LEILÕES DA CEF: EX-MUTUÁRIOS VS. CAIXA ECONÔMICA

IMÓVEIS ADJUDICADOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: EX-MUTUÁRIOS VERSUS CAIXA ECONÔMICA

Já sabemos que a maior parte dos imóveis leiloados pela CEF (Caixa Econômica Federal) é objeto de disputa judicial. Em linhas gerais, são duas as disputas envolvendo o imóvel. Uma delas entre o arrematante do imóvel e o seu ex-mutuário, ocupante do imóvel. A outra, entre o ex-mutuário e a instituição credora (no caso, a CEF). Nessa postagem, trataremos dessa segunda disputa.

Pois bem, as partes envolvidas nessa disputa são as seguintes: (i) o morador, devedor do financiamento imobiliário e ex-mutuário da instituição financeira credora; e (ii) a Caixa Econômica Federal, na figura do credor do financiamento imobiliário. O devedor é o autor da ação, ao passo que a instituição credora (CEF) é a ré.

Para assegurar a propriedade de seu imóvel, o autor entra na Justiça contra a instituição financeira, na tentativa de impedir ou anular a execução extrajudicial através da qual o imóvel objeto de disputa foi ou será arrematado por alguém. O desfecho dessa disputa é a sentença da ação, na qual o juiz reconhece a validade ou a nulidade do leilão.

A publicação da sentença pode sair antes ou depois da realização do leilão, e pode ser favorável ou desfavorável ao autor. Assim, em termos muito gerais, temos quatro casos possíveis:

Caso 1: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão e favorece o autor, o imóvel não é arrematado por ninguém, afinal, o leilão agendado nem mesmo chega a se realizar. Neste caso, o autor, ex-mutuário, consegue impedir a realização da execução extrajudicial através da qual o imóvel poderia ser arrematado.

Caso 2: Se a sentença é publicada antes da realização do leilão, mas desfavorece o autor, o imóvel é conduzido normalmente a leilão e é arrematado por um terceiro, que terá que providenciar judicialmente a desocupação do imóvel (caso não alcance acordo extrajudicial com o ocupante).

Caso 3: Já se a sentença é publicada depois da realização do leilão (portanto, quando o imóvel já foi arrematado por alguém) e favorece o autor, o título de aquisição do imóvel (Carta de Arrematação ou algo similar) será anulado e a instituição financeira devolverá ao arrematante os valores desembolsados na aquisição do imóvel. Para maiores detalhes sobre esse ponto, consulte a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO.

Caso 4: Por fim, se a sentença é publicada depois da realização do leilão (por conseguinte, o imóvel já foi arrematado) e desfavorece o autor, reconhecendo como válida a execução extrajudicial através da qual o imóvel foi arrematado, também o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) é reconhecido como válido.

Tanto no caso 4 quanto no caso 2 o arrematante deverá providenciar a desocupação do imóvel em acordo extrajudicial ou, se for o caso, através da Justiça, por meio de uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.

Para saber mais sobre essa ação, leia a postagem IMISSÃO DE POSSE: ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

Note que o caso 2 pode ser considerado mais seguro pelo arrematante do que o caso 4. Afinal, ao reconhecer a validade da execução extrajudicial (a validade do leilão) antes mesmo de sua realização, a Justiça reconhecerá também a validade do título de aquisição (Carta de Arrematação) que será cedido ao vencedor do leilão.

Para saber mais sobre a ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS.

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Para dúvidas, críticas ou sugestões, deixe um comentário! Abaixo, links que podem ser de seu interesse:

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LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO
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LEILÕES DE IMÓVEIS: ASPECTOS JURÍDICOS
Entenda um pouco mais sobre os aspectos jurídicos envolvidos nos leilões de imóveis e tenha convicção na escolha dos imóveis nos quais você pretende dar lance!

IMISSÃO DE POSSE | ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
Saiba mais sobre a ação de imissão de posse e conheça o instrumento jurídico através do qual se deve proceder para desocupar um imóvel arrematado em leilão!

