor.

Subtraindo 15% dos R$49.800,00, restará o ganho líquido de R$42.330,00. Assim, no começo da operação de compra do referido apartamento da Caixa Econômica, seria preciso desembosar R$91.200,00 e no final se alcançaria o montante de:

R$91.200,00 + R$42.330,00 = R$133.530,00

Assim, em termos percentuais, os ganhos chegariam a 46%.

Outra conta interessante de se fazer é dividir os ganhos líquidos pelo número de meses corridos entre a compra do imóvel até a venda. Assim, supondo que a operação toda tenha levado 12 meses, os ganhos líquidos de R$42.330,00 deverão ser divididos por 12, de modo que possamos estimar qual seria o ganho mensal na compra desse imóvel.

Note que quanto menor for o intervalo de tempo entre a compra e a venda do imóvel, maiores serão os ganhos do investidor. Por isso, não perca tempo. Em leilões de imóveis, tempo é literalmente dinheiro. Seja rápido e eficiente e seus lucros serão ainda maiores.

Infelizmente, como já disse, não arrematei o imóvel. Na ocasião da abertura das propostas, constatei a presença de dois concorrentes. O vencedor levou o imóvel por 88 mil, o que o faz desembolsar mais ou menos R$94.200,00.

Refazendo os nossos cálculos, isso quer dizer que os ganhos líquidos do vencedor da concorrência pública devem ficar na casa dos R$39.330,00, o que corresponde a um aumento de capital da ordem de 41% sobre o valor de R$94.200,00 inicialmente desembolsado.

Enfim, não se pode ganhar todas. Bola pra frente!

Se você também tem participado de leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, envie um email para blogimoveisdacaixa@gmail.com relatando a sua experiência.

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ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMÓVEL EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
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LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO

LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO

Os imóveis ofertados pela Caixa Econômica Federal são imóveis retomados de compradores que, na ocasião da compra, financiaram o bem e, por alguma razão, se tornaram inadimplentes no financiamento. Como o imóvel é dado como garantia no ato da contratação do financiamento (hipoteca), a inadimplência acarreta a perda do imóvel, perda que é efetivada pela Caixa Econômica Federal através de concorrência pública, conforme prevê a Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e as alterações introduzidas pelas Leis nº 8.883, de 08.06.94, nº 9.032, de 28.04.95 e nº 9.648, de 27.05.98.

No entanto, a maioria dos ex-mutuários possui ação judicial contra a Caixa Econômica Federal e aguardam a decisão da Justiça.

Diante desse quadro, imagine que você tenha participado de um leilão de imóveis da Caixa Econômica e tenha arrematado um imóvel nessa condição (imóvel objeto de disputa judicial). Suponha que você providenciou toda a documentação do imóvel fazendo a transcrição do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.

Então, considere que, antes mesmo de acionar judicialmente o morador, para despejá-lo e, assim, desocupar o imóvel arrematado, você tenha sido surpreendido(a) com a decisão do juiz em favor do ex-mutuário, decisão que anula o título aquisitivo (carta de arrematação ou contrato de compra e venda) através do qual você oficializou a posse do imóvel.

A grande dúvida que aparece nessa situação é a seguinte: o que acontece com todo o dinheiro que você gastou na compra do imóvel?

Esse caso é previsto pela legislação e também pelo próprio edital do imóvel publicado pela Caixa Econômica. Veja abaixo um trecho retirado de um edital de concorrência pública da Caixa Econômica Federal, trecho que responde à pergunta que é objeto dessa postagem:

"Para os [...] imóveis com ação judicial, recairá sobre a CAIXA o risco de evicção de direito, nos termos do art.447 e seguintes do Código Civil, sendo que, sobrevindo decisão [...] decretando a anulação do título aquisitivo (Consolidação da Propriedade/Carta de Arrematação e/ou Adjudicação) o presente contrato se resolverá de pleno direito. Nesse caso, a CAIXA devolverá ao adquirente os valores por ele despendidos na presente transação, quais sejam, os valores relativos à aquisição do imóvel, como caução, sinal, prestação, ou o valor total, se for o caso, bem como as demais despesas cartorárias, tributárias, condominiais e, ainda, o valor referente às benfeitorias úteis e/ou necessárias".