LEILÕES: SENTENÇAS DE EX-MUTUÁRIOS CONTRA A CEF
Veja algumas sentenças de ações judiciais de ex-mutuários contra a Caixa Econômica Federal e saiba como os tribunais têm entendido essas disputas!

LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTA DE PROCESSOS
Aprenda a consultar os processos judiciais de imóveis de leilão da CEF e saiba como estimar o risco de evicção de direito, evitando ver o seu dinheiro parado sem rendimentos!

LEILÕES DE IMÓVEIS: RELATO
Veja o relato de alguém que já participou dos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal e não deixe de dar a sua opinião!

FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!
Descubra quais são as diferenças e deixe de fazer confusão entre duas modalidades totalmente distintas de aquisição imobiliária!

LEILÕES CAIXA: DISPUTAS JUDICIAIS
Entenda os aspectos mais básicos relativos às disputas judiciais entre ex-mutuários e Caixa Econômica Federal e aprenda avaliar os riscos na escolha de imóveis de leilão!

SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Pesquisa de jurisprudência: saiba o que os juízes têm decidido a respeito de cancelamento ou suspensão de leilões de imóveis da Caixa Econômica.

ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMÓVEL EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Aprenda com a experiência de uma leitora do blog, que comprou um imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal.

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ATENÇÃO: FEIRÃO DA CAIXA NÃO É LEILÃO DA CAIXA!

FEIRÃO DA CAIXA ECONÔMICA NÃO É LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA!

Fazendo algumas pesquisas na internet, podemos constatar que há uma enorme confusão na cabeça das pessoas que estão interessadas em adquirir o seu imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal.

De modo geral, as pessoas confundem o "Feirão da Caixa Econômica" com o "Leilão da Caixa Econômica", tratando as duas coisas como se fossem uma única e mesma modalidade de aquisição imobiliária.

A confusão está tão disseminada que pode ser constatada até mesmo entre funcionários da Caixa Econômica. Ao perguntar sobre o Leilão da Caixa, em uma agência, não foram poucas as vezes que obtivemos como resposta algo sobre o Feirão da Caixa.

Os mais bem informados, no entanto, sabem muito bem que, como diria Juarez Soares, "uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa".

A diferença principal reside no fato de que, no Feirão da Caixa Econômica, aquilo que se oferece aos interessados é, sobretudo, financiamento imobiliário. Os imóveis negociados não são imóveis de propriedade da Caixa Econômica Federal; são imóveis (sobretudo novos ou que ainda estão em construção) que estão disponíveis para venda no mercado imobiliário em geral.

No Leilão da Caixa Econômica (também conhecido como concorrência pública), por sua vez, aquilo que se oferece aos interessados não é o financiamento imobiliário (embora seja possível financiar alguns imóveis de leilão), mas sim os imóveis de pessoas que não conseguiram cumprir com o financiamento que adquiriram junto à Caixa Econômica na ocasião da compra.

Como o imóvel é dado como garantia do próprio financiamento, a inadimplência acarreta a perda do imóvel, que é conduzido a Leilão ou Concorrência Pública a preços que ficam abaixo daqueles praticados no mercado. Isso ocorre porque normalmente esses imóveis estão ocupados pelos seus antigos mutuários e a desocupação fica inteiramente por conta do comprador (arrematante).

Enfim, agora você já sabe que "Feirão da Caixa Econômica" é uma coisa e "Leilão da Caixa Econômica" é outra totalmente diferente.

Para saber mais sobre os Leilões e Concorrências Públicas da Caixa, leia a postagem intitulada LEILÕES DE IMÓVEIS: DÚVIDAS COMUNS.

Para saber mais sobre o Feirão da Caixa Econômica, visite o site www.feirao.caixa.gov.br e procure por "dúvidas comuns".

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LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTA DE PROCESSOS

SAIBA COMO E POR QUE CONSULTAR PROCESSOS DE IMÓVEIS DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA!

Grande parte dos imóveis de leilão e/ou concorrência pública da Caixa Econômica Federal é objeto de disputa judicial. Tal fato é absolutamente natural e esperado. Afinal, diante das notificações feitas pela Caixa Econômica sobre o risco de ter o imóvel alienado em leilão ou concorrência pública, o ex-mutuário (quase sempre) entra na Justiça contra a Caixa, na tentativa de anular a concorrência pública e assegurar o imóvel.

A grande maioria dos ex-mutuários não consegue nada na Justiça. No entanto, sob o lema do dito "Não custa tentar!", quase sempre levam o caso aos tribunais. Por isso, o pequeno investidor, interessado em adquirir um imóvel da Caixa, deve sempre contar com esse tipo de situação e aprender a conviver com ela.

Se você já aprendeu a consultar os IMÓVEIS À VENDA no Blog Imóveis da Caixa, já deve ter percebido que a numeração dos processos judiciais associados ao imóvel é disponibilizada no campo "Informações Complementares" da janela "Detalhes do Imóvel". Para consultar o imóvel de seu interesse agora mesmo, clique no link CONSULTAR IMÓVEIS À VENDA. (Não se preocupe. Essa página não será fechada. A consulta será feita em uma nova janela).

Essa informação não está ali à toa. A Caixa disponibiliza essa numeração para que você, interessado no imóvel, possa consultar o andamento do processo e, sobretudo, saber se já há alguma decisão judicial dando sinais do que pode vir pela frente. Se a ação já possui uma sentença, condenando o ex-mutuário e/ou reconhecendo o leilão ou concorrência pública extrajudicial da Caixa Econômica, já é um indício interessante de que você não estará se "enfiando" em um enrosco.

Pois bem, vamos ao que interessa. Com o número do processo ou ação judicial do imóvel de seu interesse em mãos, faça o seguinte:

Visite o site da Justiça Federal de seu estado, clicando no link abaixo:

PROCESSOS - SÃO PAULO (JFSP)
PROCESSOS - PARANÁ (JFPR)
PROCESSOS - RIO DE JANEIRO (JFRJ)
PROCESSOS - MINAS GERAIS (JFMG)
PROCESSOS - RIO GRANDE DO SUL (JFRS)
PROCESSOS - DISTRITO FEDERAL (JFDF)
PROCESSOS - SANTA CATARINA (JFSC)
PROCESSOS - CEARÁ (JFCE)
PROCESSOS - PERNAMBUCO (JFPE)
PROCESSOS - SERGIPE (JFSE)
PROCESSOS - GOIÁS (JFGO)
PROCESSOS - ESPÍRITO SANTO (JFES)
PROCESSOS - RIO GRANDE DO NORTE (JFRN)
PROCESSOS - MATO GROSSO (JFMT)
PROCESSOS - BAHIA (JFBA)
PROCESSOS - AMAZONAS (JFAM)
PROCESSOS - PARÁ (JFPA)
PROCESSOS - PIAUÍ (JFPI)
PROCESSOS - MARANHÃO (JFMA)
PROCESSOS - MATO GROSSO DO SUL (JFMS)
PROCESSOS - TOCANTINS (JFTO)
PROCESSOS - ACRE (JFAC)
PROCESSOS - ALAGOAS (JFAL)
PROCESSOS - AMAPÁ (JFAP)
PROCESSOS - PARAÍBA (JFPR)
PROCESSOS - RORÂIMA (JFRR)
PROCESSOS - RONDÔNIA (JFRO)

Alguns links levam direto para a página de consulta de processos, outros, não. Por isso, procure por "CONSULTA PROCESSUAL" ou "CONSULTA DE PROCESSOS" ou algo similar. Em seguida, digite o número da ação no campo apropriado e faça a pesquisa.

Depois de acessar o processo de seu interesse, procure por SENTENÇA ou PUBLICAÇÃO DE SENTENÇA.

Nem todas as ações já possuem sentença, é claro. Neste caso, a consulta não será lá de muita utilidade. Mas quando a ação já possui alguma decisão judicial, a consulta da sentença servirá para você constatar como a Justiça está compreendendo o caso em questão.

Se a decisão for desfavorável ao ex-mutuário, reconhecendo, por exemplo, a validade do leilão/concorrência publica da Caixa, já se tem um bom indício de que o ex-mutuário está, digamos, "em maus lençóis".