Para quem ainda não sabe o que é evicção, aí vai uma definição:

Evicção é uma perda, que pode ser parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada à causa preexistente ao contrato.

Agora já temos a resposta para a pergunta que abriu essa postagem. Se o juiz decidir em favor do ex-mutuário e, assim, anular o título de aquisição através do qual você (hipoteticamente) adquiriu o seu imóvel em concorrência pública ou leilão (ou mesmo em venda direta), a Caixa Econômica devolverá todos os valores relativos à aquisição do imóvel, como caução, valor total do imóvel, despesas cartorárias, tributárias, condominiais, etc.

Convém dizer também que esse tipo de decisão judicial em favor do antigo mutuário não é a regra, mas a exceção. Para ter uma boa idéia de como os juízes têm interpretado esse tipo de disputa, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: SENTENÇAS JUDICIAIS

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LEILÕES DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS À VENDA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como se sabe, os imóveis da Caixa Econômica (sobretudo apartamentos e casas da Caixa) quase sempre estão ocupados pelos seus antigos mutuários ou por inquilinos desses e, por isso mesmo, são oferecidos aos interessados através de Concorrências Públicas (popularmente denominadas como Leilões da Caixa) ou Venda Direta por valores inferiores àqueles praticados pelo mercado imobiliário.

De modo geral, os preços praticados pela Caixa Econômica podem alcançar descontos de até 40% sobre o valor de mercado do imóvel. No entanto, é preciso estar atento, pois nem sempre a margem de desconto é tão vantajosa assim. Na verdade, na maior parte dos casos ela gira em torno de 15% a 25%, o que ainda é muito vantajoso, se compararmos, por exemplo, com os rendimentos anuais da Poupança, que não passam de 6% ao ano.

Além disso, é preciso levar em conta alguns gastos envolvidos na aquisição de imóveis adjudicados da Caixa, quais sejam:

(i) 5% do valor do imóvel em depósito caução (do qual metade pode ser utilizada para custear despesas com Registro, Escritura e ITBI do imóvel);

NOTA: Para saber mais sobre registro de imóveis, visite a postagem intitulada REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI

(ii) algo entre 1 mil e 4 mil reais (dependendo do advogado que você escolher) para uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel.

Assim, quanto maior a margem de desconto que você alcançar em relação ao mercado, maiores serão também os seus ganhos na hora de vender o seu imóvel (casa ou apartamento) arrematado no leilão da Caixa.

Além do valor de venda, alguns imóveis são apresentados no site da CEF e nos editais correspondentes juntamente com o valor de avaliação do imóvel, valor estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. (Normalmente, esse valor ainda costuma ser um pouco inferior àquele praticado pelo mercado). Com essa informação, você poderá ter uma boa idéia de qual é o deságio que está sendo praticado em relação ao preço de mercado e vislumbrar com mais clareza quais serão os seus ganhos na hora de vender o imóvel.

No entanto, nem todos os imóveis apresentam o valor de avaliação estimado pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal. Nestes casos, você terá que fazer isso por conta própria.

DICAS:
Como tarefa preliminar, visite sites de imobiliárias em busca de imóveis no mesmo bairro em que se localiza o imóvel à venda de seu interesse. Se o imóvel pretendido for uma casa, procure por outras casas à venda no mesmo bairro e, se possível, na mesma rua. Então, compare os preços!

Se o imóvel pretendido for um apartamento, procure por apartamentos à venda no mesmo condomínio no qual se encontra o apartamento da Caixa que você pretende comprar. Assim, você poderá comparar os preços de venda praticados pelo mercado naquele condomínio específico e comparar com o preço de venda ofertado pela Caixa Econômica.