Enfim, vale à pena dar uma olhada no andamento das ações judiciais dos imóveis de seu interesse. Sobretudo quando se constata que a Justiça está entendendo como válida a concorrência pública da qual você pretende participar.

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REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI

REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA PÚBLICA E ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS

Tudo o que você precisa saber sobre Escritura Pública, Registro de Imóveis e ITBI na aquisição de imóveis através de leilão, concorrência pública ou venda direta da Caixa Econômica Federal.

Depois de arrematar um imóvel através de leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica Federal (ou por venda direta), o próximo passo é cuidar da documentação. É com essa documentação que o arrematante ou comprador provará de modo inequívoco que é o proprietário do imóvel.

Conforme já vimos na postagem IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis é o documento que serve como prova inequívoca das alegações do requerente na ação de Imissão de Posse. Em outras palavras, a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis é o documento que provará à Justiça que o autor da ação de Imissão de Posse é de fato o proprietário do imóvel.

Quando arrematamos ou compramos um imóvel da Caixa Econômica, assinamos um contrato. Para ter acesso ao contrato, basta fazer o download do edital do imóvel de seu interesse no próprio site da Caixa Econômica.

Se você ainda não sabe como fazer isso, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTE OS IMÓVEIS À VENDA e descubra como baixar o edital.

Assim que o contrato for assinado e o valor da proposta for depositado pelo comprador do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, o comprador ou arrematante receberá da CEF alguns documentos relativos à transação e deverá encaminhá-los ao Cartório de Notas para que a Escritura Pública seja elaborada.

Alguns desses documentos são mais importantes, por exemplo: a cópia da Matrícula do imóvel, e o Modelo de Escritura Pública de Compra e Venda.

A cópia da matrícula do imóvel será útil para obter, junto à Prefeitura, o Número do Código do IPTU, que também deverá ser encaminhado ao Cartório de Notas.

Por sua vez, o Modelo de Escritura Pública de Compra e Venda será útil para a elaboração da Escritura Pública no Cartório de Notas. É com esse modelo que o Tabelião, (também conhecido como Notário), profissional de direito, dotado de fé pública, redigirá a Escritura Pública de Compra e Venda, seguindo rigorosamente as especificações determinadas no modelo fornecido pela Caixa Econômica Federal.

O QUE É A ESCRITURA PÚBLICA?

A Escritura Pública de Compra e Venda é um documento essencial nas transferências de bens imóveis (com valor acima de 30 salários mínimos), conforme prevê o artigo 108 do Código Civil, que diz o seguinte:

"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

A Escritura Pública contém todas as informações relativas ao imóvel que está sendo transferido (localização, dimensões, etc.), bem como informações das partes envolvidas na transferência do imóvel (nesse caso, relativas à Caixa Econômica Federal e ao arrematante ou comprador).

No CARTÓRIO DE NOTAS, o tabelião é o profissional que garante a autenticidade das informações contidas na ESCRITURA PÚBLICA e rejeita a transferência da propriedade do imóvel quando suspeita ou constata alguma irregularidade.

Como se vê, a Escritura Pública é essencial para conferir validade jurídica à tranferência de bens imóveis.

Ainda assim, existem situações especiais que dispensam a Escritura Pública, por exemplo: a compra e venda de imóveis com financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Nesse caso, a negociação tem validade jurídica mesmo sem envolver a Escritura Pública.

Existem outros casos que também dispensam a Escritura Pública, mas não são relevantes para os nossos interesses.

CUSTOS COM A ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL

Para quem ainda não sabe, os serviços notariais são regulados por uma tabela (estadual) que é corrigida anualmente e que determina, entre outras coisas, o custo da Escritura Pública.

O custo total da Escritura Pública no estado de São Paulo, por exemplo, é dividido entre tabelião, estado, IPESP, Registro Civil, Tribunal de Justiça e Santa Casa, e é definido em relação ao valor venal do imóvel.

Até pouco tempo atrás, não tínhamos as tabelas de todos os estados, mas graças aos leitores do Blog Imóveis da Caixa, que nos enviaram links com todas as tabelas de emolumentos, podemos agora oferecer a lista completa de tabelas de custos para que os leitores possam estimar os gastos com Escritura Pública e Registro do imóvel.

No final dessa postagem, você encontrará a lista completa de tabelas de todos os estados.

REGISTRO DE IMÓVEIS

Com a Escritura Pública em mãos, o arrematante ou comprador do bem deverá registrá-la no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Assim, a transferência do imóvel será registrada na Matrícula do Imóvel, que é o documento que individualiza o imóvel e contém uma espécie de histórico de proprietários.

Ao registrar a Escritura Pública na matrícula do imóvel, a propriedade do bem será transferida da Caixa Econômica Federal para o arrematante ou comprador do imóvel. De modo geral, esse procedimento é conhecido como o ato de "registrar o imóvel" ou de "fazer o registro do imóvel".

CUSTOS COM O REGISTRO DO IMÓVEL

Como já se sabe, o Registro do Imóvel também leva dinheiro. O custo desse serviço registral também é regulado por uma tabela estadual.

Atenta ao pedido que fizemos no blog, para que os leitores contribuam enviando os links dos demais estados, a leitora Kelyn, a quem agradecemos muito, enviou os emolumentos do estado de Santa Catarina. A leitora Fani, por sua vez, a quem também agradecemos muito, nos enviou a lista completa de links.

No final da postagem, você encontrará todas as tabelas de emolumentos e assim poderá fazer a estimativa de gastos com Escritura Pública e Registro do imóvel.

ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS

O leitor já deve saber que o ITBI é um imposto e, portanto, afeta diretamente o seu bolso, assim como já o fazem a Escritura Pública e o Registro do imóvel.

O ITBI é cobrado na transmissão ou cessão de bens imóveis, ou seja, nas transações que envolvem imóveis. Há duas situações em que o ITBI não é cobrado: (i) quando a transferência do imóvel se dá por herança; e (ii) quando a transferência do imóvel se dá por doação.

Nenhum desses casos se aplica aos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal. No entanto, para orientar os leitores desavisados que chegam ao blog, vale dizer que o imposto que é cobrado em situações de herança ou doação é o ITCB (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Para saber mais sobre esse tributo, basta pesquisar no Google.

Voltemos ao ITBI. A lei determina que, nas negociações de venda, o pagamento do ITBI seja feito pelo comprador do imóvel e isso também vale para imóveis arrematados em leilões, concorrências públicas e até mesmo para imóveis comprados através de venda direta.

No entanto, se o imóvel for objeto de permuta, as duas partes envolvidas na negociação dividem o pagamento do ITBI. Também não é o que acontece nos leilões de imóveis.

Para os interessados em fazer consultas mais detalhadas sobre o ITBI, as bases legais que disciplinam esse tributo são as seguintes: Código Tributário Nacional, seção III, Constituição Federal de 1988, artigo 156; Lei Municipal 5492 de 28/12/1988 e alterações feitas pela Lei 8147 de 29/12/2000; Decreto Municipal 6240 de 24/02/1989 e Decreto Municipal 9811 de 28/12/1998.

CUSTOS COM O ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS

O ITBI é um imposto de competência do município. Isso quer dizer que o valor do ITBI pode variar de um local para outro. O ITBI é definido em relação ao valor venal do imóvel e é disciplinado por lei municipal (Constituição Federal, artigo 156, II).

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel (conferir artigo 38 do Código Tributário Nacional). A alíquota é disciplinada por lei municipal e em geral fica na casa de 2% sobre o valor venal do imóvel. Em alguns municípios esse valor pode ser de até 1,5%.

CALCULANDO OS GASTOS COM A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Se você está achando tudo isso complicado e prefere fazer um cálculo estimado de quanto vai gastar com a documentação do imóvel, basta reservar entre 3,5% e 5% do valor venal do imóvel para despesas cartorárias (Escritura, Registro e ITBI).

É claro que o cálculo não é infalível, mas será muito prático e ajudará o leitor a se aproximar dos gastos desembolsados com a documentação do imóvel arrematado em leilão ou concorrência pública.