Se você não encontrar imóveis similares na internet, para comparar os preços, não se desespere! Você ainda pode visitar o imóvel que está à venda pessoalmente. Aliás, isso é imprescindível! Sempre visite pessoalmente a casa ou apartamento à venda de seu interesse!

Apesar de estar ocupado e você não poder entrar no imóvel, vale a pena conhecer a localização. Se o imóvel pretendido for um apartamento, é ainda mais imprescindível visitar o local, pois você poderá obter algumas informações importantes com o porteiro do prédio ou mesmo na administração do condomínio, como, por exemplo, o valor do condomínio e os itens inclusos no condomínio (ex. água e gás), problemas do condomínio, etc.

Além disso, você ainda poderá constatar se algum morador está vendendo um apartamento no condomínio. Se houver algum, não hesite em entrar em contato com o corretor ou proprietário do imóvel à venda! É claro que você precisará fingir que está interessado no imóvel. Esse é o preço a pagar para conseguir novas informações sobre os preços praticados para imóveis à venda no prédio em que se encontra o apartamento de seu interesse. Mais do que isso: é o preço a pagar para que você possa entrar em um imóvel à venda no prédio em questão, idêntico àquele apartamento que você pretende arrematar, o que te permitirá saber exatamente qual é a distribuição de cômodos do apartamento.

Se não houver nenhum apartamento à venda, pergunte ao porteiro sobre o valor do último apartamento vendido.

Se você seguir essas dicas básicas, terá uma boa noção do deságio praticado pela Caixa Econômica Federal nos leilões de imóveis e conseguirá decidir com razoável clareza se o imóvel de seu interesse está ou não estã sendo vendido por um preço que ofereça uma boa margem de lucro para o comprador.

Boa sorte e sucesso nos negócios!

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LEILÕES DA CAIXA: CONSULTE OS IMÓVEIS À VENDA

QUE TAL APOIAR O BLOG IMÓVEIS DA CAIXA?

I. VEJA A LISTA COMPLETA DE IMÓVEIS (CASAS, APARTAMENTOS etc.) QUE SERÃO LEILOADOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA SUA CIDADE E ESTADO!

O primeiro contato com os imóveis à venda da Caixa Econômica Federal pode ser feito no próprio site da instituição ou aqui mesmo no Blog Imóveis da Caixa. Para começar, basta clicar no link abaixo:

PÁGINA DE CONSULTA DE IMÓVEIS

Nesse link, você encontrará tudo o que precisa para participar de uma Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal.

Para pesquisar os imóveis disponíveis, é muito simples. Basta escolher o estado e a cidade em que você quer pesquisar por imóveis que serão leiloados pela Caixa Econômica.

Observe que também é possível buscar e fazer o download dos editais aos quais os imóveis estão associados. No edital do imóvel de seu interesse, você encontrará todas as informações de que precisa. Por isso, não deixe de lê-lo.

Também é nesse link que você consultará o resultado da Concorrência Pública para saber se você é o vencedor. Basta clicar em "Resultados das Licitações".

A melhor maneira de consultar imóveis é pelo método descrito acima, ou seja, através do site da Caixa Econômica.

Através dessa consulta, você terá acesso a várias informações relativas aos imóveis disponíveis para venda (através de leilão, concorrência pública ou venda direta), como lance mínimo, preço de avaliação, processos judiciais (quando houver), número do edital, e outros detalhes do imóvel, como quantidade de cômodos, metragem, etc.

II. COMO FAZER O DOWNLOAD E OBTER OS EDITAIS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS

1. Clique no seguinte link:
CONCORRÊNCIAS E LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(Uma nova janela se abrirá no seu navegador).

2. Escolha o estado no qual se localiza o imóvel de seu interesse e clique em "BUSCAR".

3. Por fim, localize o edital correlato ao imóvel de seu interesse e clique em "EDITAL E ANEXOS" para fazer o download.

Pronto! A partir de então, basta ler o edital e tomar ciência de todas as regras que regulam a concorrência da qual você pretende participar.