TABELAS DE EMOLUMENTOS DE TODOS OS ESTADOS - REGISTRO DE IMÓVEIS E ESCRITURA PÚBLICA

Aí vão os arquivos:

TABELA DE CUSTOS - ACRE
TABELA DE CUSTOS - ALAGOAS
TABELA DE CUSTOS - AMAPÁ
TABELA DE CUSTOS - AMAZONAS
TABELA DE CUSTOS - BAHIA
TABELA DE CUSTOS - CEARÁ
TABELA DE CUSTOS - DISTRITO FEDERAL
TABELA DE CUSTOS - ESPÍRITO SANTO
TABELA DE CUSTOS - GOIÁS
TABELA DE CUSTOS - MARANHÃO
TABELA DE CUSTOS - MATO GROSSO
TABELA DE CUSTOS - MATO GROSSO DO SUL
TABELA DE CUSTOS - MINAS GERAIS
TABELA DE CUSTOS - PARAÍBA
TABELA DE CUSTOS - PARANÁ
TABELA DE CUSTOS - PARÁ
TABELA DE CUSTOS - PERNAMBUCO
TABELA DE CUSTOS - PIAUÍ
TABELA DE CUSTOS - RIO DE JANEIRO
TABELA DE CUSTOS - RIO GRANDE DO NORTE
TABELA DE CUSTOS - RIO GRANDE DO SUL
TABELA DE CUSTOS - RONDÔNIA
TABELA DE CUSTOS - RORAIMA
TABELA DE CUSTOS - SANTA CATARINA
TABELA DE CUSTOS - SÃO PAULO
TABELA DE CUSTOS - SERGIPE
TABELA DE CUSTOS - TOCANTINS

Nota: se você acha que falta alguma informação importante nessa página, não hesite em entrar em contato para que o Blog Imóveis da Caixa possa melhorar a cada dia.
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Para dúvidas, críticas e sugestões, deixe um comentário. Abaixo, links que podem ser de seu interesse:

LEILÕES DA CAIXA: SENTENÇAS JUDICIAIS

SENTENÇAS DE PROCESSOS JUDICIAIS: EX-MUTUÁRIO VS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como já foi dito aqui no blog (conferir LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO, quando o imóvel arrematado possui ação judicial (do ex-mutuário contra a Caixa Econômica) e a Justiça decide em favor do ex-mutuário {portanto, anulando a execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública), bem como o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) através do qual o vencedor do leilão ou concorrência pública adquiriu a propriedade do imóvel} a Caixa Econômica Federal devolve todos os valores desembolsados na aquisição do imóvel.

Ainda assim, seria interessante ter uma idéia geral acerca do tipo de decisão que predomina nos tribunais em causas dessa ordem. Neste caso, o interessado em leilões de imóveis e concorrências públicas poderia se sentir mais encorajado a entrar nesse jogo, se constatasse, por exemplo, que as decisões em favor do ex-mutuário são as menos prováveis, embora não impossíveis.

Por isso, decidimos trazer, logo abaixo, algumas sentenças de ações judiciais nas quais os ex-mutuários entraram na Justiça contra a Caixa Econômica Federal, sobretudo na tentativa de anular o leilão do imóvel objeto de disputa. A identidade dos autores das ações bem como dos juízes das sentenças, obviamente, não será revelada. Vamos à primeira sentença!

Na sentença abaixo, o juiz chega a condenar os autores (ex-mutuários) a pagar os honorários advocatícios:

"Posto isto, julgo EXTINTO o processo em relação ao pedido do item "a", conforme ordenado nesta sentença, sem resolução do mérito, com fulcro nos artigos 267, IV c/c art. 3º, ambos do CPC, na forma da fundamentação: Julgo Improcedentes os demais pedidos, resolvendo-lhes o mérito, nos termos do art. 269, I do Código de Processo Civil, julgando-os improcedentes. Condeno a(s) parte(s) autora(s) nas custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (art. 20 c/c parágrafo único do art. 21, ambos do CPC), restando suspenso o pagamento nos termos da Lei nº. 1.060/50".

Na sentença seguinte, o juiz reconhece a validade da execução extrajudicial (também conhecida como Concorrência Pública/Leilão da Caixa) através da qual o imóvel foi arrematado e ainda condena os autores (ex-mutuários) a arcarem com honorários advocatícios e custas processuais:

"Assim, reconhecida a validade da execução extrajudicial e da conseqüente arrematação do imóvel, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Condeno os requerentes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, bem como ao pagamento das custas processuais, restando suspensos os pagamentos a teor da Lei n. 1.060/50. Se transitada em julgado a sentença e nada mais for requerido, no prazo de 10 dias, arquivem-se os autos com baixa-findo. Publique-se, registre-se e intime-se".

Na sentença abaixo, o juiz faz questão de deixar claro que está dando uma "colher de chá" aos autores, deixando de condená-los nas custas processuais e verba honorária:

"...Ante o exposto, julgo INTEIRAMENTE IMPROCEDENTE a presente ação, ficando EXTINTO o feito, com julgamento de mérito, a teor do art. 269, I, do CPC. Deixo de condenar os Autores nas custas do processo e em verba honorária, tendo em vista serem beneficiários da assistência judiciária gratuita. Encaminhe-se cópia da presente decisão, via correio eletrônico".

Mais uma vez o juiz condena os autores no pagamento dos honorários advocatícios:

"Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, I, do Código de Processo Civil, restando prejudicada a análise da antecipação da tutela requerida. Condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a execução desta verba enquanto perdurar o estado de hipossuficiência dos autores. Custas ex lege. Após o trânsito em julgado desta, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais".

Por fim, mais uma sentença contra o autor e em favor da Caixa Econômica:

"Em vista do exposto, rejeitadas as preliminares deduzidas, julgo IMPROCEDENTE a presente demanda cautelar, ficando cassada a liminar anteriormente deferida, reconhecendo como válido o procedimento de execução extrajudicial referido nos autos. No que toca à demanda principal, entendo que com a adjudicação do bem em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, perdeu a mesma seu objeto uma vez que neste caso descabe ao mutuário discutir os critérios dos reajustes das prestações, conforme vêm, reiteradamente, reconhecendo a Jurisprudência dos Tribunais. [...]. I - Realizado o leilão extrajudicial, em consonância com os artigos 37 e 38 do Decreto-Lei nº 70/66, descabe ao mutuário discutir os critérios de reajuste das prestações do contrato de mútuo celebrado para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes do STJ. II - A consignação em pagamento, proposta após a averbação do título de domínio junto ao Cartório de Registro, não garante o direito dos mutuários de discutir sobre o quantum depositado, se suficiente ou não para purgar a mora, posto que o imóvel não mais pertence aos apelantes. III - Apelação improvida [...]. Entendo, assim, que a demanda principal perdeu seu objeto, merecendo por essa razão ser extinta, sem julgamento de mérito, em vista da prova de adjudicação de fls. 203/204. Ante o exposto, julgo EXTINTO o feito principal, sem julgamento de mérito, a teor do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a perda de seu objeto. Condeno o Autor no pagamento das custas processuais e na verba honorária, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor atribuído à causa para a parte Ré. A condenação ora realizada abrange os processos principal e cautelar. [...]".

É claro que essas sentenças nem sempre encerram de vez o caso. No entanto, elas revelam certas tendências que norteiam a disputa em questão e ainda têm (ou pretendem ter) um papel inibitório, na medida em que impõem aos autores o pagamento de honorários advocatícios, custas processuais e multas, fazendo com que os autores pensem duas vezes antes de prosseguir com a causa.

Nessa disputa judicial, envolvendo ex-mutuário e Caixa Econômica, sentenças desfavoráveis ao autor (ex-mutuário) devem encorajar aqueles que querem adquirir imóveis através de leilão ou concorrência pública, sobretudo nos casos em que a Justiça reconhece a execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública) através da qual o imóvel foi ou será arrematado. Afinal, ao reconhecer a execução extrajudicial, também se reconhece o título de aquisição (Carta de Arrematação ou similar) por meio do qual o arrematante alcança a propriedade do imóvel.

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