III. CONSULTANDO OS RESULTADOS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS

1. Clique no link a seguir:
RESULTADOS DAS CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(Uma nova janela se abrirá no seu navegador).

2. Escolha o estado no qual se localiza o imóvel objeto da Concorrência Pública e clique em "BUSCAR".

3. Localize a Concorrência Pública ou Leilão de que você está participando e consulte o resultado clicando nos links.

Pronto, agora você já sabe como consultar os imóveis que serão leiloados, fazer o download do edital e consultar os resultados. O resto é por sua conta!

De volta à lista de imóveis, convém dizer que os imóveis à venda com ações judiciais não podem ser financiados pela Caixa, tampouco pagos com recursos do FGTS. Isso quer dizer que esses imóveis devem ser pagos à vista, com o que a Caixa Econômica classifica como "recursos próprios". Antigamente, não era assim. Mas as coisas mudaram. Atualmente, não é possível financiar ou pagar com recursos do FGTS os imóveis que possuem ações judiciais.

Enfim, quando não constar nenhuma restrição do tipo "Sem financiamento, sem FGTS, pagamento à vista", é muito provável que o imóvel possa ser financiado. Neste caso, é sempre bom confirmar no departamento específico da Caixa Econômica, departamento cujo telefone estará disponível no edital do imóvel de seu interesse.

Em alguns casos, você encontrará até mesmo o valor de avaliação do imóvel. Assim, será possível comparar o valor de venda do imóvel com o valor de avaliação estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. Normalmente, os engenheiros estimam valores de avaliação que estão abaixo daqueles praticados pelo mercado, o que significa dizer que, de modo geral, os imóveis valem mais do que o valor de avaliação.

Se você ainda tem dúvidas sobre os imóveis da Caixa ou sobre as modalidades de aquisição desses imóveis, não deixe de consultar a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: DÚVIDAS COMUNS"!

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NEGOCIAR AÇÕES NA BOLSA DE VALORES OU COMPRAR E REVENDER PRODUTOS DIRETO DA CHINA?

Embora o Blog Imóveis da Caixa tenha como assunto principal os leilões de imóveis e concorrências públicas da Caixa Econômica Federal, não é o propósito deste site tratar unicamente desta alternativa de investimento. Na verdade, o propósito do blog é trazer aos interessados informações úteis sobre oportunidades de negócio que podem ajudar o patrimônio do leitor crescer um pouco mais.

Pensando nisso, o Blog Imóveis da Caixa decidiu fazer uma pesquisa com os leitores do blog, a fim de saber quais assuntos são mais interessantes para postagens futuras. Por enquanto, temos investigado apenas os assuntos que constam numerados abaixo. Mas se você, leitor, tiver alguma sugestão a fazer, fique à vontade para sugerir o que quiser e faremos o possível para estudar outros temas.

Enfim, comente as opções sugeridas abaixo e não deixe de fazer as suas próprias sugestões.

Eis algumas opções:

1. Compra e revenda de produtos oriundos da China por preços super baixos. Nesse tema, pretendemos investigar e listar os principais fornecedores de produtos produzidos na China e propor formas de revenda. Os produtos listados serão de todos os gêneros e, preferencialmente, baratos.

1.1 Fornecedores da China, formas de compra e logística. Ainda no tema 1, pretendemos aprofundar o assunto, tratando prioritariamente da localização de fornecedores de produtos chineses (sites de produtos chineses) a preços super baixos, além de propor dicas de logística para controlar os riscos relacionados ao frete.

1.2 Formas de revenda de produtos chineses. Ainda no tema 1, pretendemos aprofundar o assunto, propondo formas de revenda de produtos comprados direto da China.

2. Negociando ações na Bolsa de Valores. Nos últimos dois anos, temos estudado e até nos aventurado a comprar e vender ações na Bolsa de Valores. A proposta desse tema será a de escolher entre as milhares de formas de operar alguns parâmetros básicos que um investidor que não é um trader profissional deve seguir para não cair nas garras dos traders mais experientes.

Não deixe de comentar e fazer as suas próprias sugestões.

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